Locação de imóveis – Fellipe Duarte

Quais os cuidados na locação de topos de prédios para instalação de antenas de telefonia?

ago 26, 2020

Tagged : assembleia de condomínio, condomínio, empresas de telefonia, imposto de renda, Locação, locação de topo de prédio

Situação que ajuda muito os condomínios angariarem renda extra para sua manutenção é a locação do topo do prédio para empresas de telefonia, para a instalação de antenas.

Trata-se de um negócio interessante tanto para o condomínio quanto para as empresas locatárias. No entanto, é preciso que sejam tomadas algumas cautelas para a realização desse tipo de negócio. De forma que, no presente artigo, algumas questões importantes serão apresentadas.

I – Precisa da aprovação de Assembleia?

O argumento da alteração da fachada do condomínio

Alguns condôminos, inconformados com a instalação de antenas no topo de seus condomínios, apresentam o argumento de que seria necessária a aprovação, em assembleia, pela unanimidade dos condôminos. E o fazem por entenderem que a instalação de antenas no topo do edifício alteraria a fachada do prédio. Há, inclusive, julgado neste sentido (Apelação nº 262.076-4/2, 4ª Câmara do TJ/SP).

E realmente, em se tratando de alteração de fachada, o art. 10, §2º da Lei nº 4.591/64 e, ainda, o art. 1.336, II do Código Civil exigem a aprovação da unanimidade dos condôminos para tanto.

Portanto, para aqueles que entendem que a instalação de antenas implique em alteração da fachada do condomínio, é preciso se considerar o quórum da unanimidade dos condôminos.

No entanto, há também decisão no sentido de que a colocação de antenas nos topos dos prédios não podem ser consideradas alteração de fachada, conforme já entendeu o Tribunal de Justiça de São Paulo:

Condomínio. Área externa. Aprovação com ampla maioria, em assembleia, da instalação remunerada de antenas retransmissoras, de titularidade de terceiros, no teto do edifício. Insurgência de condômina vencida na votação, com arguição de nulidade da deliberação, por não observada a unanimidade necessária em se tratando de alteração de fachada. Caráter questionável, todavia, da premissa de ocorrer agressão à fachada. Teto do edifício que, embora envolvendo a superfície externa, considerada no todo, não é visível ao público em geral, nem integra propriamente a linha arquitetônica e o padrão estético característico da construção. Área comum de resto normalmente destinada, justamente, à instalação de equipamentos móveis, como antenas de uso dos próprios condôminos. Ausência de ilegalidade flagrante na autorização assemblear. Requisito da probabilidade do direito a ser tutelado não atendido. Decisão denegatória de tutela antecipada para a suspensão da eficácia da deliberação que se confirma. Agravo de instrumento da autora desprovido, contra o voto da Relatora sorteada. (TJ-SP – AI: 20110555020198260000 SP 2011055-50.2019.8.26.0000, Relator: Fabio Tabosa, Data de Julgamento: 22/04/2019, 29ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/04/2019)

É claro que a questão é delicada e deve ser analisada em cada caso. No entanto, o entendimento aqui defendido é o de que não se pode considerar a instalação de antenas nos topos dos prédios como alteração de fachada, confirmando a decisão acima exposta.

E qual o quórum para aprovação?

Em que pese não se tratar de alteração da fachada, há que se observar quórum específico para a colocação de antenas no topo dos prédios. E a definição desse quórum está longe de ser pacífica. De modo que alguns entendem que basta a observância do quórum de 2/3 dos condôminos. Outros, porém, defendem a necessidade da aprovação da unanimidade dos condôminos.

Quórum de 2/3:

O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro já se manifestou no sentido de que, para a instalação de antenas nos topos de edifícios, basta a observância do quórum de 2/3 dos condôminos (TJ-RJ – APL: 02016143420128190001 RJ 0201614-34.2012.8.19.0001, Relator: DES. LUCIO DURANTE, Data de Julgamento: 04/08/2015, DÉCIMA NONA CAMARA CIVEL, Data de Publicação: 06/08/2015 00:00). Segundo o julgado, “a aprovação de sua instalação é matéria que deve ser deliberada pelo quórum de dois terços das unidades imobiliárias, em assembleia especialmente convocada para tal fim. Precedentes do STJ e desta Corte”.

Unanimidade:

Aqueles que defendem a necessidade de aprovação da unanimidade dos condôminos o fazem por dois motivos: primeiro, por entenderem que a instalação de antena implicaria na alteração da fachada do condomínio, conforme já explicado acima.

Outros, como Scavone, o fazem sob o argumento de que a locação do teto, que é parte comum do condomínio, impedirá o uso dos condôminos, embora haja fruição. E se a lei faculta a utilização, a fruição representaria alteração da destinação das áreas comuns e, consequentemente, tornaria imprescindível a unanimidade.

E a doutrina possui o entendimento de que, para a alteração da forma do uso e destinação das partes comuns, necessariamente deverá haver unanimidade João Batista Lopes. Condomínios. 6ª ed. São Paulo, Editora Revista dos Tribunais, 1998. P. 173).

Mas, afinal, qual quórum considerar para efeitos de aprovação?

Sabe-se que o direito não é matéria exata, de modo que cada jurista e cada julgador aplicará sua interpretação a questão.

Diante disso, sugere-se o estudo do caso concreto para que seja verificado, de forma mais assertiva, o quórum a ser observado. Sobretudo levando em conta o entendimento do Tribunal do Estado em que está localizado o condomínio.

No entanto, a nosso sentir deve-se ter cautela e adotar a interpretação mais restritiva, da unanimidade dos condôminos, a fim de que o síndico e o condomínio não sejam demandados em juízo no futuro.

A análise da convenção do condomínio

Para toda e qualquer atitude no âmbito dos condomínios, é sempre necessário a consulta à sua convenção e ao regimento interno. É nesses documentos que estão presentes todas as regras que obrigarão os condôminos.

Portanto, não se esquecendo da aplicação da lei, é preciso sempre estudar a questão também com base no que está disposto na convenção do condomínio.

II – A questão do imposto de renda dos condôminos

Outra questão a ser observada é se os condôminos teriam de declarar, em seu imposto de renda pessoa física, o lucro auferido com essa locação.

O Ato Declaratório Interpretativo SRF nº 2, de 27 de Março de 2007 estabelece que na hipótese de locação de partes comuns do condomínio edilício, será observado:

I – os rendimentos decorrentes serão considerados auferidos pelos condôminos, na proporção da parcela que for atribuída a cada um, ainda que tais rendimentos sejam utilizados na composição do fundo de receitas do condomínio, na redução da contribuição condominial ou para qualquer outro fim;
II – o condômino estará sujeito ao cumprimento de todas as exigências tributárias cabíveis, relativamente aos tributos administrados pela Secretaria da Receita Federal (SRF), especialmente no que tange às normas contidas na legislação do imposto sobre a renda referentes à tributação de rendimentos auferidos com a locação de imóveis.

Assim, apesar de existirem críticas a normativa acima, os rendimentos auferidos com a locação das áreas comuns devem ser entendidos como renda. De modo que os condôminos se obrigam a declarar, em suas declarações de renda, os rendimentos auferidos com a locação de área comum.

Portanto, sob o aspecto fiscal, o locador é reconhecido pelo fisco como sendo o destinatário das receitas e alugueis das partes comuns, e, nessas condições, responde pelo pagamento dos impostos devidos, fazendo jus ao recebimento dos alugueis.

Deve-se observar, ainda, o art. 3º da Lei nº 12.973/2014, que estabelece que ficam isentos do IR os rendimentos recebidos pelos condomínios residenciais (constituídos nos termos da Lei nº 4.591/64), limitado a R$ 24.000,00 por ano-calendário, e desde que sejam revertidos em benefício do condomínio para a cobertura de despesas de custeio e de despesas extraordinárias, estejam previstos e autorizados na convenção condominial, não sejam distribuídos aos condôminos e decorram da locação de partes comuns do condomínio.

III – Os contratos realizados com as empresas

Outra questão importante é a análise minuciosa desses contratos de locação realizados com as empresas de telefonia.

Deve-se ater a algumas questões, como a duração do contrato, a atribuição da responsabilidade sobre o custo de instalação, a responsabilidade decorrente de danos a área comum locada (como infiltrações), a especificação do índice de correção do contrato, dentre outras questões.

Uma das questões apresentadas nesses contratos é uma cláusula que expressamente proíbe o locador de arrendar ou ceder, ainda que a título gratuito, a área da locação, ou a área remanescente, a empresas concorrentes a locatária, salvo por expressa autorização desta. Essas cláusulas costumam vir com a imposição de multa compensatória.

