Direito Condominial – Fellipe Duarte

Quais os cuidados na locação de topos de prédios para instalação de antenas de telefonia?

ago 26, 2020

Tagged : assembleia de condomínio, condomínio, empresas de telefonia, imposto de renda, Locação, locação de topo de prédio

Situação que ajuda muito os condomínios angariarem renda extra para sua manutenção é a locação do topo do prédio para empresas de telefonia, para a instalação de antenas.

Trata-se de um negócio interessante tanto para o condomínio quanto para as empresas locatárias. No entanto, é preciso que sejam tomadas algumas cautelas para a realização desse tipo de negócio. De forma que, no presente artigo, algumas questões importantes serão apresentadas.

I – Precisa da aprovação de Assembleia?

O argumento da alteração da fachada do condomínio

Alguns condôminos, inconformados com a instalação de antenas no topo de seus condomínios, apresentam o argumento de que seria necessária a aprovação, em assembleia, pela unanimidade dos condôminos. E o fazem por entenderem que a instalação de antenas no topo do edifício alteraria a fachada do prédio. Há, inclusive, julgado neste sentido (Apelação nº 262.076-4/2, 4ª Câmara do TJ/SP).

E realmente, em se tratando de alteração de fachada, o art. 10, §2º da Lei nº 4.591/64 e, ainda, o art. 1.336, II do Código Civil exigem a aprovação da unanimidade dos condôminos para tanto.

Portanto, para aqueles que entendem que a instalação de antenas implique em alteração da fachada do condomínio, é preciso se considerar o quórum da unanimidade dos condôminos.

No entanto, há também decisão no sentido de que a colocação de antenas nos topos dos prédios não podem ser consideradas alteração de fachada, conforme já entendeu o Tribunal de Justiça de São Paulo:

Condomínio. Área externa. Aprovação com ampla maioria, em assembleia, da instalação remunerada de antenas retransmissoras, de titularidade de terceiros, no teto do edifício. Insurgência de condômina vencida na votação, com arguição de nulidade da deliberação, por não observada a unanimidade necessária em se tratando de alteração de fachada. Caráter questionável, todavia, da premissa de ocorrer agressão à fachada. Teto do edifício que, embora envolvendo a superfície externa, considerada no todo, não é visível ao público em geral, nem integra propriamente a linha arquitetônica e o padrão estético característico da construção. Área comum de resto normalmente destinada, justamente, à instalação de equipamentos móveis, como antenas de uso dos próprios condôminos. Ausência de ilegalidade flagrante na autorização assemblear. Requisito da probabilidade do direito a ser tutelado não atendido. Decisão denegatória de tutela antecipada para a suspensão da eficácia da deliberação que se confirma. Agravo de instrumento da autora desprovido, contra o voto da Relatora sorteada. (TJ-SP – AI: 20110555020198260000 SP 2011055-50.2019.8.26.0000, Relator: Fabio Tabosa, Data de Julgamento: 22/04/2019, 29ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/04/2019)

É claro que a questão é delicada e deve ser analisada em cada caso. No entanto, o entendimento aqui defendido é o de que não se pode considerar a instalação de antenas nos topos dos prédios como alteração de fachada, confirmando a decisão acima exposta.

E qual o quórum para aprovação?

Em que pese não se tratar de alteração da fachada, há que se observar quórum específico para a colocação de antenas no topo dos prédios. E a definição desse quórum está longe de ser pacífica. De modo que alguns entendem que basta a observância do quórum de 2/3 dos condôminos. Outros, porém, defendem a necessidade da aprovação da unanimidade dos condôminos.

Quórum de 2/3:

O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro já se manifestou no sentido de que, para a instalação de antenas nos topos de edifícios, basta a observância do quórum de 2/3 dos condôminos (TJ-RJ – APL: 02016143420128190001 RJ 0201614-34.2012.8.19.0001, Relator: DES. LUCIO DURANTE, Data de Julgamento: 04/08/2015, DÉCIMA NONA CAMARA CIVEL, Data de Publicação: 06/08/2015 00:00). Segundo o julgado, “a aprovação de sua instalação é matéria que deve ser deliberada pelo quórum de dois terços das unidades imobiliárias, em assembleia especialmente convocada para tal fim. Precedentes do STJ e desta Corte”.

Unanimidade:

Aqueles que defendem a necessidade de aprovação da unanimidade dos condôminos o fazem por dois motivos: primeiro, por entenderem que a instalação de antena implicaria na alteração da fachada do condomínio, conforme já explicado acima.

Outros, como Scavone, o fazem sob o argumento de que a locação do teto, que é parte comum do condomínio, impedirá o uso dos condôminos, embora haja fruição. E se a lei faculta a utilização, a fruição representaria alteração da destinação das áreas comuns e, consequentemente, tornaria imprescindível a unanimidade.

E a doutrina possui o entendimento de que, para a alteração da forma do uso e destinação das partes comuns, necessariamente deverá haver unanimidade João Batista Lopes. Condomínios. 6ª ed. São Paulo, Editora Revista dos Tribunais, 1998. P. 173).

Mas, afinal, qual quórum considerar para efeitos de aprovação?

Sabe-se que o direito não é matéria exata, de modo que cada jurista e cada julgador aplicará sua interpretação a questão.

Diante disso, sugere-se o estudo do caso concreto para que seja verificado, de forma mais assertiva, o quórum a ser observado. Sobretudo levando em conta o entendimento do Tribunal do Estado em que está localizado o condomínio.

No entanto, a nosso sentir deve-se ter cautela e adotar a interpretação mais restritiva, da unanimidade dos condôminos, a fim de que o síndico e o condomínio não sejam demandados em juízo no futuro.

