Como negociar o potencial construtivo?

abr 12, 2022

Assunto relevante é a possibilidade da venda do potencial construtivo. Trata-se de um benefício autorizado pela legislação federal, que pode ser regulamentado pela lei municipal. E a questão que vem à tona é: afinal, como negociar o potencial construtivo?

Para efeitos didáticos e como de costume, a matéria será tratada em tópicos. Iniciando-se pela explicação do que seria o potencial construtivo.

I – O que é potencial construtivo?

A legislação de cada Município estabelece questões como o zoneamento do Município e o coeficiente de aproveitamento de determinada região. Assim, o “tamanho” da construção de determinado imóvel dependerá da localização do imóvel.

Suponha que em determinado Municípío, a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo estabelece o coeficiente de aproveitamento básico (C.A básico) 1. De modo que o proprietário tem o direito de construir uma edificação que conte com área construída computável máxima igual a do respectivo terreno. Dessa forma, um imóvel com área de terreno de 1.000 metros quadrados localizado em área que tenha o C.A igual a 1 poderá ter uma edificação com 1.000 metros quadrados de área computável (sem contar com outras regras urbanísticas específicas).

Se esse mesmo imóvel tiver em área cujo C.A básico seja 1 e cujo C.A. máximo seja 2, o proprietário poderá aprovar uma edificação de 2.000 metros quadrados de área computável, considerando que 1.000 metros quadrados serão aprovados sem ônus adicional, por estar dentro do limite do coeficiente de aproveitamento. Os outros 1.000 metros quadrados serão aprovados por conta desse coeficiente de aproveitamento máximo 2 (potencial adicional).

Essa área excedente (que supera o potencial construtivo) só será aprovada pelo Município caso seja pago, à Prefeitura, o que se chama “Outorga Onerosa”. Trata-se, portanto, de uma contrapartida financeira.

Pois bem. Verificado o contexto acima, a Transferência do Direito de Construir ou a Transferência do Potencial Construtivo nada mais é que “uma permissão para que esse potencial construtivo básico seja utilizado em outro local ou vendido para outros imóveis localizados na cidade que, por sua vez, ao invés de pagar a outorga onerosa para a Prefeitura Municipal, utiliza esse potencial construtivo negociado diretamente com o proprietário do bem tombado para construir a área que excede o potencial básico permitido no imóvel receptor. (ALMEIDA, 2019)

Verificado o que é o potencial construtivo, passa-se a explicitar quando é possível vendê-lo.

II – Quem pode vender o potencial construtivo?

Verifica-se no art. 35 do Estatuto da Cidade o seguinte:

Art. 35.Lei municipal, baseada no plano diretor, poderá autorizar o proprietário de imóvel urbano, privado ou público, a exercer em outro local, ou alienar, mediante escritura pública, o direito de construir previsto no plano diretor ou em legislação urbanística dele decorrente, quando o referido imóvel for considerado necessário para fins de:

I – implantação de equipamentos urbanos e comunitários;

II – preservação, quando o imóvel for considerado de interesse histórico, ambiental, paisagístico, social ou cultural;

III – servir a programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social.

§ 1o A mesma faculdade poderá ser concedida ao proprietário que doar ao Poder Público seu imóvel, ou parte dele, para os fins previstos nos incisos I a III do caput.

§ 2o A lei municipal referida no caput estabelecerá as condições relativas à aplicação da transferência do direito de construir.

Desta forma, o Município vai legislar sobre o tema. Mas note que a legislação federal autoriza que seja possível a regulamentação da transferência do potencial construtivo nos casos acima. O que mais se vê, na prática, é a utilização da transferência do direito de construir no caso de imóveis tombados.

De modo que se o imóvel de determinado proprietário foi tombado, ele pode transferir seu potencial construtivo a terceiros. Trata-se, em que pese as críticas da doutrina, de um incentivo ao proprietário do imóvel tombado para gerar recursos financeiros.

III – Como funciona a venda do potencial construtivo?

A primeira questão a ser observada para a venda do potencial construtivo é a legislação do Município onde está localizado o imóvel. Para efeitos de exemplo, será aqui utilizada a legislação do Município de Juiz de Fora/MG.