Sendo que nestes casos, se o locador pretender locar a área também a outra empresa, é importante obter a autorização expressa da empresa que já se instalou no local.

IV – Demais cuidados

Existem outras questões a serem observadas, como a obtenção do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) e a aprovação dos condôminos, como já foi anteriormente exposto.

V – Conclusão

Antes de os condomínios locarem estes espaços a empresas, é importante verificar uma série de requisitos e questões, como foi explicado acima.

O ideal é que o síndico conte com a assessoria de um advogado especializado na área.

Posso despejar o inquilino sem entrar na justiça?

ago 06, 2020

Tagged : despejo, despejo extrajudicial, despejo no cartório, direito notarial, locação de imóveis, notificação, projeto de lei

O movimento da desjudicialização tem, ao longo do tempo, retirado do poder judiciário a exclusividade na solução das questões. Pode-se citar como exemplo a possibilidade de realização de divórcio e inventário através de escritura pública (Lei nº 11.441/97) ou, ainda, o procedimento extrajudicial de retomada do imóvel em garantia (Lei nº 9.514/97), sobre o qual já escrevi neste artigo.

Apesar de termos, no país, uma forte cultura de judicialização, o movimento da desjudicialização é, realmente, um caminho sem volta. A cada dia que passa, são publicadas novas legislações, que conferem a outras “classes” poderes de resolução de conflitos que não o judiciário.

Neste sentido, uma pergunta que se faz é: seria possível o locador despejar o locatário sem entrar na justiça? Seria isso viável? Por enquanto não, mas caso o Projeto de Lei nº 3.999/2020, de autoria do Deputado Federal Hugo Leal, se torne efetivamente lei, essa será uma feliz realidade. Assim, o presente artigo pretende demonstrar, didaticamente, como se dará o “despejo extrajudicial” com a conversão do projeto em lei.

I – Quando é possível se utilizar do despejo extrajudicial?

É importante verificar que o despejo extrajudicial só poderá ser utilizado no caso de o locatário deixar de pagar o aluguel e seus acessórios (condomínio, iptu, etc).

II – O que o locador deve fazer para despejar o locatário sem entrar na justiça?

O locador que estiver sem receber o aluguel deverá requerer ao tabelião de notas da comarca onde está localizado o imóvel a elaboração de uma ata notarial (saiba mais sobre ata notarial aqui), em que deverá constar o seguinte procedimento:

III – Quais os documentos necessário para o despejo extrajudicial?

Deverão ser apresentados:

documento de identificação e comprovante de domicílio do locador;
prova do contrato de locação;
prova de tentativa de negociação por parte do locador, ou seu preposto, esclarecendo ao locatário o uso do despejo extrajudicial em caso de insucesso;
planilha para fins de purga da mora;
indicação de conta para depósito dos aluguéis e encargos, para fins de purga da mora.

IV – A notificação do locatário pelo locador

Em até 30 dias da lavratura da ata notarial pelo tabelionato de notas, o locador deverá notificar o locatário, para que o locatário pague o que deve em até 30 dias corridos ou para desocupar voluntariamente o imóvel, no mesmo prazo.

A notificação será realizada através do Cartório de Títulos e Documentos (que, atualmente, já é possível ser realizada on-line, em www.rtdbrasil.org.br).

É importante salientar que esta notificação deverá ser assinada também por advogado (art. 66-C, §1º), sob pena de nulidade.

Devem constar, na notificação, informações relativas a ata notarial lavrada pelo tabelião de notas.

Além disso, após realizada a notificação pela serventia competente, o locador deverá apresentar o comprovante de notificação do locatário. Exceto se este já tiver pago (purgado a mora).

V – E se o imóvel estiver ocupado por pessoas diversas do locatário?

Se o imóvel estiver ocupado por pessoas outras, que não o locatário ou seus familiares, essa informação constará da notificação sempre que possível. E os ocupantes serão tidos como efetivamente notificados.

VI – O que deve constar na notificação?

O projeto de lei traz algumas informações que deve, necessariamente, constar na notificação, sob pena de nulidade:

Os valores discriminados de aluguel, multas ou penalidades contratuais, juros de mora, custas e honorários de advogado do locador;
a indicação de banco, agência e conta para depósito dos aluguéis e encargos vinhedos, a partir da data do protocolo no Ofício de Notas;
a indicação de que a notificação se faz com fundamento no art. 66-A e seguintes da Lei nº 8.245/91.

VII – O que o locatário pode fazer ao receber a notificação?

Recebida a notificação pelo Registro de Títulos e Documentos, o locatário pode:

desocupar o imóvel, com a entrega das chaves ao tabelião de notas; ou
pagar o que deve (purgar a mora), com o depósito na conta indicada pelo locador.

Lembrando que, se o locatário entender que houve irregularidade no procedimento, ele poderá provocar o juiz competente. Aqui, leia-se, entrar na justiça para que o juiz aprecie irregularidade no procedimento ou erro na planilha apresentada pelo locador.

Por isso é muito importante que todo o procedimento seja devidamente analisado por um profissional experiente, sob pena de a desjudicialização cair por terra e a questão ter de ser, posteriormente, submetida ao judiciário.

VIII – E se o locatário não pagar?

Imagine-se que o locatário, após o recebimento da notificação e o prazo para pagamento (ou desocupação) não paga e continua no imóvel.

Neste caso, o tabelião de notas encerrará o procedimento, descrevendo minuciosamente os acontecimentos, ficando desde logo rescindida a locação e decretado o despejo compulsório.

O tabelião de notas enviará, assim, um ofício ao Tribunal de Justiça, informando todo o procedimento, anexando a ata notarial elaborada ao Ofício, para que seja distribuída ao juiz competente.

IX – A responsabilidade do tabelião no procedimento

Questão que não pode ser esquecida é a responsabilidade do Tabelião de Notas no procedimento do despejo extrajudicial. Segundo o projeto de lei, o envio do ofício ao juízo competente se dará em até 30 (trinta) dias corridos, sob pena de responsabilidade. Inicia-se a contagem da data de encerramento da ata notarial.

X – O direito de o locatário devolver o imóvel pagando multa

Assim como pode o locador despejar extrajudicialmente, pode também, segundo o projeto de lei, o locatário entregar as chaves perante o Tabelião de Notas.

Assim, o locatário que pretender entregar as chaves deverá, da mesma forma que o despejo, pedir a lavratura de ata notarial para este fim.

Lembrando a necessidade, também neste caso, da presença do advogado (art. 67-A, §1º).

XI – Já posso despejar ou entregar as chaves sem entrar na justiça?

O Projeto de Lei foi apresentado no dia 30/07/2020. Portanto, existe ainda todo um procedimento legislativo até sua aprovação. Isso se realmente for aprovado.

A nosso sentir, trata-se de uma evolução fomentada pelo movimento da desjudicialização, que vem ganhando espaço no ordenamento jurídico brasileiro.

Em que pese maiores discussões técnicas acerca do procedimento (como se sabe, toda lei nova é passível de diversos questionamentos e análises por juristas), é louvável a iniciativa.

Espera-se que um dia possamos, realmente, utilizar os cartórios para mais esse serviço.

Impactos da Covid-19 nas locações de imóveis e os Projetos de Lei sobre a matéria

abr 01, 2020

Tagged : Contratos de locação, coronavírus, locação de imóveis, PL Coronavírus

Na data de redação do presente artigo, o país já contabiliza mais de cinco mil infectados pelo novo Coronavírus. E o número de óbitos supera 200. Com a pandemia da Covid-19, o governo tem tomado medidas emergenciais, como restrições no funcionamento de estabelecimentos comerciais. Essas medidas já têm afetado a economia, como é sabido. Dentre os setores afetados, destaca-se aquele relativo às locações de imóveis. O principal questionamento que se faz é: como fica a situação de locadores e locatários, frente ao fechamento do comércio e à grave crise econômica que se apresenta? No presente artigo serão apresentados os impactos da Covid-19 nas locações de imóveis, dentre outras questões. I – Quais os entendimentos que já existem sobre os contratos de locação de imóveis e o coronavírus? Alguns juristas já têm iniciado o debate sobre as possíveis implicações nos contratos de locação, diante da pandemia. Seja por conta de inúmeras lojas fechadas (por restrições do poder público), seja por conta da excessiva queda em seus faturamentos. Assim, como o direito não é uma ciência exata, ressalvados entendimentos outros, já existem três pontos de vista diferentes sobre as implicações do coronavírus nas locações de imóveis. A) Aplicação do caso fortuito ou força maior (art. 393, Código Civil) – Alguns juristas defendem que é possível que o locatário suspenda os pagamentos de alugueis, diante do caso fortuito ou força maior. Para efeitos didáticos, tanto o caso fortuito quanto a força maior podem ser entendidos como ações de causas que se situam fora do alcance da vontade de uma parte, impedindo-a de seu cumprimento. São eventos supervenientes e inevitáveis, ou seja, “fora do alcance do poder humano”. Quem assim entende, o faz utilizando o art. 393 do Código Civil:

Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.