A análise da convenção do condomínio

Para toda e qualquer atitude no âmbito dos condomínios, é sempre necessário a consulta à sua convenção e ao regimento interno. É nesses documentos que estão presentes todas as regras que obrigarão os condôminos.

Portanto, não se esquecendo da aplicação da lei, é preciso sempre estudar a questão também com base no que está disposto na convenção do condomínio.

II – A questão do imposto de renda dos condôminos

Outra questão a ser observada é se os condôminos teriam de declarar, em seu imposto de renda pessoa física, o lucro auferido com essa locação.

O Ato Declaratório Interpretativo SRF nº 2, de 27 de Março de 2007 estabelece que na hipótese de locação de partes comuns do condomínio edilício, será observado:

I – os rendimentos decorrentes serão considerados auferidos pelos condôminos, na proporção da parcela que for atribuída a cada um, ainda que tais rendimentos sejam utilizados na composição do fundo de receitas do condomínio, na redução da contribuição condominial ou para qualquer outro fim;
II – o condômino estará sujeito ao cumprimento de todas as exigências tributárias cabíveis, relativamente aos tributos administrados pela Secretaria da Receita Federal (SRF), especialmente no que tange às normas contidas na legislação do imposto sobre a renda referentes à tributação de rendimentos auferidos com a locação de imóveis.

Assim, apesar de existirem críticas a normativa acima, os rendimentos auferidos com a locação das áreas comuns devem ser entendidos como renda. De modo que os condôminos se obrigam a declarar, em suas declarações de renda, os rendimentos auferidos com a locação de área comum.

Portanto, sob o aspecto fiscal, o locador é reconhecido pelo fisco como sendo o destinatário das receitas e alugueis das partes comuns, e, nessas condições, responde pelo pagamento dos impostos devidos, fazendo jus ao recebimento dos alugueis.

Deve-se observar, ainda, o art. 3º da Lei nº 12.973/2014, que estabelece que ficam isentos do IR os rendimentos recebidos pelos condomínios residenciais (constituídos nos termos da Lei nº 4.591/64), limitado a R$ 24.000,00 por ano-calendário, e desde que sejam revertidos em benefício do condomínio para a cobertura de despesas de custeio e de despesas extraordinárias, estejam previstos e autorizados na convenção condominial, não sejam distribuídos aos condôminos e decorram da locação de partes comuns do condomínio.

III – Os contratos realizados com as empresas

Outra questão importante é a análise minuciosa desses contratos de locação realizados com as empresas de telefonia.

Deve-se ater a algumas questões, como a duração do contrato, a atribuição da responsabilidade sobre o custo de instalação, a responsabilidade decorrente de danos a área comum locada (como infiltrações), a especificação do índice de correção do contrato, dentre outras questões.

Uma das questões apresentadas nesses contratos é uma cláusula que expressamente proíbe o locador de arrendar ou ceder, ainda que a título gratuito, a área da locação, ou a área remanescente, a empresas concorrentes a locatária, salvo por expressa autorização desta. Essas cláusulas costumam vir com a imposição de multa compensatória.

Sendo que nestes casos, se o locador pretender locar a área também a outra empresa, é importante obter a autorização expressa da empresa que já se instalou no local.

IV – Demais cuidados

Existem outras questões a serem observadas, como a obtenção do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) e a aprovação dos condôminos, como já foi anteriormente exposto.

V – Conclusão

Antes de os condomínios locarem estes espaços a empresas, é importante verificar uma série de requisitos e questões, como foi explicado acima.

O ideal é que o síndico conte com a assessoria de um advogado especializado na área.

Como o síndico deve lidar com a violência doméstica nos condomínios?

ago 21, 2020

Tagged : atribuições do síndico, condomínio, conômino antissocial, projeto de lei, síndico, violência doméstica

O Brasil ocupa, em matéria de violência doméstica contra a mulher, o desonroso quinto lugar entre os países mais violentos do globo. Em 2019, o Fórum Brasileiro de Segurança Pública divulgou pesquisa com dados recolhidos pelo Instituto Datafolha dando conta de que 1,6 milhão de mulheres sofreram espancamento durante o ano de 2018. Desse contingente, 76,4% das vítimas conheciam o agressor e 42% dos crimes ocorreram em ambiente doméstico.

O trecho acima é parte da justificação do Projeto de Lei nº 2.510, de 2.020, de autoria do Senador Luiz do Carmo (MDB/GO).

O projeto tem o condão de, em resumo, conferir a atribuição de os síndicos comunicarem às autoridades competentes situações de violência doméstica ocorridas no interior das unidades habitacionais ou da área comum do condomínio.

Assim, o presente artigo pretende trazer pontos relevantes do artigo, com a mesma didática daquela comumente utilizada neste blog.

I – Os casos práticos

Diversos são os casos práticos de violência doméstica que se encontram no dia a dia dos condomínios. Diante desses casos, muitas vezes os síndicos, com receio de denunciarem, deixam de fazê-lo.

No entanto, diante dos números apresentados no início do texto, o Projeto de Lei se faz relevante.

II – O que diz o Projeto de Lei?

Caso o Projeto se transforme efetivamente em Lei, as atribuições do síndico serão aumentadas, para também comunicar as autoridades competentes os casos de violência doméstica e familiar contra a mulher ocorridos nas áreas comuns ou no interior das unidades habitacionais, de que tenha conhecimento.

Além disso, os condôminos, locatários ou possuidores terão o dever de não utilizar a unidade habitacional de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos demais condôminos e, ainda, a comunicar ao síndico ou administrador as situações de violência doméstica e familiar contra a mulher de que tenham conhecimento, ainda que no interior das unidades habitacionais.