No Município, atualmente existe a Lei Complementar nº 65/2017, que dispõe sobre a transferência do direito de construir de imóveis protegidos por tombamento. Existe, ainda, o decreto nº 14.713/2021, que regulamenta a lei municipal.

A primeira questão que vem à tona é que a transferência do potencial construtivo deve ser realizada através de escritura pública no tabelionato de notas (art. 1º, Lei Complementar Municipal 65/2017; art. 108, Código Civil).

Observe que para a lavratura da respectiva escritura devem ser recolhidos os tributos eventualmente devidos (art. 14, LC 65/2017).

Então, basicamente o proprietário do imóvel tombado (imóvel gerador) assinará escritura pública com o proprietário do imóvel beneficiário.

Segundo a referida legislação Municipal, a escritura pública deverá ser averbada à margem da matrícula do imóvel gerador e, se houver indicação do imóvel beneficiário, suas informações também deverão ser averbadas à margem da respectiva matrícula (art. 14, parágrafo 1º, LC 65/17).

Também serão averbadas, na forma indicada acima, as certidões da transferência do direito de construir do imóvel protegido, constando o saldo remanescente.

Na hipótese de não se constar o imóvel beneficiário na respectiva escritura pública, poderá o registrador obstar seu registro/averbação por força do art. 14, parágrafo 3º da LC 65/2017.

No caso do Município de Juiz de Fora/MG, para que ocorra a transferência do potencial construtivo de imóveis tombados é preciso que antes haja aprovação pelo Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Cultural (COMPACC), conforme será explicitado no tópico seguinte.

IV – Qual o procedimento para a transferência do potencial construtivo junto à Prefeitura?

Conforme já mencionado, o procedimento para a transferência do potencial construtivo vai depender da previsão da legislação de cada Município.

Como no Município de Juiz de Fora a legislação se refere à venda do potencial construtivo de imóveis tombados, aquele que teve seu imóvel tombado deve observar o seguinte procedimento para a transferência do direito de construir.

Para que seja permitida a transferência do potencial construtivo, antes é preciso que a questão seja submetida à análise do Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Cultural (COMPACC) (art. 10 e seguintes, decreto municipal nº 14713/21).

Para tanto, o interessado deve submeter ao órgão um requerimento específico, com a apresentação de algumas documentações.

A legislação prevê que o órgão competente realizará vistoria com a finalidade de dimensionar o uso do recurso.

Após a vistoria, o COMPACC solicitará ao requerente a apresentação de um plano de ação que discriminará a proposta de utilização dos recursos oriundos da venda de potencial.

Será, ainda, expedido um laudo técnico de vistoria, pelo Departamento de Memória e Patrimônio Cultural, atestando o estado de conservação do imóvel gerador, com indicação da possibilidade da transferência integral ou parcial do potencial construtivo.

Após cumprido todo o procedimento, caso seja deferido o pedido, o órgão responsável emitirá a certidão de transferência do direito de construir.

Lembrando que essas regras vão variar a depender do Município da localidade dos imóveis.

V – Conclusão

Os proprietários que tiveram seus imóveis tombados pelo poder público têm, à disposição, uma forma interessante de tentar obter alguma compensação financeira com a venda do potencial construtivo de seu imóvel.

Para tanto, tendo em vista a riqueza de detalhes técnico jurídicos das legislações, recomenda-se que o interessado procure um profissional especializado para uma assessoria assertiva.

BIBLIOGRAFIA:

ALMEIDA, Marcelo Manhães de. TDC – Transferência do Direito de Construir: a real dimensão deste instrumento para proprietários de bens tombados. in: Direito IMobiliário e Urbanístico, temas atuais. LEVY, Wilson. 7.ed. Indaiatuba, SP: Editora Foco, 2019.

Como fugir do georreferenciamento de imóveis rurais?

fev 19, 2022

Se você chegou aqui, provavelmente está diante da seguinte situação: precisa vender seu imóvel ou, ainda, precisa realizar alguma questão relativa a seu imóvel e, portanto, precisa realizar o georreferenciamento do imóvel. Sendo ou não sendo esta sua situação, o presente artigo tratará sobre o chamado georreferenciamento e trará, talvez, uma saída para postergar sua realização.