Assim, para os adeptos desse entendimento, os locatários poderiam suspender os alugueis diante da ocorrência da pandemia do Coronavírus. B) A aplicação da onerosidade excessiva (art. 478, Código Civil) – Há, ainda, aqueles que se utilizam do art. 478 do Código Civil para tentar solucionar a questão:

Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

Para os adeptos dessa corrente, esses contratos de locação se tornaram excessivamente onerosos para o locatário, uma vez que a pandemia tem atacado diretamente o faturamento dos empresários. Razão pela qual o locatário poderia pedir a revisão do contrato ou mesmo resolvê-lo (trocando em miúdos, desfazê-lo). Com respeito aos que assim entendem, não há como aplicar esse entendimento. Para a aplicação da onerosidade excessiva, é preciso que, cumulativamente:

a prestação se torne excessivamente onerosa para o locatário;
haja extrema vantagem para o locador.

No caso concreto, a pandemia do Coronavírus até pode fazer com que as prestações das locações de imóveis se tornem excessivamente onerosas aos locatários. No entanto, não geram, de forma alguma, extrema vantagem aos locadores. Os locadores também estão sofrendo com a pandemia. Portanto, defende-se a impossibilidade de aplicação desse argumento. C) Deterioração da Coisa (art. 567, Código Civil) – Para aqueles que defendem essa corrente, a pandemia do Coronavírus trouxe a impossibilidade de usar a coisa (o imóvel) conforme contratado. O que criaria uma espécie de deterioração do imóvel. Veja-se o teor do art. 567, do Código Civil:

Art. 567. Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava.

Assim, se a coisa alugada se deteriorar sem culpa do locatário, ele poderá pedir a redução proporcional do valor do aluguel ou, ainda, resolver o contrato, caso o imóvel não sirva para a finalidade que se destina. Dentre os que defendem esta corrente, está o jurista Gustavo Tepedino. D) A teoria do fato do príncipe A teoria do fato do príncipe serve àquelas situações em que o governo suspendeu o funcionamento do comércio. É o caso dos shopping centers, restaurantes, teatros e cinemas. Pelo fato do príncipe, há um desequilíbrio contratual causado pela intervenção do Poder Público, que gera um desequilíbrio econômico-financeiro do contrato. Segundo os defensores dessa corrente, sugere-se a suspensão de pagamentos ou eventual resolução no futuro, sem imputação de culpa a qualquer das partes. II – Deve-se aplicar necessariamente um dos entendimentos acima? Os entendimentos apresentados têm sido debatidos por juristas em todo o país. No entanto, a questão ainda não chegou ao judiciário. Razão pela qual ainda não existe jurisprudência sobre o tema. Portanto, não se sabe se a justiça aplicará qualquer dos entendimentos acima. Há, por outro lado, teorias que defendem a manutenção dos contratos. Algumas delas:

Princípio da intervenção mínima do Estado nas relações contratuais (art. 421, parágrafo único Código Civil): “nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual”;
Força obrigatória das convenções e dos contratos, concretizado na máxima pacta sunt servanda: art. 2º da Lei da Liberdade Econômica (Lei nº 13.874/19).

Portanto, existem argumentos de ambos os lados. Razão pela qual não se pode afirmar, categoricamente, que se deve aplicar esta ou aquela corrente em detrimento das demais. III – O Projeto de Lei nº 1179/2020 que tramita no Senado Federal e a locação de imóveis O Senador Antonio Anastasia é autor do referido Projeto de Lei que tramita no Senado Federal. O projeto dispõe sobre o Regimento Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado no período da pandemia do Coronavírus. O projeto não se restringe a tratar de locações de imóveis. No entanto, o presente artigo não tratará de todo o teor do projeto, se limitando a tratar das locações de imóveis. A) A resilição, resolução e Revisão dos Contratos Efeitos jurídicos do PL: Segundo o art. 6º do PL, as consequências decorrentes da pandemia não terão efeitos jurídicos retroativos. O dispositivo inclui aquelas decorrentes de caso fortuito e força maior. Em outras palavras, caso o PL se torne lei, as soluções trazidas pelo PL não podem retroagir. Só serão aplicadas à partir da publicação da lei, considerando-se a data do dia 20/03/2020 (art. 1º, parágrafo único do PL). Fatos imprevisíveis para aplicação da onerosidade excessiva: Ainda, segundo o PL, o aumento da inflação, a variação cambial, a desvalorização ou substituição do padrão monetário não poderão ser considerados fatos imprevisíveis para efeitos de aplicação da onerosidade excessiva, apresentada no item B do primeiro tópico (art. 7º , PL). B) Das Locações de Imóveis Urbanos Liminar em ação de despejo: segundo o PL, nas ações de despejo ajuizadas após o dia 20/03/2020 não será concedida liminar para desocupação antes de 31/12/2020 (art. 9º, PL). Algumas decisões recentes tem privilegiado os locatários neste sentido. Cite-se como exemplo um julgado do Tribunal de Justiça de São Paulo (primeira instância) em que o juiz deferiu o despejo, mas o suspendeu por 30 dias, tendo em vista a pandemia do coronavírus. No despacho, o juiz ainda considerou: “Decorrido o prazo de 30 dias, tornem conclusos para apreciar o cumprimento da medida ou nova suspensão de prazo, a depender a situação do contágio do surto em questão”. (Processo nº 0012529-47.2020.8.26.0100). Suspensão de alugueis nas locações residenciais: nas locações residenciais, os locatários que sofrerem alteração econômico-financeira (demissão, redução de carga horária ou diminuição de remuneração) poderão suspender, total ou parcialmente, o pagamento de alugueis vencíveis a partir de 20/03/2020 até 30/10/2020. Essa suspensão, segundo o PL, deverá ser comunicada pelos locatários aos locadores. Sugere-se que a comunicação seja através de notificação extrajudicial, através dos correios (com aviso de recebimento) ou através do cartório de registro de títulos e documentos. No entanto, o PL autoriza qualquer forma, desde que lícita. Em caso de suspensão de pagamento pelos locatários, os alugueres vencidos deverão ser pagos de maneira parcelada a partir de 30/10/2020, na data do vencimento, somando-se a prestação dos alugueres vincendos o percentual mensal de 20% daqueles vencidos(art. 10º, §1º PL).

IV – O Projeto de Lei nº 884/2020 que tramita no Senado Federal e a suspensão de alugueis em caráter emergencial Há, ainda, o Projeto de Lei nº 884, de autoria do Senador Weverton, que dispões sobre a suspensão na cobrança do pagamento de aluguéis em caráter emergencial a pessoas físicas e jurídicas, bem como nos casos de assunção destes valores pelo Governo Federal, pelo prazo de 90 dias, devido à pandemia do Coronavírus.

O Projeto suspende as cobranças de alugueis por 90 dias, nos casos de pessoas físicas e jurídicas (art. 1º, PL). V – O que tem acontecido na prática? Diante da forte crise econômica causada pela pandemia do Coronavírus, locatários têm tomado algumas providências, cada qual à sua maneira. Algumas são elencadas:

Acordos para a redução dos valores pagos: Nos casos em que os imóveis foram compulsoriamente fechados, por conta de ato do poder público, alguns locatários têm procurado os locadores para acordar alguma redução (proporcional) nas locações;
Notificação para suspensão dos pagamentos: Alguns locatários, sem tentativa alguma de acordos, têm notificado seus locadores informando a suspensão dos pagamentos de alugueis, se utilizando do argumento do caso fortuito e da força maior.

Não nos parece correta, muito menos sensata, a postura que alguns locatários têm tomado, de se utilizarem da notificação para imediata suspensão dos pagamentos a título de alugueis. Essas notificações, por si só, não são capazes de permitir a inadimplência por parte dos locatários. É bom lembrar que, apesar da existência dos diversos entendimentos apresentados no presente artigo, ainda não se formou jurisprudência sobre a matéria. Assim, caso haja judicialização da questão, não há certeza que a justiça manterá tais suspensões. VI – Então qual a melhor solução? Não existe uma solução uniforme, que se pode aplicar a toda e qualquer locação de imóvel. Deve-se analisar as diferentes modalidades de locação (se em shopping center, se é residencial ou não, se o imóvel está fechado por ato do poder público, etc.) e o caso concreto. Sugere-se, como sempre, que a solução sensata seja aquela que privilegie a conversa, o acordo. Tanto para locador quanto para locatário o melhor é que as partes conversem e cheguem a um acordo razoável para ambos.