III – O que ocorre se houver violação ao projeto?

Segundo o PL, a violação aos deveres ou vedações estipuladas na lei e na convenção (a convenção do condomínio deve ser observada) sujeitará o infrator ao pagamento de multa de até 10 vezes o valor atribuído ao condomínio.

Além disso, poderá responder criminalmente. Afinal, o PL altera, ainda, o Código Penal, pois cria um aumento de pena no crime de omissão de socorro quando: a pessoa a quem é devido o socorro é mulher em situação de violência doméstica.

IV – O condômino que souber da violência doméstica é obrigado a denunciar ao síndico?

O PL altera o art. 1.336 do Código Civil, de forma que estabelece que o condômino ou possuidor que não cumprir os deveres então estabelecidos (dentre eles, o de comunicar ao síndico as situações de violência doméstica das quais tenha conhecimento) pagará multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, independentemente das perdas e danos que se apurarem.

Em regra a Assembleia deliberará sobre a cobrança da multa aos condôminos.

Portanto, caso qualquer condômino, ainda que locatário, tenha conhecimento de violência doméstica dentro das unidades ou, ainda, na área comum do condomínio, deve ele formalizar a denúncia ao síndico. Para que o síndico, por sua vez, o faça às autoridades competentes.

V – O que devem fazer os síndicos enquanto o projeto não se torna lei?

A prática de violência doméstica no âmbito domiciliar e condominial é recorrente, desde residenciais populares a residenciais luxuosos. Recomenda-se que o síndico, com discrição, denuncie o ato às autoridades competentes.

Como fica a taxa condominial em tempos de coronavírus?

mar 26, 2020

Tagged : Condomínios e coronavírus, coronavírus, direito condominial, Quotas condominial, Redução quota condominial

A pandemia do Coronavírus tem feito governos tomarem decisões drásticas, como o isolamento social, o fechamento do comércio, de escolas, etc. Com a paralisação do comércio e com o isolamento social, muitos trabalhadores têm deixado de produzir – ou produzido menos que deveriam -, razão pela qual a economia tem sido fortemente prejudicada. Com a crise do coronavírus e a economia afetada, todos os setores têm sido prejudicados. Neste artigo será abordado sobre um setor específico: os condomínios. Com a crise do coronavírus e a economia em queda, como ficam as taxas condominiais, aquelas que os condôminos pagam para a manutenção dos condomínios? Poderiam os condôminos cessarem com os pagamentos? Poderiam os condôminos reduzir as despesas? Essas questões serão tratadas a seguir, em tópicos. I – O que está incluso na taxa condominial? As taxas condominiais são valores pagos para a manutenção dos condomínios e se dividem basicamente em: despesas ordinárias e extraordinárias. a) despesas ordinárias: as despesas ordinárias são aquelas necessárias à administração do condomínio, tais como (art. art. 23, §1º Lei n 8.245/91):

salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
consumo de água, esgoto, gás e luz das áreas comuns do condomínio;
limpeza e conservação das áreas comuns;
manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança de uso comum;
manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

b) despesas extraordinárias: as despesas extraordinárias são aquelas alheias aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, tais como (art. 22, parágrafo único, Lei nº 8.245/91):

obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura geral do imóvel;
pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
obras destinadas as condições de habitalidade do edifício;
despesas de decoração e paisagismo da área comum;
constituição de fundo de reserva;
instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer.

Portanto, dentro das taxas condominiais se incluem as despesas ordinárias e extraordinárias. No entanto, com a crise instalada pela pandemia do coronavírus, é bem provável que diversas pessoas não tenham capital necessário para continuarem arcando com as despesas condominiais. II – Se o condômino cessar com o pagamento da taxa condominial, o condomínio pode cobrá-lo? Diante da ausência de pagamento, por qualquer condômino, das taxas condominiais, o condomínio certamente pode cobrá-lo. No entanto, diante do cenário de pandemia, recomenda-se prudência entre síndicos, administradoras e condôminos. É de conhecimento geral que todos os setores da economia vão sofrer considerável queda. III – O que o condômino com dificuldades financeiras pode fazer? Como o condomínio possui suas despesas recorrentes (pagamento de funcionários, manutenção do prédio, etc), caso o condômino preveja possibilidade de ficar inadimplente, recomenda-se que procure o síndico e a administradora e tente negociar um acordo. Acordo este com o fim de minimizar os riscos para ambos. Pode-se sugerir dilação de prazos, isenção de juros, etc. IV – Como o condomínio poderia tentar minimizar os gastos? A situação pela qual o país tem vivido é sem precedentes. Portanto, deve-se usar a criatividade, observando-se também a legislação vigente. Para efeitos de tentar minimizar os gastos, sugere-se que o condomínio negocie com eventuais fornecedores. Ao menos com aqueles cujas despesas não sejam ordinárias. Afinal, as despesas ordinárias invariavelmente são inadiáveis. Quanto às despesas extraordinárias, a depender do caso é possível adiá-las. A título de exemplo, cite-se eventual despesa com paisagismo e decoração da área comum ou com a instalação de equipamentos de esportes, desde que pendentes. Nestes casos, pode o condomínio negociar eventual suspensão do serviço com seus fornecedores e, respeitando-se decisão de assembleia específica e o respectivo quórum, suspender ou adiar os pagamentos dessas despesas extraordinárias. O que certamente fará com que o condomínio daquele período não aumente. De toda forma, como o momento é de crise e como todos os setores já têm sido afetados, recomenda-se muita conversa e bom senso nas decisões tomadas.