Antes de entrar na questão, ressalto que não existe fórmula mágica. Mas com o profundo conhecimento da legislação e o conhecimento sobre o tema, além da prática notarial e registral, é possível solucionar questões de maneira mais simplificada.

Pois bem. Passamos ao tema de maneira didática, como de costume, para que haja a correta compreensão do leitor.

I – O que é georreferenciamento de imóvel?

O georreferenciamento de imóvel é basicamente um procedimento para definição da forma, dimensão e localização do imóvel, através de levantamento topográfico.

O chamado “geo” foi criado para que fossem eliminadas falhas de levantamentos topográficos antigos, como a sobreposição de áreas junto aos cartórios de registro de imóveis. Essa situação gerava muitas discussões jurídicas e uma certa insegurança aos proprietários.

Portanto, a Lei 10.267 de 2001, alterando alguns dispositivos de outras legislações, trouxe a necessidade da realização do georreferenciamento nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais.

Seu regulamento (Decreto 4.449/2002) trouxe, portanto, a obrigatoriedade do procedimento conforme o tamanho da área. Assim, a cada dia que passa, mais imóveis têm de se submeter ao geo, a saber:

Já vigente para imóveis acima de 250 hectares;

Já vigente para os imóveis com área entre 100 a menos de 250 hectares;

20/11/2023 para os imóveis com área de 25 a menos de 100 hectares;

20/11/2025 para os imóveis com área inferior a 25 hectares.

Dessa forma, se você está lendo esse artigo no ano de 2.022 e se seu imóvel tem entre 25 e 100 hectares, você ainda não está obrigado realizar o geo. Se seu imóvel já tem mais de 100 hectares, já deve realizar o procedimento.

II – Como funciona o georreferenciamento?

De maneira prática, para a realização do procedimento é preciso procurar um profissional técnico (profissional especializado em topografia rural). Esse profissional elaborará uma planta e um memorial descritivo e submeterá a questão ao INCRA.

Para que o procedimento ocorra, é necessário que a planta seja assinada pelos confrontantes diretos (art. 9º, §6º, Dec. 4449/02). Ou seja, aqueles proprietários vizinhos diretos do imóvel que está sendo georreferenciado.

E é justamente a necessidade das assinaturas que, muitas vezes, atrasa sobremaneira o procedimento. Porque enquanto a planta não é completamente assinada pelos confrontantes, ela não entra no cartório de registro de imóveis.

III – É possível a realização do geo sem a assinatura dos confrontantes?

Embora o Decreto 4449/02 tenha trazido a necessidade de anuência dos titulares de direito real confrontantes do imóvel para a realização do geo, a Lei 13.838/2019 alterou a Lei de Registros Públicos para dispensar a anuência dos confrontantes nos casos de desmebramento, parcelamento e remembramento de imóveis rurais.

A questão é instigante, mas como o objetivo do presente artigo não é o aprofundamento da referida dispensa, a questão não será tratada aqui.

Passo, então, ao questionamento que dá o título do artigo.

IV – Como fugir do georreferenciamento?

Verificado todo o contexto acima, existe uma forma de o proprietário “fugir” da realização do georreferenciamento.

O proprietário do imóvel cujo tamanho (no caso do ano de 2022, mais de 100 hectares) já seja exigido o georreferenciamento não conseguirá se aproveitar dessa fuga. Portanto, se este é seu caso, o georreferenciamento é obrigatório.

No entanto, para aquele proprietário de imóveis menores, é possível se utilizar desta fuga. A questão, em uma leitura rasa, pode parecer óbvia. Afinal, se não está no prazo, não há fuga. Apenas não estaria no prazo.

No entanto, há aqueles casos em que o imóvel possui 150 hectares e possui vários coproprietários. Neste caso, se seu Zé das Couves é dono de 12 hectares dentro de um todo (em uma única matrícula), ele não poderia vender seu imóvel a terceiros, uma vez que o registrador de imóveis deve considerar o tamanho total da gleba para interpretar a lei do geo.

Assim, seu Zé das Couves não conseguirá registrar a compra e venda da área de 12 hectares dentro de uma gleba de 150 hectares. Ainda que seja possível lavrar essa escritura, o cartório de registro de imóveis apresentará uma nota devolutiva (um documento explicando que não é possível registrar a compra e venda) exigindo a realização do georreferenciamento.