Como proteger o ponto comercial do inquilino?

jan 08, 2020

Tagged : como proteger o inquilino, Direito de preferência, direito de vigência, imóvel, Locação, ponto comercial, proteção inquilino

Questão importante, sobretudo para empresários que alugam imóveis para montarem suas empresas, é a proteção do ponto comercial. Quando o empresário aluga um imóvel para montar seu negócio, certamente sua pretensão é de permanecer no imóvel o maior tempo possível. Para tanto, normalmente se faz um contrato com um prazo maior, o que em regra impede a retomada do imóvel pelo locador/proprietário. Mas o prazo do contrato não é suficiente para proteger o inquilino. Afinal, em caso de venda do imóvel a terceiros, o terceiro adquirente pode simplesmente denunciar o contrato para que o locatário desocupe o imóvel no prazo de 90 dias (saiba mais clicando aqui). Diante disso, neste artigo vou trazer algumas dicas de como efetivamente proteger o ponto comercial do inquilino. I – Se o proprietário quiser vender o imóvel ele tem de oferecer antes ao inquilino? Se o proprietário/locador tiver interesse em vender o imóvel, ele obrigatoriamente deve oferecer o imóvel ao locatário, conforme estabelece o art. 27 da Lei nº 8.245/91 (lei do inquilinato). Note que o proprietário deve comunicar ao locatário por escrito, indicando o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como a data e horário que pode ser analisada a documentação do imóvel (art. 27, parágrafo único Lei nº 8.245/91). II – O proprietário ofereceu, o inquilino não teve interesse na compra e um terceiro adquiriu. O terceiro deve respeitar o contrato? Suponha que o proprietário tenha oferecido o imóvel ao locatário e o locatário tenha se recusado a adquirir o imóvel. Caso um terceiro venha a adquirir o imóvel, em regra esse terceiro pode denunciar o contrato para que o locatário desocupe em 90 dias. Mas há uma forma de fazer com que o terceiro adquirente respeite o contrato até o fim. Esta é uma questão importante, que garante ao inquilino a proteção necessária de seu ponto comercial. Para obrigar ao terceiro adquirente a respeitar o contrato de locação até o fim, é preciso que, cumulativamente (art. 8º da Lei nº 8.245/91):

a) o contrato esteja com prazo determinado; b) haja, no contrato, a chamada “Cláusula de vigência”; b) o contrato de locação esteja “averbado” na matrícula do imóvel.

O contrato deve estar com prazo determinado, ou seja, em vigor. Afinal, se no momento da venda do imóvel o contrato já estiver “vencido”, não há como conferir essa proteção ao inquilino. No corpo do contrato deve haver, necessariamente, a chamada cláusula de vigência, cuja redação costuma ser a seguinte:

Fica desde já estabelecida a cláusula de vigência, nos termos do art. 8º da Lei nº 8.245/91, de modo que o futuro adquirente deverá observar e cumprir integralmente todas as cláusulas aqui estabelecidas.

Além disso, é importante que o contrato seja “averbado” na matrícula do imóvel. O verbete “averbado” está em destaque, pois enquanto a Lei nº 8.245/91 menciona averbação, a Lei nº 6.015/73 menciona “registro”:

Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.
I – o registro: 3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada;

Portanto, para garantir que o adquirente observe o contrato de locação, é imprescindível o prévio registro do contrato de locação na matrícula do imóvel. O que dá conhecimento a terceiros da existência da relação locatícia.

E para que o contrato seja registrado é importante que tenha sido assinado por duas testemunhas.

Note, ainda, que se este contrato tiver o prazo igual ou superior a 10 anos, e caso o locador seja casado, para que o contrato seja registrado é necessário que haja autorização expressa do cônjuge.

III – O proprietário vendeu o imóvel e não ofereceu ao locatário. O que pode ser feito? Caso o imóvel tenha sido vendido e o proprietário não o tenha antes oferecido ao locatário, podem ocorrer duas situações distintas: a) O locatário pode depositar o valor em juízo e adquirir ou imóvel; ou b) o locatário poderá ajuizar ação contra o proprietário pleiteando perdas e danos. Passa-se a tratar de cada um dos casos acima. a) O depósito do valor do imóvel em juízo e sua aquisição pelo locatário Para que o locatário deposite o valor do imóvel e o adquira em juízo, deve observar, cumulativamente o seguinte:

Deve fazê-lo no prazo de 6 meses a contar do registro da compra e venda;
O contrato de locação deve estar averbado no cartório de registro de imóveis pelo menos 30 dias antes da venda do imóvel

Portanto, o locatário não poderá adquirir o imóvel nessa situação caso não o faça no prazo acima e caso o contrato não tenha antes sido averbado na matrícula do imóvel. b) Perdas e danos em face do proprietário Caso não seja possível a aquisição do imóvel pelo locatário, seja por desinteresse, seja por não ter antes averbado o contrato de locação na matrícula do imóvel, pode-se pleitear perdas e danos do proprietário. Assim, se o proprietário não tiver oferecido o imóvel ao locatário antes de vendê-lo, pode o locatário entrar com uma ação na justiça pedindo perdas e danos. IV – Outras dicas para dar segurança ao inquilino Diante dos tópicos anteriores, fica evidente que o contrato de locação deve ser averbado e registrado na matrícula do imóvel. No entanto, pode ser que esses atos sejam dificultosos junto ao cartório de registro de imóveis, tendo em vista as eventuais exigências apresentadas pelo oficial de registro. Pode ser, por exemplo, que as partes tenham de aditar o contrato para efetivamente levá-lo a registro ou que tenham de providenciar outros documentos para tanto. Neste sentido, sugere-se a inserção da seguinte cláusula nesses contratos:

O presente Contrato será registrado e averbado junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente e as despesas com o referido registro serão suportadas pela LOCATÁRIA. No entanto, o LOCADOR se obriga a apresentar e/ou entregar à LOCATÁRIA toda documentação necessária a efetivação do registro e da averbação (direito de vigência e direito de preferência), conforme o disposto nos arts. 8º e 33º da Lei 8.245/91, combinado com o art. 167, I, item 3 e inciso II, item 16 da Lei 6.015/73. Caso seja necessário, poderão ser feitos aditamentos a este contrato para atender as necessidades das partes e cumprir as exigências do Cartório de Registro de Imóveis competente.

Pode ocorrer ainda de o locatário demorar a registrar/averbar o contrato na matrícula do imóvel. Seja por esquecimento, seja por dificuldades outras com a documentação. Se isso ocorrer e o imóvel for vendido a terceiros antes, o locatário pode ficar desprotegido. Sugere-se, para tanto, a inserção da seguinte cláusula no contrato:

Enquanto o presente Contrato de locação não estiver registrado e averbado no Cartório de Registro de Imóveis competente, fica o LOCADOR obrigado, na hipótese de alienação do imóvel, a, contratualmente, e como condição prévia e essencial para a possível venda, fazer com que o terceiro adquirente se comprometa a respeitar integralmente o presente Contrato de locação. O não cumprimento desta obrigação dará direito à LOCATÁRIA de exigir do LOCADOR perdas e danos, lucros cessantes ou emergentes, despesas de mudança, relocação e indenização de todas as benfeitorias realizadas no imóvel

Embora a ausência do registro e da averbação não leve a conhecimento de terceiros a existência da relação locatícia, nada impede que essa responsabilidade seja contratualmente estabelecida. Fato que certamente dará maior segurança ao locatário. V – Conclusão É fato que diariamente milhares de pessoas e empresas celebram contratos de locação de imóvel. Na locação comercial, sobretudo de empresas locatárias que querem manter seu negócio e seu ponto comercial, é necessário que seja dado ao locatário a máxima proteção possível. Ocorre que muitas vezes essa proteção não é dada de maneira correta, tendo em vista o desconhecimento da legislação por parte dos profissionais que atuam com locação de imóveis. Desta feita, o presente artigo trouxe alguns cuidados importantes que podem ser tomados para que seja conferido aos locatários a maior segurança possível.