O coronavírus e os condomínios: o que pode ser feito?

mar 21, 2020

Tagged : área comum, condomínios, convid-19, coronavírus, direito de vizinhança, síndico

Evidente que o mundo tem enfrentado situação delicadíssima com a pandemia do coronavírus. Até o momento de divulgação deste artigo, segundo dados oficiais, os números chegam a 905 infectados e 12 mortos, somente no país (números oficiais, coletados aqui). Diante disso, governos têm fechado fronteiras, proibido eventos públicos e cultos, fechado praças, parques e até praias. Tudo no sentido de coibir aglomerações, pois até o momento o que se sabe é que o isolamento social é a medida mais eficaz para combater a disseminação do vírus. Na seara condominial, alguns condomínios têm tomado decisões drásticas, como a proibição de utilização de suas áreas comuns pelos moradores (conforme noticiado aqui). Outros optam por manter a utilização das áreas comuns e criar regras mais restritivas de sua utilização. No presente artigo serão abordadas algumas questões sobre como os condomínios podem agir no sentido de minimizar a contaminação com o Covid-19. Poderia o condomínio proibir a utilização II – Quais cuidados podem ser tomados nos condomínios? Antes de entrar no mérito da possibilidade ou não de fechamento das áreas comuns dos condomínios, atenta-se para algumas medidas que podem ser tomadas:

suspensão por prazo indeterminado da utilização do Salão de Festas para eventos;
permissão de utilização da churrasqueira coletiva apenas para uso dos moradores, sem qualquer tipo de convidado externo, para membros apenas de uma mesma família;
suspensão, por prazo indeterminado, da utilização de personal traning na academia de ginástica;
obrigação de todos os usuários da sala de ginástica da limpeza pré e pós uso dos equipamentos com álcool gel, inclusive pontos de abertura e fechamento da porta, janelas e persianas;
recomendação de não utilização do parquinho, casinha e compartilhamento de brinquedos pelas crianças;
recomendação de evitar contato entre os moradores nas áreas de lazer permitidas e uso, preferencialmente, por membros de uma mesma família de cada vez;
entrada pela portaria sempre com utilização de álcool gel;
qualquer entrega (exceto as remessas por postagem) deverá ser retirada pelo próprio morador na entrada da portaria. Importante higienizar (com álcool gel) as embalagens dos produtos antes de leva-los para os apartamentos.
a utilização de palitos de dentes para chamar o elevador;
Manter todos os ambientes com as janelas abertas, para ventilação;
Se algum morador apresentar os sintomas, ligar para o 156 (cidade de São Paulo) ou procurar um pronto socorro/atendimento médico.

II – Pode o condomínio proibir a utilização de sua área comum? Quanto a proibição da utilização das áreas comuns pelos condôminos, primeiro passa-se a verificar questões pontuais da legislação. Quanto aos deveres dos condôminos, atente-se para aquele previsto no art. 1.336, IV do Código Civil, segundo o qual:

São deveres do condômino: dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

O Código Civil é claro que os condôminos não podem utilizar a edificação de modo prejudicial. Neste mesmo sentido é o art. 1.277 do Código Civil, que se encontra no capítulo que trata dos direitos de vizinhança. Este último, permite a qualquer vizinho que faça cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam. Quanto às competências do síndico, vale verificar que ele deve “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores” (art. 1.348, V do Código Civil). Portanto, o síndico é responsável pela conservação e guarda das partes comuns. Em se tratando do fechamento das áreas comuns dos condomínios, antes de qualquer medida sugere-se a realização de uma assembleia virtual, com a observância do respectivo quórum (verificar convenção do condomínio e, em sua omissão, o Código Civil) para que a questão seja votada. Em não sendo possível a solução pela medida acima, embora a questão seja controversa, firma-se aqui o entendimento da possibilidade de o síndico fechar áreas comuns que gerem aglomeração de pessoas, como piscinas, quadras esportivas, academias de ginásticas, salões de festas, etc. O fundamento da medida está estampado em todos os jornais do país. Os números não param de crescer e a responsabilidade pela prevenção é de todos. A questão da proibição de utilização das áreas comuns obviamente ainda chegará ao poder judiciário. Com isso, haverá a criação de jurisprudência acerca da matéria. Até lá, recomenda-se sempre o bom senso.

Airbnb: sua regulamentação é necessária?

maio 14, 2019

Tagged : airbnb, condomínio, locação de imóveis, locação por aplicativo, locação por temporada

O mundo mudou. Trata-se de uma das frases e ideias mais clichês da atualidade. Mas é a mais pura verdade: o mundo mudou! A maneira como as pessoas se relacionam e a maneira que os serviços a elas são prestados atualmente diferem completamente de como isso era feito em tempos nem tão longínquos assim. Atualmente, se você quer assistir a um filme você acessa a netflix, sem sair de casa; se você quer agendar uma viagem, você acessa seu aplicativo do Airbnb; se pretende contratar qualquer serviço, tenha certeza que há sempre um aplicativo à sua disposição. Diante desta situação e tendo em vista o mercado imobiliário no Brasil, surge a necessidade de debater especificamente acerca da locação por temporada através de aplicativos, como o Airbnb. Sendo assim, este artigo abordará questões jurídicas acerca da locação por temporada, como a necessidade ou não de sua regulamentação e outras questões polêmicas sobre este instigante assunto. Inicialmente, evitando-se entrar abruptamente no assunto, é preciso delinear um contexto histórico sobre o início da upstart AirBNB. Em 2007, Brian Chesky e Joe Gebbia iniciaram o projeto do então AirBed & Breakfast – popularmente conhecido como AirBNB – como um jeito de pagar o aluguel. O que eles não imaginavam é que haveria uma crescente no negócio que hoje se tornou um gigante. Tudo começou basicamente quando Chesky se mudara para San Francisco, tendo perguntado a Gebbia se aquele poderia alugar o sofá da casa deste por 500 dólares mensais, em vez de pagar pelo quarto todo. Foi também nesta época que Gebbia mandou a Chesky o e-mail que mudaria sua vida, em que escreveu:

“Pensei numa maneira de ganhar uns trocados – transformar o nosso apartamento num bed and breakfast para designers – oferecendo aos jovens designers que venham à cidade um lugar para passar a noite durante os quatro dias do evento, complementado com Wi-Fi, um pequeno escritório, colchão de dormir e café da manhã todos os dias. Rá!”