Mas neste caso, seu Zé da Couves consegue fugir do chamado georreferenciamento. Como? Através da estremação do imóvel. Sob qual fundamento? Para efeitos de estremação de imóvel, há recomendação de que o cartório de registro de imóveis deve considerar o tamanho do imóvel a ser estremado, e não o tamanho do todo (conforme enunciado nº 39 do Colégio Registral Imobiliário de Minas Gerais).

V – O que é estremação?

A estremação (com “S” mesmo) é um procedimento extrajudicial (portanto, não há necessidade de ir para a justiça) em que o proprietário em condomínio pode separar sua parte da matrícula em condomínio. Já escrevi sobre esse tema em meu blog, aqui (embora o artigo esteja desatualizado, consegue explicar bem o procedimento).

Nesta situação, se uma matrícula possui 15 coproprietários, um deles pode realizar uma estremação para sair dessa matrícula. Oportunidade em que se cria uma nova matrícula para esse coproprietário. Daí, seu imóvel será uma matrícula separada com um tamanho inferior àquele da matrícula maior.

No caso de seu Zé das Couves, ele sairia de uma matrícula de 150 hectares para uma matrícula de 12 hectares. Estaria, portanto, fora do prazo para o georreferenciamento. O que o possibilitaria de vender o imóvel sem que o cartório de registro de imóveis exija o procedimento.

VI – A estremação é possível em todo o Brasil?

Você pode estar se questionando que no seu Estado não haveria regulamentação para a estremação. Afinal, a estremação nasceu no Rio Grande do Sul e, atualmente, não possui regulamentação em todos os Estados da Federação.

No entanto, com a entrada em vigor da Lei 13.465/17 e a vinda da Reurb (também já escrevi sobre isso aqui), é possível sim a realização da estremação. Só que neste caso o procedimento passaria necessariamente pelo Município e pelo Cartório de Registro de Imóveis. Ficando a questão, assim, submetida a uma análise mais pormenorizada da legislação municipal.

VII – Conclusão

O tema comentado acima não está nítido na legislação. Portanto, não se trata de questão simples de ser realizada. Assim, se faz relevante procurar um profissional especialista na área para que os procedimentos sejam corretamente conduzidos e haja êxito na regularização.

Fellipe Duarte é advogado especialista e com atuação exclusiva em Direito Imobiliário, Notarial e Registral. Presidente da Comissão de Direito Notarial e Registral da OAB/MG, subseção Juiz de Fora; co-autor das obras “O direito notarial e registral em artigos, vol IV”, Editora YK e “Atos eletrônicos em notas e registros”, do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário.

www.fellipeduarte.adv.br

Quando existe isenção do lucro imobiliário?

nov 17, 2021

No Brasil, a negociação de imóveis é cheia de pormenores e regras. Dentre esses pormenores, talvez uma das maiores dúvidas entre aqueles que compram e vendem imóveis seja sobre a isenção do lucro imobiliário. Afinal, o que todos querem é reduzir os custos com as negociações imobiliárias.

Neste sentido, o presente artigo pretende tratar, de forma didática, de quando é possível se obter isenção no pagamento de imposto de renda sobre o lucro imobiliário (também conhecido como ganho de capital).

Se o leitor desconhece o significado desse imposto, o remeto a um artigo que já escrevi neste espaço. Basta clicar aqui.

Ultrapassada a questão introdutória acerca do imposto, passa-se a tratar especificamente das isenções. Afinal, quando o vendedor pode se livrar do pagamento do imposto?

I – Bens e direitos de pequeno valor

A primeira hipótese é aquela relativa aos bens de pequeno valor. Se a venda for efetuada por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, desde que seja o único imóvel do vendedor (residencial ou comercial) e não tenha ocorrido nenhuma transação desse tipo nos últimos 5 anos, há isenção.

Há isenção também quando o ganho de capital for inferior a R$ 35.000,00.

II – Utilização do produto da venda de um imóvel para aquisição de outro em 180 dias

Outra hipótese de isenção do imposto de renda é aquela prevista no art. 39 da Lei 11.196/2005 e no art. 2º, §11, I, da Instrução Normativa 599/2005 da Receita Federal, veja-se:

Art. 39. Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País

Note que a lei traz como requisitos: a) pessoa física residente no país; b) venda de imóveis residenciais; c) que haja, no prazo de 180 dias da venda, a aplicação do produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no país.