Dicas sobre o aluguel de imóveis para escolas e hospitais

jun 17, 2019

Tagged : Contrato, hospitais, lei do inquilinato, Locação, locação para escolas

Muitas vezes os contratos de locação de imóveis são elaborados com base em modelos retirados da internet ou sem observar algumas peculiaridades sobre cada tipo de empreendimento. Além do que esses contratos muitas vezes são elaborados por pessoas que desconhecem a legislação aplicável. Tendo em vista este fato, é importante tratar de uma espécie de locação específica. Aquela locação para imóveis onde serão instalados estabelecimentos de ensino, de saúde, unidades sanitárias e asilos. Nestes casos específicos, é preciso ressaltar que a Lei confere uma proteção especial a estas instituições, tendo em vista seu relevante valor social. Esta proteção está descrita no art. 53 da Lei nº 8.245/91:

Art. 53 – Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido. (Redação dada pela Lei nº 9.256, de 9.1.1996) I – nas hipóteses do art. 9º; (estas hipóteses são: I – por mútuo acordo; II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti – las). II – se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil.

Trocando em miúdos, diz a lei que a locação para estas instituições somente poderá ser rescindida em casos específicos. E somente nestes casos. Passa-se a tratar de cada um destes casos, em tópicos: I – Por mútuo acordo O mútuo acordo, como o próprio nome diz, seria um acordo de ambas as partes visando o distrato da locação. Nenhum empecilho, já que ambos estariam distratando. Com o perdão da redundância, seria o “distrato por acordo entre as partes”. II – Em decorrência da prática de infração legal ou contratual Caso o locatário (a escola ou o hospital, por exemplo) descumpra uma cláusula prevista em contrato, ou ainda a lei, será possível o desfazimento do contrato pelo locador. Por conta desta cláusula, é recomendável que o contrato seja o mais completo possível. Ou seja, que ele preveja as mais variadas obrigações ao locatário. III – Em decorrência de falta de pagamento de alugueis ou demais encargos Neste caso, obviamente que se o locatário deixar de pagar o aluguel ou qualquer de seus acessórios, o contrato poderá ser rescindido. IV – Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti – las. V – Se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil. Neste caso, um exemplo é o do adquirente do imóvel que, com os requisitos preenchidos, precise demolir, edificar ou mesmo reformar o imóvel, desde que esta aumente ao menos 50% de sua área útil. Mas e se o contrato estiver por prazo indeterminado? Suponha que determinada locação seja de 4 anos e que o contrato já tenha expirado, de forma que a locação esteja por prazo indeterminado. Neste caso, poderia o locatário pedir o imóvel de volta através da chamada denúncia vazia? A proteção que a lei confere neste tipo de locação é tão grande que o Superior Tribunal de Justiça possui o entendimento que a locação não pode ser rescindida por denúncia vazia. Veja esta decisão:

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1.237.386 – SP (2018/0002727-0) RELATOR : MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO AGRAVANTE : COLÉGIO AUGUSTO LARANJA LTDA ADVOGADO : LEVI CORREIA – SP309052 AGRAVADO : IPATEC – INSTITUTO PAULISTA DE CIENCIA, CULTURA E TECNOLOGIA ADVOGADO : LAILA MARIA BRANDI – SP285706 DECISÃO 1. Trata-se de agravo interposto pelo COLÉGIO AUGUSTO LARANJA LTDA., contra decisão que não admitiu o seu recurso especial, por sua vez manejado com fulcro no art. 105, III, a, da Constituição Federal, em face de acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (fl. 380): AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. IMÓVEL LOCADO PARA ESTABELECIMENTO DE ENSINO. DESCABIMENTO. ART. 53, DA LEI N.º 8.245/91. Se o pacto locativo foi firmado com estabelecimento de ensino é vedada a retomada por denúncia vazia. (…) Portanto, considerando-se que o pacto locativo foi firmado com estabelecimento de ensino, é vedada a retomada por denúncia vazia. É firme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público tem proteção legal contra a retomada por denúncia vazia, em face do seu relevante valor social. (STJ – AREsp: 1237386 SP 2018/0002727-0, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Publicação: DJ 26/06/2018)

Agora suponha que o locador queira vender o imóvel a terceiro. Neste caso, o adquirente do imóvel poderia retirar o locatário? Ou seja, poderia o adquirente denunciar o contrato? Vejamos, em regra a locação pode ser denunciada pelo adquirente, nos termos do art. 8º da lei do inquilinato:

Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

Ocorre que caso a locação seja para os estabelecimentos constantes no rol do art. 53, como escolas, asilos e afins, a jurisprudência também não tem permitido o desfazimento do contrato por denúncia vazia. A este respeito, numa interpretação a contrario sensu, veja-se decisão de Minas Gerais:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO – LITISPENDÊNCIA – INEXISTÊNCIA – CERCEAMENTO DE DEFESA – JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – LOCAÇÃO – DESPEJO – CLÍNICA MÉDICA – DENÚNCIA VAZIA – POSSIBILIDADE. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO, PRELIMINARES REJEITADAS E NÃO PROVIDO. I – O julgamento antecipado da lide é possível, a teor do artigo 330, I, do estatuto processual. II – Não há falar-se em cerceamento de defesa, nos casos em que os documentos acostados se apresentarem suficiente para formar o convencimento do julgador. III – Estabelecimento de saúde, para fins da proteção inserta no artigo 53 da Lei do Inquilinato, é aquele em que se faz internação, excluídos os utilizados apenas para consultas ou tratamento meramente ambulatorial. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça. IV – Em relação ao pedido de retenção/indenização das benfeitorias, não está o adquirente obrigado a pagar por algo que não contratou. V – Recurso conhecido, preliminares rejeitadas e não provido. (TJMG – Apelação Cível 1.0702.07.391019-3/001, Relator(a): Des.(a) Bitencourt Marcondes , 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 29/10/2008, publicação da súmula em 28/11/2008)

No caso acima avaliado, entendeu-se permitida a denúncia vazia, por conta de a clínica médica não preencher os requisitos de estabelecimento de saúde do art. 53. Lado outro, na locação para estabelecimentos como hospitais credenciados e fiscalizados pelo poder público não poderia o adquirente denunciar o contrato, ainda que esta denúncia fosse após o prazo do contrato ter vencido. Ultrapassada a questão acima, é preciso ainda esclarecer que quando houver o despejo de estabelecimentos de ensino autorizados e fiscalizados pelo poder público, o prazo para a desocupação será no mínimo de 6 meses e deverá coincidir com o período de férias escolares, nos termos do art. 63, §2º da lei do inquilinato.

Como cobrar o aluguel atrasado sem entrar na justiça?

abr 06, 2019

Tagged : Aluguel, cobrança extrajudicial, Locação, protesto

Diariamente, milhares de imóveis são alugados no país. E sobre a locação de imóveis, podem surgir diversas dúvidas, como qual a forma de garantia ideal ou quais cláusulas são importantes inserir no contrato de locação. Apesar de existirem inúmeras questões relevantes sobre a locação de imóveis, o presente artigo tem o condão de esclarecer quais as formas de o locador cobrar os alugueis atrasados do locatário. E dentre essas formas, como pode o locador cobrar os alugueis sem ter de recorrer ao poder judiciário. A seguir, algumas formas de cobrança serão tratadas em tópicos e, ao final, será esclarecido como cobrar o locatário sem entrar na justiça. I – AÇÃO DE DESPEJO COM COBRANÇA Da inadimplência do locatário, pode o locador ajuizar uma ação de despejo para a retirada do locatário do imóvel, pela autorização do desfazimento do contrato pelo não pagamento dos alugueis, vide art. 9º, III da Lei 8.245/91. Em conjunto com este despejo, os alugueis e acessórios da locação são cobrados. Portanto, esta é uma forma em que o locador cobra os alugueis e seus acessórios pela cobrança judicial. Observe que embora muito utilizada, a ação de despejo com cobrança está suscetível à morosidade do poder judiciário, sem contar que pode o locatário purgar a mora. Há casos em que é possível pleitear medida liminar, como nos casos do art. 59, §1º e seus incisos. Mas note que para tanto é preciso que o locador deposite o equivalente a três meses da locação a título de caução. II – EXECUÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO Nesta modalidade não há pedido de despejo para que o locatário desocupe o imóvel, mas tão-somente a execução do contrato, que é título executivo extrajudicial, nos moldes do art. 784, VIII do Código de Processo Civil. Normalmente esta modalidade é utilizada quando já foi procedida a entrega do imóvel. Isto porque a execução não tem o condão de despejar o inquilino. O Código de Processo Civil estabelece que:

Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:

VIII – o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio;

Desta forma, o contrato de locação pode ser executado diretamente na justiça, dispensando-se o processo de conhecimento. De forma que o procedimento no poder judiciário se torna mais célere, pois dispensa a fase inicial que teria na ação de cobrança.