Desde então, apesar de turbulências relativas a todos os negócios, o AirBNB viveu uma crescente no mercado. Esta crescente foi tão rápida, que em 2010 o AirBNB já contava com quase 85 mil usuários, 12 mil propriedades cadastradas e 3.234 cidades em mais de 126 países. Em 2018, estes números chegaram a mais de 60.000.000 de hóspedes, 1,5 milhão de hospedagem em mais de 34 mil cidades e 191 países. No entanto, assim como outras upstarts, o negócio de Chesky e Gebbia esbarrou, em todo o mundo, em questões regulatórias acerca do setor hoteleiro e questões de responsabilidade civil. Um dos problemas surgiu quando uma anfitriã, que fornecia seu apartamento como compartilhamento no AirBNB teve seu imóvel em São Francisco roubado e vandalizado por um hóspede que o alugara por uma semana pelo AirBNB. Essa anfitriã criticou severamente o AirBNB nas redes sociais. Esta situação causou tanto alvoroço na época que o assunto se transformara em trending topic no twitter. No que concerne aos problemas regulatórios, estes talvez sejam de maior conhecimento do público em geral. A administração pública das cidades, ao longo do tempo, começou a perceber o crescimento do aplicativo de compartilhamento de casas e começou a se manifestar. A título de exemplo, citem-se as dificuldades do aplicativo em cidades como Washington, Nova Iorque, Berlim, Barcelona e Paris. Desta forma, surgem dúvidas acerca da experiência vivida com o AirBNB, que passam por questões como a responsabilidade civil do AirBNB perante seus anfitriões, a natureza jurídica da relação entre os clientes, os anfitriões e o AirBNB, a incidência ou não de impostos nestas propriedades, dentre questões outras. Visando solucionar algumas omissões que existem na locação por aplicativos, há no congresso dois projetos de leis federais, conforme será demonstrado a seguir. Atualmente, o Projeto de Lei 2.474/2019, de autoria do Senador de Ângelo Coronel, pretende modificar a Lei do Inquilinato – Lei 8.245/91, inserindo, dentre outros dispositivos, o seguinte:

Art. 50-A. É vedada a locação para temporada contratada por meio de aplicativos ou plataformas de intermediação em condomínios edilícios de uso exclusivamente residencial, salvo se houver expressa previsão na convenção de condomínio prevista no art. 1.333 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil).

Ou seja, caso seja este projeto aprovado, a regra nos condomínios será da proibição da utilização de aplicativos para a locação por temporada, exceto se estiver expressamente disposto na convenção do condomínio. Uma situação que modifica completamente a regra atual. A de que não há vedação, salvo se previsto em convenção de condomínio. Aliás, esta é uma outra questão polêmica. Pode o condomínio proibir a locação pelo aplicativo AirBNB? Quando acaba o direito de o proprietário usar sua propriedade e quando começa o direito da coletividade de condôminos ditar regras acerca da matéria? Sobre este tema, você pode visualizar um artigo específico que escrevi, clicando aqui (“Pode o condomínio proibir locação por temporada através da utilização do AriBNB?). Voltando a questão dos projetos de lei sobre a matéria, existe também o Projeto de Lei do Senado nº 748/2015, de autoria do Senador Ricardo Ferraço, cujo texto pretende também alterar a Lei do Inquilinato no sentido de que não descaracterizam a locação por temporada o “oferecimento de imóveis residenciais para locação, em todo ou em parte, por meio de sítios eletrônicos ou aplicativos”. Trata-se de um projeto mais maleável que o outro, em que pretende tratar a locação do AirBNB como locação por temporada, regulamentado pela Lei do Inquilinato. Ambos os projetos, atualmente, encontram-se arquivados, tendo em vista o final da legislatura de 2018. Mas nada impede que sejam retomados ou que novos projetos como estes sejam iniciados. Ainda, no que concerne a regulamentação do AirBNB no país, é preciso lembrar que do ponto de vista das cidades, Caldas Novas regulamentou a matéria, especialmente no que concerne a sujeição de pagamento de impostos municipais e a sujeição à lei do inquilinato. Trata-se da Lei Complementar 99/2017, segundo a qual o proprietário do imóvel oferecido por aplicativo

“deve informar ao fisco municipal, preferencialmente através de plataformas específicas on-line de comunicação, o recolhimento da taxa anual de funcionamento e do imposto sobre o serviço de qualquer natureza, decorrentes da prestação remunerada de seus imóveis residenciais”