Sendo assim, aquele que pretende vender seu imóvel residencial para adquirir outro imóvel residencial está isento do tributo, caso o faça em 180 dias.

Daí, pode surgir uma dúvida: existe isenção quando o interessado vende seu imóvel residencial para quitar financiamento realizado anteriormente à venda?

Apesar de a norma do art. 2º, §11, I da Instrução Normativa trazer interpretação no sentido de que a isenção não se aplicaria quando o produto da venda fosse utilizado com o objetivo de quitar débito remanescente de aquisição a prazo de imóvel residencial já possuído pelo alienante, o STJ firmou o entendimento de que “É ilegal a restrição estabelecida no art. 2º, §11, I da Instrução Normativa SRF 599/2005”.

Veja decisão a este respeito:

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1882009 – SP (2021/0120483-5) DECISÃO Trata-se agravo de LUIS ALBERTO LOBOISSIERE AMBRÓSIO da decisão que inadmitiu recurso especial interposto, com base na alínea a do permissivo constitucional, contra acórdão do Tribunal Regional Federal da 3ª Região assim ementado (e-STJ fl. 602/603): DIREITO TRIBUTÁRIO. MANDADO DE SEGURANÇA. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. NECESSIDADE DE PROVA PRÉ-CONSTITUÍDA. IMPOSTO DE RENDA PESSOA FÍSICA – IRPF. GANHO DE CAPITAL PELA VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL. PARCELA UTILIZADA NA QUITAÇÃO DE FINANCIAMENTO DE IMÓVEL RESIDENCIAL ADQUIRIDO ANTERIORMENTE. ARTIGO 39 DA LEI 11.196/2005. NORMA DE ISENÇÃO. APLICABILIDADE. ILEGALIDADE DO ARTIGO 2º, § 11, I, DA IN RFB 599/2005. 1. O mandado de segurança, constitucionalmente deferido para tutelar direito líquido e certo do impetrante, demonstrável de plano por prova pré-constituída apresentada juntamente com a petição inicial, é incompatível com instrução ou dilação probatória. Não configura nulidade a preservação pelo Juízo do rito célere do mandado de segurança, rejeitando a juntada de documentos no curso da tramitação, que exigiriam contradita da autoridade impetrada e tumulto processual atentatório à natureza especial do procedimento mandamental. 2. A parcela de ganho de capital da venda de imóvel, utilizada na quitação de financiamento de outro imóvel anteriormente adquirido, não se sujeita à incidência do imposto de renda, nos termos do artigo 39 da Lei 11.196/2005, sendo ilegal o artigo 2º, § 11, I, da IN RFB 599/2005, ao estabelecer restrição não prevista em lei, inovando indevidamente a ordem jurídica. […]

(STJ – AREsp: 1882009 SP 2021/0120483-5, Relator: Ministro GURGEL DE FARIA, Data de Publicação: DJ 22/09/2021)

Portanto, a restrição trazida pela instrução normativa não pode ser considerada. De modo que o produto da venda do imóvel residencial pode ser utilizado para quitação de financiamento de imóvel adquirido anteriormente.

Não se pode falar, também, de necessidade de o titular do direito ter somente um único imóvel. Afinal, a própria lei assegura que, em caso de venda de mais de um imóvel, o prazo a ser considerado (para a contagem dos 180 dias) será relativo ao primeiro negócio praticado.

De toda forma, recomenda-se sempre que se procure um advogado especializado na área para auxiliar o vendedor ou o comprador do imóvel.

Tenho desconto na compra do primeiro imóvel?

set 30, 2021

Um dos questionamentos de quem adquire o primeiro imóvel é sobre a possibilidade de redução dos custos com sua aquisição. É uma pergunta recorrente que, muitas vezes, é mal compreendida.

O breve artigo pretende explicar se, realmente, aquele que adquire o primeiro imóvel, tem algum desconto com as despesas de aquisição.

I – Quais os custos para a aquisição de um imóvel?