Assim, o executado será citado para pagar a dívida, no prazo de 3 (três) dias, conforme art. 829 do Código de Processo Civil vigente.

III – COBRANÇA ATRAVÉS DE NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL

Uma forma muito usual, sobretudo pelos profissionais que priorizam o trabalho extrajudicial e evitam, ao menos inicialmente, a utilização do moroso poder judiciário, é a conversa. Exatamente, a conversa.

Notifica-se extrajudicialmente o locatário inadimplente, seja através de carta registrada com aviso de recebimento (pelos correios), seja através da notificação pelo cartório de Registro de Títulos e Documentos.

Aqui, a notificação é motivada pela intenção de unir as partes para um acordo, através da sempre necessária conversa. De forma que as partes podem formalizar um documento em que o locatário se compromete a pagar um determinado montante relativo aos alugueis em atraso.

Ademais, a notificação prévia é exigível antes do ajuizamento de algumas ações de despejo. Além de mostrar a boa-fé do locador em tentar a conversa antes de recorrer ao judiciário.

É importante ainda ressalvar a importância da notificação através do cartório de Registro de Títulos e Documentos. Isto porque caso o intimado – locatário inadimplente – se recuse a receber ou a assinar a notificação, o oficial do cartório certifica este fato. O oficial tem fé pública, de modo que a certidão do oficial com um “recusou-se a assinar” tem um grandioso valor para efeitos de prova.

MAS, AFINAL, ALÉM DAS FORMAS ACIMA DESCRITAS, EXISTE UMA FORMA REALMENTE EFICAZ DE COBRAR O LOCATÁRIO INADIMPLENTE SEM ENTRAR NA JUSTIÇA?

Uma forma poderosa de cobrar o locatário inadimplente sem ter de ajuizar uma ação é através da utilização do cartório de protesto de títulos, conforme tópico seguinte.

IV – O PROTESTO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO

Ultrapassadas formas outras de cobrança dos alugueis vencidos do locatário, é de dizer que existe, ainda, a possibilidade de o locador protestar o contrato de locação. De forma que se trata de cobrança extrajudicial e eficiente, à medida que o próprio cartório faz a cobrança do inadimplente.

Sobre o funcionamento do protesto de títulos, deve observar a Lei nº 9.492/97, a lei de protestos. A sistemática da lei para efeitos de cobrança é a seguinte. O título será apresentado e protocolizado no cartório, na forma do art. 9º da Lei. O tabelião de protesto analisará os aspectos formais do título.

Ato contínuo, o tabelião expedirá intimação ao devedor, no caso, o locatário. O devedor intimado terá prazo para pagar a dívida, de forma que se não o fizer nos três dias úteis subsequentes a intimação, o título será registrado.

É importante observar que o título deve conter obrigação líquida, certa e exigível, veja-se decisão do Superior Tribunal de Justiça:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO EM MANDADO DE SEGURANÇA. PROTESTO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL. PERMISSÃO AOS TABELIÃES DE PROTESTOS DE LETRAS E TÍTULOS DA COMARCA DE SÃO PAULO. CANCELAMENTO. ATO DE CORREGEDOR GERAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO. DIREITO LÍQUIDO E CERTO. INEXISTÊNCIA. EXIGÊNCIA DE QUE O TÍTULO EXECUTIVO CONTENHA OBRIGAÇÃO PECUNIÁRIA LÍQUIDA, CERTA E EXIGÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE LIQUIDEZ. RECURSO EM MANDADO DE SEGURANÇA DENEGADO. 1. Com efeito, tem-se que o contrato de locação foi caracterizado pela legislação como título executivo extrajudicial, transmutando-o com força executiva. Contudo, o protesto será devido sempre que a obrigação expressa no título for líquida, certa e exigível. 2. Na hipótese dos autos, o contrato de locação de imóvel apresentado evidencia ser título com o atributo da certeza, em decorrência da determinação cogente da norma legal, bem como também demonstra possuir exigibilidade, por presunção de que houve o vencimento da dívida, sem revestir-se, no entanto, do atributo da liquidez, fato que inviabiliza o protesto do referido título. 3. Recurso em Mandado de Segurança a que se nega provimento. (RMS 17.400/SP, Rel. Ministra LAURITA VAZ, Rel. p/ Acórdão Ministro ADILSON VIEIRA MACABU (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RJ), QUINTA TURMA, julgado em 21/06/2011, DJe 03/11/2011)

Mas o que é líquido, certo e exigível? Bom, a liquidez pode-se dizer que está ligada a perfeita definição do que é devido, sobretudo em relação ao valor quantitativo. De forma que o título deve conter o valor exato que é devido. Quanto a certeza, refere-se à existência da prestação que se quer ver realizada. Já no que tange a exigibilidade, é de dizer que é exigível aquela obrigação da qual não restam dúvidas de que pode ser cobrada. Há exigibilidade quando o pagamento não depende de termo ou condição e nem está sujeito a outras limitações.

Importante, pois, que seja apresentada também uma planilha com o valor correto a ser cobrado, além de outros documentos, conforme manda a lei.

Ainda, é de se mencionar que para o protesto a jurisprudência dispensa a necessidade da assinatura de duas testemunhas, senão vejamos:

“A jurisprudência, sobretudo do Superior Tribunal de Justiça, pacificou-se no sentido da dispensa das testemunhas como condição de executividade do título, como se vê no julgamento do REsp 578.355, de 25 de outubro de 2004, Rel. Min. José Arnaldo e no REsp 201.123, de 19 de outubro de 1999, Rel. Min. Fernando Gonçalves. A falta de assinatura de um dos proprietários não retira eficácia ao título, diante da comprovação de que cumpre ao recorrente a administração dos bens comuns, nos termos do acordo de separação (fls. 25/26), homologado judicialmente (fls. 27):(CGJSP – PROCESSO: 705/2011)

Portanto, o protesto do contrato de locação é uma das formas de cobrança extrajudicial do aluguel vencido. Trata-se de uma forma eficaz, de forma que se evita o judiciário. Não obstante, não se pode concluir que seja a melhor forma de cobrança. De forma que cada caso deverá ser analisado de forma específica para que se verifique qual a melhor forma de se cobrar o devedor.

Como funciona o aluguel de imóveis em Shopping Center?

nov 19, 2018

Tagged : aluguel shopping, contrato atípico, lei do inquilinato, Locação, shopping center

Situação que pode gerar dúvidas, sobretudo a locatários, é sobre a locação de imóveis em shopping center. Este breve artigo pretende demonstrar como funcionam as locações comerciais nos shopping center. De forma que as questões serão tratadas a seguir, em tópicos. I – Natureza das locações em Shopping Center Inicialmente, para o entendimento da matéria é importante dizer que a relação locatícia estabelecida entre o empreendedor e o locatário é uma relação que resulta em um contrato atípico, permitido pela lei, veja-se o teor do art. 425 do Código Civil:

“É lícito às partes estipular contratos atípicos, observadas as normas gerais fixadas neste Código.”

O que significa dizer que se trata de um contrato que não é regulamentado especificamente pela lei, mas que não é por ela proibido, quando não contraria-la. Aliás, o Superior Tribunal de Justiça também possui o entendimento que os contratos de locação em shopping center são atípicos (REsp nº 178908). Neste sentido, é importante observar o teor do art. 54 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), segundo a qual:

“Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center , prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei”.

Desta forma, prevalecerão as condições livremente pactuadas entre lojistas e shopping center. As cláusulas contratuais são respeitadas com base no chamado princípio do “pacta sunt servanda“, segundo o qual deve-se cumprir exatamente o que foi estipulado em contrato. Diante disso, é preciso entender exatamente o que pode e o que não pode ser tratado nessa espécie de contrato. O que será demonstrado a seguir. I – O que pode e o que não pode prever o contrato Ultrapassada a análise da natureza do contrato de locação em shopping center e claro, sem pretender esgotar o assunto, é preciso salientar o que pode ou não estar previsto nesses contratos. a) A cobrança de décimo terceiro aluguel ou aluguel dúplice Como se sabe, nestes contratos os shopping center costumam cobrar um décimo terceiro mês a título de aluguel. Ou seja, normalmente existem cláusulas que dobram o valor do aluguel em dezembro de cada mês. Acerca da legalidade destas cláusulas, verifica-se o entendimento do Superior Tribunal de Justiça sobre o tema:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM SHOPPING CENTER. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. APLICAÇÃO DO ART. 54 DA LEI DE LOCAÇÕES. COBRANÇA EM DOBRO DO ALUGUEL NO MÊS DE DEZEMBRO. CONCREÇÃO DO PRINCÍPIO DA AUTONOMIA PRIVADA. NECESSIDADE DE RESPEITO AOS PRINCÍPIOS DA OBRIGATORIEDADE (“PACTA SUNT SERVANDA”) E DA RELATIVIDADE DOS CONTRATOS (“INTER ALIOS ACTA”). MANUTENÇÃO DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS LIVREMENTE PACTUADAS. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. (…) 3. Concreção do princípio da autonomia privada no plano do Direito Empresarial, com maior força do que em outros setores do Direito Privado, em face da necessidade de prevalência dos princípios da livre iniciativa, da livre concorrência e da função social da empresa. 4. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. (STJ – REsp: 1409849 PR 2013/0342057-0, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 26/04/2016, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 05/05/2016)

Neste sentido, tendo sido a cláusula de cobrança do aluguel dúplice livremente pactuada, deve-se respeita-la. Assim, ao contrário das locações comuns previstas pela lei do inquilinato, nas locações de shopping center os empreendedores passam a gozar de vantagens como esta. b) a cobrança de “luvas” A Lei do Inquilinato (lei 8.245/91) prevê a possibilidade da cobrança das “luvas” na assinatura do contrato de locação, desde que seja dado ao locatário o direito à renovatória, conforme seu art. 45, veja-se:

“São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto”.