Com efeito, trata-se de uma inovação, vez que o Município de Caldas Novas foi o primeiro a regulamentar a questão no âmbito municipal. Outra cidade que o regulamentou foi Ubatuba/SP, com a edição da Lei nº 4050/17, que se aplica a hospedagens por período igual ou inferior a 45 dias. E tanto a legislação de Ubatuba quanto a legislação de Caldas Novas estabelecem que a locação por temporada devem ser autorizada na convenção de condomínio, no mesmo sentido que pretende o projeto de lei federal nº 2.474/2019, como já explicitado acima. Por fim, acredita-se que é interessante uma regulamentação, no entanto esta deveria ser após muito debate sobre a matéria. Afinal, se trata de matéria controvertida, uma vez que divide opiniões. FONTES: O autor retirou informações de: Livro: As upstarts, Como a Uber, o Airbnb e as Killer Companies do Novo Vale do Silício Estão Mudando o Mundo, de Brad Stone; Artigo: Desafios Regulatórios do Caso Airbnb: a intervenção do estado no modelo econômico colaborativo, de Jordana Viana Payão e Jonathan Barros Vita. Disponível em: http://seer.upf.br/index.php/rjd/article/download/7855/4802/

Como a lei da ficha limpa pode proteger seu condomínio?

jan 03, 2019

Tagged : condomínio, destituição do síndico, lei de ficha limpa, síndico

Nos últimos anos, com a evidente corrupção dos governantes do país, a população brasileira clamou pela aprovação de uma legislação que impedisse a candidatura de corruptos ao governo. O que fez com que milhares de assinaturas fossem recolhidas e apresentadas na Câmara dos Deputados, em setembro de 2009. Época em que se iniciou, por iniciativa popular, a tramitação de um importante projeto de lei, que finalmente se tornou a conhecida Lei da Ficha Limpa, a Lei Complementar nº 135/2010, que alterou a Lei de Inelegibilidade, de 1990. Com a entrada em vigor da Lei da Ficha Limpa, restringiu-se a entrada de algumas figuras ao poder. De forma que a lei impediu, por exemplo, que um candidato condenado a um crime contra a economia popular disputasse as eleições. A lista de crimes pelos quais os candidatos são impedidos de entrar no poder é maior, abarcando também crimes como o patrimônio privado, o sistema financeiro, o mercado de capitais; lavagem de dinheiro ou ocultação de bens, dentre outros. Assim, é evidente que esta legislação foi de extrema relevância para o país. Explicada a lei da ficha limpa, a questão que este artigo pretende trazer é sobre a possibilidade (ou impossibilidade) de aplicação da Lei da Ficha Limpa nos Condomínios. Afinal, é possível trazer estas regras inseridas na Lei da Ficha Limpa para o condomínio, de forma a impedir que síndicos com, digamos, “Ficha Suja” se elejam? Do ponto de vista prático, levando-se em conta a proteção do condomínio, há que se analisar duas situações distintas. A primeira é aquela em que o síndico tem praticado atos de irregularidade ou não tem administrado o condomínio de forma conveniente. A segunda situação a ser pensada é aquela em que os condôminos pretendem criar regras para que futuros síndicos não sejam “ficha suja”. Ambas serão tratadas em tópicos a seguir. I – Síndico que pratica irregularidades no cargo Se o síndico do condomínio tem agido de maneira a cometer irregularidade ou não tem administrado o condomínio de forma conveniente, é possível que os próprios condôminos o destituam. Ou seja, o síndico pode ser retirado de seu cargo. Para maiores informações, é preciso analisar o art. 1.349 do Código Civil, veja-se:

A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2^o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

Agora veja-se o que explicita o art. 1.348, §2º:

O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.

Note que deve ser convocada uma assembleia especificamente para o fim de destituição do síndico (ou para transferência de poderes, na forma do parágrafo 2º acima). Note, ainda, que para tanto é necessário o voto da maioria absoluta de seus membros. Ou seja, para a aprovação da medida é preciso de o primeiro número inteiro superior à metade dos participantes. No entanto, antes é preciso verificar o que diz o texto da Convenção sobre a destituição do síndico. Mas é importante que o síndico tenha seu direito de defesa garantido, de forma que esta decisão seja uma decisão justa. II – A criação de regras para impedir síndicos “Fichas Sujas” de se candidatarem Como se sabe, a Convenção do condomínio é o documento que “faz lei” entre os condôminos. Ou seja, em regra antes é preciso observar as cláusulas da convenção para, só então, caso sejam omissas, se observar o Código Civil. E com o fim de trazer regras que impeçam síndicos “fichas sujas” a ocuparem este relevante cargo, é possível que a Convenção estabeleça requisitos para que um pretenso candidato a síndico ocupe o cargo. De forma que é possível, por exemplo, inserir na Convenção do Condomínio cláusulas que exijam que o candidato não tenha sido condenado por crimes contra a economia popular ou contra o sistema financeiro, por exemplo. As possibilidades que podem ser inseridas na Convenção com a intenção de efetivamente “proteger” a administração do condomínio, tomando emprestada a idéia da Lei da Ficha Limpa, são inúmeras. Assim, interessante verificar o rol dos impedimentos da Lei da Ficha Limpa para adequar cada hipótese a vida condominial. No entanto, para inserir estas regras na Convenção do Condomínio é preciso de aprovação em Assembleia. Segundo o art. 1.351 do Código Civil, é preciso que 2/3 dos condôminos votem a este respeito. Necessário, pois, que os condôminos discutam cada hipótese em assembleia, sempre visando a proteção do alto numerário que o síndico tem como dever administrar. Por fim, tendo em vista que a convenção do condomínio é, efetivamente, uma legislação – com aplicação prática de termos jurídicos e uma redação técnica – é evidente a importância da assessoria de um profissional especialista na área. Sobretudo, para que a legislação em questão traga a segurança esperada na vida condominial.