De forma prática, os custos que o adquirente de um imóvel tem com a aquisição são, em regra:

a) ITBI – imposto de transmissão do imóvel. É o imposto que o adquirente paga para o Município e que, muitas vezes deve ser pago antes mesmo da lavrar a escritura pública. Como é pago ao Município, a alíquota é definida pelo próprio Município.

b) Emolumentos do tabelionato de notas – Ao lavrar a escritura pública, serão devidos ainda emolumentos ao cartório. Os emolumentos são calculados de acordo com cada Estado. Afinal, a tabela é Estadual.

c) Emolumentos do registro de imóveis – Após a lavratura da escritura pública no tabelionato de notas, o documento precisa ser registrado no cartório de registro de imóveis. De modo que a propriedade só se transmite ao adquirente após o registro. Aqui também serão devidos emolumentos conforme tabela Estadual.

d) Laudêmio – há situações em que, além das despesas acima, é necessário que o adquirente pague o laudêmio. Trata-se de um montante que deve ser pago pelo proprietário de domínio útil ao proprietário de domínio direto. É muito comum essa despesas em imóveis da orla marítima, por exemplo.

e) Despachantes e advogados – Se o adquirente contar com o auxílio de um advogado ou um despachante para a obtenção da documentação, ainda serão devidos os honorários desses profissionais.

II – O desconto do primeiro imóvel é sobre qual despesa?

A Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73), em seu art. 290, estabelece que:

Art. 290. Os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, serão reduzidos em 50% (cinqüenta por cento).          

Os emolumentos são aqueles devidos aos cartórios. Portanto, o desconto refere-se somente aos emolumentos dos cartórios.

Mas observe que a lei traz os seguintes requisitos: a) deve ser a primeira aquisição imobiliária; b) para fins residenciais; c) financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação.

Mas afinal, o que seria esse Sistema Financeiro da Habitação?

O Sistema Financeiro da Habitação foi criado pelo Governo Federal em 1.964 com o objetivo de reduzir o déficit habitacional brasileiro. E, conforme a Resolução 4.676/2018 do Banco Central,

Integram o SFH, na qualidade de agentes financeiros, além das entidades previstas no art. 8º da Lei nº 4.380, de 1964, as demais instituições financeiras autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil e as entidades fechadas de previdência complementar.

Portanto, para que o adquirente tenha o desconto nos emolumentos é preciso que a aquisição seja financiada por essas instituições financeiras que integram o SFH.

III – E o desconto no imposto?

O desconto trazido pela Lei de Registros Públicos engloba só as despesas com a escrituração do imóvel. Nada mencionando sobre o ITBI.

Como o imposto é Municipal, o ideal é que seja verificada a legislação do Município em que é feita a transação para saber sobre eventual desconto ou concessão de benefícios.

Posso sacar o dinheiro do falecido depois do óbito?

set 23, 2021

Questão que gera muitas dúvidas é sobre a possibilidade ou não de os herdeiros sacarem dinheiro na conta do falecido após o óbito. Vez ou outra os herdeiros se deparam com essa situação. O presente artigo, portanto, tem o condão de esclarecer um pouco essa questão.

I – A abertura de inventário com o óbito

Com o óbito, se a pessoa deixou bens é necessário, para a transmissão desses bens aos herdeiros, da abertura do inventário com a partilha dos bens. E o numerário então existente na conta do falecido deve, necessariamente, ser mencionado no inventário, para a partilha.

Sendo assim, sobre esse montante também deverá ser calculado o imposto de transmissão (ITCD). O cálculo do imposto dependerá da legislação de cada Estado, pois é o Estado que o regulamenta.

Há situações, no entanto, em que é possível que os herdeiros obtenham acesso ao numerário em conta bancária através de um processo de alvará judicial. O que costuma ser aceito quando o falecido não deixou bens, mas somente um resíduo de numerário em conta bancária.

II – O saque da conta bancária conjunta após o óbito do falecido do ponto de vista da instituição bancária

Outra questão que pode surgir é sobre a possibilidade de saque da conta bancária conjunta do falecido. Para melhor compreensão, note que existem dois tipos de contas bancárias: a) conta solidária; b) conta não solidária.

A primeira é aquela que pode ter movimentação com a assinatura de um dos co-titulares. Já a segunda, para que ocorra saques, é preciso que todos os co-titulares assinem.