E a jurisprudência também possui o entendimento de que é possível a cobrança das chamadas “luvas”, de forma que

“a Lei nº 8.245/91, em seu art. 45, veda, expressamente, a cobrança de “luvas” obrigações pecuniárias – quando da renovação do contrato. Contudo, silencia, ao contrário da legislação anterior (Dec. 24.150/34), no que se refere ao contrato inicial. Não há, pois, qualquer proibição, sequer implícita, quanto à sua cobrança. Não afasta esse entendimento o disposto no art. 43 da Lei nº 8.245/91, pois o dispositivo veda a cobrança de valores além dos encargos permitidos e não a expressamente elencados. Assim, apesar de não se fazer referência às “luvas” iniciais para permiti-las, tampouco se faz para proibi-las, o que, em termos obrigacionais, tendo em conta a liberdade contratual, faz concluir pela possibilidade da cobrança de valor sob esse título. Recurso provido. (REsp 406.934/RJ, Relator o Ministro Félix Fischer, QUINTA TURMA, DJ 22/04/2002, p. 253)

Ocorre que deve ser observado o prazo de 5 anos para a cobrança de “luvas”. Isto porque antes deste prazo não existe o direito a ação renovatória, razão pela qual não poderia haver a incidência das “luvas” em locação inferior a este prazo. c) a cobrança de aluguel com base nas vendas do locatário Nos contratos de imóveis em shopping center, normalmente o aluguel é determinado da seguinte forma: aluguel mínimo e aluguel em percentual sobre as vendas. Quanto ao aluguel mínimo, é aquele que normalmente se pratica no mercado imobiliário. Quanto ao aluguel por percentual sobre o faturamento, também chamado de “aluguel de desempenho” ou “aluguel percentual”, é aplicado sobre o faturamento bruto da loja, sendo devido quando exceder o aluguel mínimo e naquilo que o ultrapassar. Quanto a esta forma de cobrança, se estiver prevista em contrato e se não houver ilegalidade, não há que se falar em proibição de sua cobrança, veja-se:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. (..) 3 – Existindo expressa previsão contratual e não sobressaindo ilegalidade dos termos pactuados em avença de locação de unidade comercial no tocante à fórmula de cálculo do valor do aluguel mínimo nos casos de renovação do contrato, deve ser prestigiado o princípio da obrigatoriedade do contrato, pacta sunt servanda, não subsistindo a pretensão de declaração de nulidade das cláusulas impugnadas. (…) (TJ-DF – APC: 20100111362058 DF 0045336-09.2010.8.07.0001, Relator: ANGELO CANDUCCI PASSARELI, Data de Julgamento: 15/10/2014, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 20/10/2014 . Pág.: 223)

Portanto, é preciso que as cláusulas estejam previstas no contrato para sua validade. Diante das colocações acima, surge a pergunta: A liberdade do empreendedor é irrestrita? Ou seja, pode ele estabelecer quaisquer cláusulas? Esta liberdade que possui o empreendedor com base no chamado “pacta sunt servanda” encontra limitação no chamado princípio da “função social” do contrato. Este princípio, previsto no Código Civil de 2002, passou a elevar o interesse coletivo sobre o interesse individual. Assim, a liberdade que o empreendedor possui nestas espécies de contrato podem ser restringidas quando houver, nestes contratos, cláusulas que coloquem uma das partes em desvantagem desproporcional e exagerada. Ou, ainda, quando houver qualquer cláusula que desequilibre o contrato. Desta forma, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já se posicionou sobre a possibilidade de o Poder Judiciário reconhecer a abusividade de cláusulas previstas nestas espécies de contrato:

DIREITO CIVIL. SHOPPING CENTER. INSTALAÇÃO DE LOJA. PROPAGANDA DO EMPREENDIMENTO QUE INDICAVA A PRESENÇA DE TRÊS LOJAS-ÂNCORAS.DESCUMPRIMENTO DESSE COMPROMISSO. PEDIDO DE RESCISÃO DO CONTRATO. 1. Conquanto a relação entre lojistas e administradores de Shopping Center não seja regulada pelo CDC, é possível ao Poder Judiciário reconhecer a abusividade em cláusula inserida no contrato de adesão que regula a locação de espaço no estabelecimento, especialmente na hipótese de cláusula que isente a administradora de responsabilidade pela indenização de danos causados ao lojista. (STJ – REsp: 1259210 RJ 2011/0061964-0, Relator: Ministro MASSAMI UYEDA, Data de Julgamento: 26/06/2012, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/08/2012)

Portanto, não obstante a liberdade do empreendedor estipular cláusulas que o beneficiem, é preciso ter cautela, de forma a não prejudicar o locatário. A não colocá-lo em desvantagem desproporcional. Na dúvida, é importante a consulta de um advogado especialista em direito imobiliário. Profissional este que será capaz de analisar a legalidade do contrato e emitir um parecer sobre a negociação.

Como funciona a sublocação de imóvel?

set 23, 2018

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A sublocação de imóvel ocorre quando o locatário subloca para um terceiro o imóvel ou parte dele. Em suma, o proprietário do imóvel aluga para o inquilino. Este, por sua vez, subloca para um terceiro. Parte do imóvel ou todo o imóvel. E em nome da didática e para facilitar o entendimento, este texto será exposto em itens. 1. Forma da sublocação É importante observar que a sublocação deve ser expressamente autorizada, por escrito, pelo locador, conforme diz a Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato):

Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

Portanto, na hipótese de existir sublocação do imóvel sem o consentimento prévio do locador, é plenamente viável que tanto a locação quanto a sublocação sejam desfeitas. Neste sentido, caso pretenda o locador autorizar a sublocação do imóvel pelo locatário, é preciso que se insira no contrato de locação cláusula com esta permissão expressa. Ou, ainda, caso a locação já esteja em vigor, é possível permitir a sublocação ao locatário através da realização de um termo aditivo ao contrato de locação, com cláusula expressa neste sentido. 2. O valor da sublocação Quanto ao valor da sublocação, a lei estabelece que seu valor não pode ser superior ao valor da locação, conforme o art. 21 da Lei do Inquilinato. Sendo que se este valor-limite não for respeitado, a lei autoriza que o sublocatário reduza o aluguel até seus limites. 3. A rescisão da locação Cumpre, ainda, salientar que caso haja a rescisão da locação, a sublocação também será desfeita. Sendo que fica assegurado direito de indenização do sublocatário contra o sublocador (art. 15, Lei 8.245/91). 4. A responsabilidade do sublocatário Em hipótese de sublocação, o sublocatário não fica isento de responsabilidades. Segundo o art. 16 da Lei do Inquilinato:

Art. 16. O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide.