O inquilino pode participar e votar nas assembleias do condomínio?

nov 04, 2018

Tagged : condomínio, despesas extraordinárias, despesas ordinárias, direito condominial, locador, locatário

Situação que gera muitas dúvidas é sobre a possibilidade ou não da participação e votação dos locatários (inquilinos) nas assembleias de condomínio. Diante deste questionamento, o presente artigo se propõe a responder se o inquilino pode participar e votar nas assembleias de condomínio.

COMO ERA ANTES DO CÓDIGO CIVIL DE 2002

Antes da entrada em vigor do Código Civil, a Lei dos Condomínios (Lei 4.591/64), em seu art. 24, §4º estabelecia que

§ 4º Nas decisões da Assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.

Portanto, pela lógica da legislação acima o locatário podia participar e votar nas assembleias quando:

a) a assembleia não discutir sobre questões que envolvam despesas extraordinárias; b) o locador não comparecer.

Assim, a contrario sensu, a interpretação que se dá é a de que pode o inquilino participar e votar das assembleias que tratem de despesas ordinárias, somente caso o locador a ela não compareça. No entanto, após a entrada em vigor do Código Civil Brasileiro (2002), a lei de condomínios foi derrogada no que diz respeito a matéria. O que quer dizer que a lei foi parcialmente revogada. Isto porque entrou em vigor o novo código civil, que passou a tratar sobre a matéria, questão que será demonstrada a seguir. 2. COMO FICOU APÓS A ENTRADA EM VIGOR DO CÓDIGO CIVIL DE 2002 Após a entrada em vigor do Código Civil, a lei de Condomínios foi parcialmente revogada no que diz respeito a matéria sobre a relação condominial, pois o Código Civil passou a tratar sobre o tema. De forma que o dispositivo trazido acima não mais deve prevalecer. Segundo a legislação civil:

Art. 1.335. São direitos do condômino:
III – votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

Desta forma, estando quite com as despesas condominiais, pode o condômino participar e votar nas assembleias de condomínio. Assim, resta saber quem é o condômino.

Os condôminos são aqueles titulares que constam da matrícula/escritura do bem. Ou, quando forem tecnicamente proprietários, como no caso dos promitentes compradores, cessionários, promitentes cessionários. De forma que o conceito de condômino, segundo o dicionário, “é indivíduo que, com outro, exerce o direito de propriedade sobre um bem não dividido; coproprietário. Cada proprietário de um condomínio”.

O condômino guarda relação com propriedade. Portanto, condômino aqui não seria o locatário.

A relação do locatário (inquilino) é com o proprietário (locado) e não com o condomínio.

3. MAS AFINAL, PODE O INQUILINO PARTICIPAR E VOTAR NAS ASSEMBLEIAS?

Como o Direito não é uma ciência exata, existem dois posicionamentos sobre o tema: a) A possibilidade: Alguns doutrinadores entendem que muito embora a lei de condomínios tenha sido derrogada, a lei do inquilinato (Lei 8.245/91) deve prevalecer sobre o Código Civil, tendo em vista aquela se tratar de lei especial em relação a esta. E a lei do inquilinato trouxe disposição sobre a possibilidade de o locatário poder votar nas assembleias que tratem sobre despesas ordinárias quando não houver comparecimento do condômino locador (art. 83). Desta feita, existem aqueles que entendem pela possibilidade de o locatário poder votar nas assembleias que tratem de despesas ordinárias, quando as elas não comparecer o condômino locador. b) A impossibilidade: Lado outro, existe o entendimento de que não seria mesmo possível a participação e votação do inquilino nas assembleias de condomínio, ainda que tratem apenas de despesas ordinárias. Isto porque a lei de condomínios foi revogada na parte que trata da matéria, como já discorrido acima. Assim, sendo a questão divergente e havendo posição no sentido de não ser possível a participação do inquilino nas assembleias, recomenda-se que o inquilino participe das assembleias como procurador do locador (proprietário), com procuração assinada para tanto. Isto, tendo em vista que desta forma não será possível que outros condôminos venham discutir a legalidade de sua participação. 4. O LOCATÁRIO TEM VOZ ATIVA PARA QUESTIONAR AS DESPESAS ORDINÁRIAS? Apesar do entendimento de que não poderia o locatário participar e votar nas assembleias sem ser como procurador do locador, o locatário (inquilino) é o responsável pelo pagamento das despesas ordinárias do condomínio. De forma que se essas despesas forem cobradas de forma irregular ou sem respaldo legal (votação em assembleia acerca de sua cobrança, por exemplo), o locatário teria voz ativa para discuti-las. É o entendimento da justiça mineira:

APELAÇÃO CÍVEL – CONDOMÍNIO – NULIDADE DE ASSEMBLÉIA-GERAL E COBRANÇA DE VALORES INDEVIDOS – ILEGITIMIDADE ATIVA – DESPESAS DE MANUTENÇÃO – DEVER DO CONDÔMINO – NULIDADE PARCIAL DE ASSEMBLÉIA-GERAL ORDINÁRIA. Os locatários, como são responsáveis pelo pagamento das taxas condominiais, tem legitimidade para questionar a cobrança de certas verbas, bem como requerer a anulação de assembléia que afetou os valores correspondentes ao imóvel locado. Se os valores cobrados pelo Condomínio são condizentes aos previstos na Convenção, não há que se falar em restituição de valores. É ônus do réu a prova da existência de fato modificativo, impeditivo ou extintivo do direito do autor. Não se desincumbiu o condomínio de sua tarefa processual, não demonstrando que a questão sobre o rateio de despesas das unidades comerciais constava no edital de convocação ou foi objeto de deliberação dos condôminos, devendo a assembléia ser parcialmente anulada. (TJMG – Apelação Cível 1.0145.11.054365-2/001, Relator(a): Des.(a) Estevão Lucchesi , 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 11/07/2013, publicação da súmula em 19/07/2013)

E por despesas ordinárias, leia-se aqueles gastos rotineiros e necessários para a manutenção do condomínio, como salários, prestadores de serviços, seguros, gastos administrativos, etc. Portanto, ainda que o inquilino não participe ativamente das assembleias de condomínio, ele deve fiscalizar as cobranças ordinárias do condomínio, de modo a colaborar com a vida social do condomínio.

O condômino antissocial pode ser expulso do condomínio?

set 09, 2018

Tagged : assembleia de condomínio, condomínio, condômino anti-social, direito imobiliário

Questão que comumente ocorre nos condomínios, sobretudo nos residenciais, é com relação àquele condômino que prejudica os demais com comportamentos que fogem ao bom senso. E como comportamentos que fogem ao bom senso, pode-se citar barulhos das mais diversas naturezas (música muito alta durante a madrugada, por exemplo), algazarra, comportamentos que desrespeitem claramente as regras estabelecidas pela convenção de condomínio. Quando isto ocorre, surgem algumas dúvidas por parte dos demais condôminos. A primeira é como proceder, ou seja, o que deve ser feito para que aqueles comportamentos cessem de vez. Outra dúvida é com relação à possibilidade ou não da expulsão do condômino antissocial do condomínio. Afinal, pode o condômino antissocial ser efetivamente expulso do condomínio? O presente artigo pretende responder a estas questões, conforme será demonstrado a seguir. Em primeiro lugar, é preciso compreender que os condôminos devem obedecer as regras do condomínio. Regras estas que estão presentes em suas convenções e seus regulamentos internos. Assim, a convenção de condomínio é o documento que faz lei entre os condôminos. É lá que estarão as regras com relação a barulho, a horários de mudança, etc. Complementando a convenção, alguns condomínios possuem regimento interno, que estabelece regras como horários de uso da piscina (caso haja), por exemplo. Caso o condômino desrespeite estas regras é possível que o condomínio notifique e/ ou aplique ao condômino em questão uma multa, que normalmente está prevista na convenção. Quanto aos condôminos que se sentirem incomodados com o comportamento do vizinho, como barulho excessivo, o recomendável é que inicialmente este condômino converse com o vizinho barulhento, pois a conversa sempre é o melhor caminho. Caso o problema persista, o ideal é que envie ao vizinho uma notificação extrajudicial, ou seja, uma carta bem redigida com aviso de recebimento. Se mesmo assim a situação persistir, o condômino que se sentir prejudicado pode registrar uma ocorrência no livro de ocorrências do condomínio e chamar a polícia ou ajuizar uma ação na esfera civil para fazer cessar o incômodo do condômino antissocial. Nesta ação pode haver um pedido liminar para que o condômino cesse o incômodo, sob pena de pagar multa por seu descumprimento. Para tanto, é preciso que o vizinho que se sinta prejudicado colha o máximo de provas dos danos que vem sofrendo, como testemunhas que têm presenciado o dano (barulho ou demais comportamentos anti-sociais), dentre outras provas. Uma prova interessante é a lavratura da ata notarial por um tabelião de notas. Através deste documento, o notário vai ao local, presencia os fatos e consta o que presenciou. Este documento é um importante instrumento de prova, pois o tabelião possui fé pública. Trata-se de uma prova difícil de ser desconstituída no judiciário. Em último caso, como medida excepcional, é possível a expulsão do condômino antissocial, conforme se verifica no Enunciado nº 508 CJF:

Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (arts. 5º, XXIII, da CRFB e 1.228, § 1º, do CC) e a vedação ao abuso do direito (arts. 187 e 1.228, § 2º, do CC) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal.

Ou seja, se o condomínio aplicar a multa ao condômino antissocial e se mesmo assim seu comportamento persistir, como medida excepcional é possível a exclusão do condômino.

Aliás, existem algumas decisões judiciais isoladas que permitem a expulsão do condômino antissocial, como medida excepcional. É o caso do que foi decidido no processo nº 1065584-32.2016.8.26.0100, do Tribunal de Justiça de São Paulo. Naquele processo a juíza declarou que:

“Inviável a vida em condomínio, os acontecimentos que justifiquem a sua exclusão não são pontuais, mas frequentes, colocando em risco a convivência com os demais moradores. (…) Entre o cotejo do direito de propriedade em sua inteireza do réu e o dos demais condôminos, deve-se escolher o da maioria. Segundo a prova colhida, denota-se que o exercício amplo do direito de propriedade dos condôminos tem sido vedado ou restringido por atitudes perpetradas pelo réu.”

Neste sentido, não basta que o condômino seja barulhento ou possua comportamentos pontuais, isolados. É preciso que realmente o convívio com este condômino se torne insuportável. Trata-se, portanto, de medida extrema, excepcional. E deve ser avaliado caso a caso. Interessante observar, ainda, que existe no congresso nacional um projeto de lei que, se for aprovado, permitirá a expulsão do condômino inconveniente, com comportamento agressivo ou desrespeitoso às normas de convivência. Trata-se do Projeto de Lei 9353/17, de autoria do deputado Augusto Carvalho (SD-DF). O texto determina que a decisão pela expulsão será tomada em assembleia, com apoio de pelo menos três quartos dos condôminos restantes, e sempre que a multa por comportamento antissocial não surtir o efeito esperado. A multa é prevista no Código Civil para os moradores que perturbam a vida em condomínio. Portanto, embora a jurisprudência já permita a expulsão do condômino antissocial, o projeto pretende modificar a lei para inserir esta regra de forma expressa.

Categoria: Direito Condominial