Ou seja, o locador pode cobrar do sublocatário as importâncias que este ficar devendo do locatário, de forma subsidiária. Sendo que o sublocatário pode ser cobrado após ter sido o locatário cobrado. Situação que pode ocorrer é a sublocação do imóvel sem a expressa autorização do locador. Imaginando pequeno o risco da descoberta da sublocação pelo locador, alguns locatários podem vir a sublocar o imóvel de maneira clandestina. E para que isto não ocorra, o locador pode inserir no contrato cláusula que o permita vistoriar o imóvel de tempos em tempos. Antes das vistorias, deve o locador notificar o locatário com 24h de antecedência. Lembrando que as vistorias devem ser realizadas levando-se em conta a disponibilidade do locatário. Deve haver, sobretudo, boa-fé para que não se dificulte a locação. 5. As regras da sublocação Outra questão a ser observada é que as regras aplicadas nas sublocações são as mesmas da locação (art. 14, Lei 8.245/91). Sendo que sublocar um imóvel em desacordo com as cláusulas do contrato original pode resultar no cancelamento do acordo. E por caracterizar uma infração contratual, o proprietário do imóvel pode ingressar na Justiça com uma ação de despejo. Muito embora a legislação exija a forma escrita para a sublocação, ainda existem pessoas que tratam da questão de forma verbal. No entanto, aconselha-se que as sublocações sejam sempre autorizadas e realizadas por escrito. Isto fará com que as partes não tenham problemas no futuro. 6. O direito de preferência na sublocação É sabido que na locação de imóveis, o locatário tem preferência na compra do imóvel. No caso da sublocação, assim estabelece a lei:

Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.
Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.

A preferência é dada ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. E caso existam vários pretendentes, deve ser aplicada a regra da preferência ao locatário mais antigo e, caso sejam da mesma data, ao mais idoso. Tudo, conforme a lei.

O direito de preferência do locatário na alienação fiduciária

jul 16, 2018

Tagged : alienação fiduciária, averbação, Direito de preferência, locação de imóveis, registro de imóveis, registro do contrato de locação

Questão relevante a ser tratada é sobre o direito de preferência do locatário na locação de imóveis quando o imóvel está gravado com alienação fiduciária. Para demonstrar a questão, é preciso antes explicar do que se trata o direito de preferência do locatário. Nas locações de imóveis o locatário possui direito de preferência para adquirir o imóvel locado. Ou seja, caso pretenda o proprietário vender o imóvel, é preciso que antes ele ofereça ao locatário. Tudo, nos termos do art. 27, vejamos:

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar – lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Portanto, para a venda do imóvel é preciso que o proprietário ofereça ao locatário em iguais condições com terceiros. O locatário, por sua vez, tem o prazo de 30 dias para se manifestar sobre a compra do imóvel. Isto, de maneira inequívoca. Pois bem, resta agora demonstrar do que se trata a alienação fiduciária de bem imóvel. De maneira direta, é uma espécie de garantia comumente utilizada no mercado imobiliário. A alienação fiduciária em garantia transfere ao credor o domínio resolúvel e a posse indireta da coisa alienada. O devedor se torna possuidor direto. Para melhor entendimento, aquele que adquire o imóvel pode utiliza-lo, mas o imóvel ficará gravado com a cláusula da alienação fiduciária. Como consequência, caso aquele que tenha adquirido o bem não pague as prestações do financiamento, o imóvel retorna para a propriedade do banco. Que, por sua vez, pode leva-lo a leilão. É importante observar que este procedimento de retomada do imóvel é muito eficiente e rápido. Sobre este procedimento, veja-se um artigo em meu blog (https://fellipeduarte.adv.br/2017/11/27/entenda-o-procedimento-da-alienacao-fiduciaria-de-imovel-apos-a-lei-13-465-17/). Ultrapassada a questão introdutória, é preciso observar algumas questões específicas referentes a locação do imóvel objeto de alienação fiduciária, senão vejamos. Quando o locador não cumpre com o pagamento das prestações do financiamento imobiliário, pelo regime da alienação fiduciária a propriedade se consolida nas mãos do credor fiduciário (o banco, por exemplo). Da consolidação, em regra a locação poderá ser denunciada no prazo de 30 dias para desocupação. Mas o contrato poderá ser denunciado no prazo de 90 dias da consolidação na propriedade do fiduciário, caso se este tiver aquiescido. Porém, para a aplicação do prazo de 90 dias é preciso que esta condição esteja especificada em cláusula contratual (art. 27, §7º da Lei 9.514/97). Outra questão que deve ser observada é que, caso haja locação de imóvel ou sua prorrogação por prazo superior a um ano, sem a concordância por escrito do fiduciário, esta situação será considerada ineficaz e sem qualquer efeito perante o fiduciário. O que significa que caso não haja concordância do fiduciário, se o locador não pagar as prestações do financiamento o fiduciário poderá denunciar o contrato de locação, conforme demonstrado acima. Lado outro, se o contrato de locação estiver registrado no cartório de registro de imóveis, o fiduciário será obrigado a observar todas as suas condições. Inclusive, aquele que adquirir o imóvel em público leilão deverá observar o contrato em todos os seus termos. Aqui, abre-se um parêntese para uma questão importante: como fica o direito de preferência do locatário nestes casos? Com a consolidação na propriedade do fiduciário e a realização de público leilão, o locatário não tem direito de preferência. Ocorre que após quitado o imóvel pelo devedor fiduciante, caso sejam observados os requisitos legais, terá o locatário seu direito de preferência. Retornando à questão do registro do contrato de locação, os registradores têm exigido algumas condições para seu registro. A primeira, é que se conste, no bojo do contrato, cláusula específica informando que o imóvel está sob alienação fiduciária e que, por isso, não haveria direito de preferência enquanto estiver alienado (art. 23, parágrafo único, Lei 8.245/91). A segunda exigência é a de que se conste, no contrato de locação, cláusula com o seguinte teor: “se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário”. Ademais, conforme a jurisprudência, para o registro de contrato de locação com cláusula de vigência superior a um ano, é preciso que haja a anuência do credor fiduciário, conforme art. 37-B da Lei 9.514/97 e jurisprudência:

“Registro de imóveis – Dúvida – Contrato de locação com clausula de vigência superior a um ano – Alienação fiduciária sobre o imóvel locado – Necessidade a anuênciadocredorfiduciárioparaoregistrodalocação-Artigo37Bda Lei nº 9.514/97. Recusa do oficial adequada Recurso não provido” (Conselho Superior da Magistratura, na Apelaçãono 0065836-57.2013.8.26.0100).

E não é demais lembrar que para que o futuro adquirente respeite o contrato de locação até seu término, é preciso que esteja expresso no contrato cláusula de vigência e que seja averbado na matrícula do imóvel. Diante das considerações feitas, é preciso que o interessado em alugar um imóvel o faça com cautela, de maneira que durante a negociação o interessado procure estudar a documentação referente ao imóvel. E quanto ao credor fiduciário, caso não queira correr o risco da locação, deverá impor como condição à alienação fiduciária o cancelamento do registro da locação antes da constituição da garantia fiduciária. Caso não o faça, correrá o risco de se submeter aos dispositivos da locação do imóvel.

A locação comercial e a impenhorabilidade do bem de família do fiador

jul 06, 2018

Tagged : fiador, fiança, garantia locatícia, locação de imóveis

Questão que recentemente foi decidida no âmbito do Supremo Tribunal Federal e que merece atenção especial neste espaço é quanto à penhorabilidade ou não do bem de família do fiador em locação de imóvel comercial. Trocando em miúdos, em uma locação de imóvel existem diversos meios de garantia, dentre os quais a fiança. Assim, na locação de imóvel caso o locatário não arque com o pagamento dos débitos do aluguel, o fiador deve fazê-lo. Mas imagine-se que este fiador só possua um bem imóvel, em que resida com a família (bem de família). Neste caso, será que este único bem pode ser penhorado para garantir a locação? Bom, para melhor elucidação vale a análise do art. 3º, VII da Lei nº 8.009/90, a chamada lei da impenhorabilidade do bem de família, vejamos:

Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

Portanto, pelo que descreve a lei a regra é que em qualquer processo é impenhorável o bem de família, exceto, especificamente, no caso de obrigação decorrente de fiança em contrato de locação. Pois bem, esta era a regra. A de que nas locações de imóvel o fiador poderia vir a ter seu bem penhorado, ainda que fosse o bem de família. Inclusive, existe Súmula do STJ no sentido de que “É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação”. (Súmula 549, STJ). Ocorre que recentemente o Supremo Tribunal Federal decidiu modificar este entendimento quanto às locações comerciais, no julgamento do Recurso Especial nº 605.709. Para o tribunal, precedentes judiciais que permitem penhorar bem de família do fiador na locação residencial não se estendem aos casos envolvendo inquilinos comerciais, pois a livre iniciativa não pode colocar em detrimento o direito fundamental à moradia. Ou seja, o tribunal resolveu proteger o direito à moradia do fiador. De forma que à partir da decisão proferida pelo STF é aconselhável aos locadores de imóveis comerciais que, ao se utilizarem da fiança como garantia, exijam que o fiador possua mais de um imóvel. Se antes alguns já adotavam esta prática, agora isto se torna ainda mais relevante.

Categoria: Locação de imóveis