No que diz respeito às regras bancárias, se um dos co-titulares for o falecido, a instituição bancária não obstará o saque, pela natureza da conta.

Já se a conta bancária é não solidária, ou ainda se a conta for somente do titular que houver falecido, será necessária a abertura de inventário (ou nomeação de inventariante) para o saque.

III – O saque da conta bancária conjunta após o óbito do falecido – do ponto de vista do direito sucessório

Apesar de ser possível o saque de conta conjunta solidária, em que um dos cotitulares é o falecido e o outro, muitas vezes, o herdeiro, deve-se ter a seguinte cautela. Se o saque não respeitar o direito sucessório de todos os herdeiros, aquele ou aqueles que se beneficiaram do saque poderão sofrer a cobrança judicial dos demais herdeitos.

Há precedente do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que se deve respeitar o direito sucessório. Veja-se o Recurso Especial nº 1.836.130:

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. OMISSÃO, OBSCURIDADE OU CONTRADIÇÃO.
INOCORRÊNCIA. ACÓRDÃO SUFICIENTEMENTE FUNDAMENTADO. CONTA
CORRENTE BANCÁRIA COLETIVA E SOLIDÁRIA. SOLIDARIEDADE
ESTABELECIDA APENAS ENTRE OS CORRENTISTAS E A INSTITUIÇÃO
FINANCEIRA. INAPLICABILIDADE A TERCEIROS. CONSTRIÇÃO DE VALORES DE
COTITULAR EM VIRTUDE DO INADIMPLEMENTO DE NEGÓCIO CELEBRADO
PELO OUTRO COTITULAR. IMPOSSIBILIDADE. DIREITO DO COTITULAR
ATINGIDO DE PROVAR A PROPRIEDADE EXCLUSIVA DE VALORES. APLICAÇÃO
SUBSIDIÁRIA DA PRESUNÇÃO DE COTITULARIDADE IGUALITÁRIA SE
IMPOSSÍVEL A COMPROVAÇÃO. EXTENSÃO DO ENTENDIMENTO PARA A
HIPÓTESE DE FALECIMENTO DE UM DOS COTITULARES. RESPEITO AO
DIREITO SUCESSÓRIO DOS HERDEIROS NECESSÁRIOS. NECESSIDADE DE
INCLUSÃO NO INVENTÁRIO E NA PARTILHA. PENA DE SONEGADOS.
COMPROVAÇÃO DE DOLO, FRAUDE OU MÁ-FÉ. INEXISTÊNCIA NA HIPÓTESE.
1- Ação ajuizada em 03/11/2016. Recurso especial interposto em
17/09/2018 e atribuído à Relatora em 06/03/2019.
2- Os propósitos recursais consistem em definir: (i) se houve omissões
relevantes no acórdão recorrido; (ii) se, falecendo um dos cotitulares de
conta corrente conjunta, o saldo existente deve ser objeto de inventário e de
partilha entre os herdeiros e, se a resposta for positiva, se deve ser aplicada
a pena de sonegados ao cotitular que não colacionou o referido valor.
3- Não há violação aos arts. 1.022, I e II, e 1.025, ambos do novo CPC, na
hipótese em que todas as questões relevantes suscitadas são enfrentadas
pelo acórdão, ainda que contrariamente aos interesses da parte.
4- Na conta corrente bancária coletiva e solidária, cada cotitular possui o
direito de movimentar a integralidade dos fundos disponíveis, sendo que a
solidariedade se estabelece apenas entre os correntistas e a instituição
financeira mantenedora da conta, mas não em relação a terceiros.

Precedentes.
5- O cotitular de conta corrente conjunta não pode sofrer constrição em
virtude de negócio jurídico celebrado pelo outro cotitular e por ele
inadimplido, podendo, nessa hipótese, comprovar os valores que compõem o patrimônio de cada um e, na ausência ou na impossibilidade de prova nesse
sentido, far-se-á a divisão do saldo de modo igualitário. Precedentes.
6- Esse mesmo entendimento deve se aplicar na hipótese de superveniente
falecimento de um dos cotitulares da conta corrente conjunta, na medida
em que a atribuição de propriedade exclusiva sobre a totalidade do saldo ao
cotitular remanescente representaria grave ofensa aos direitos sucessórios
dos herdeiros necessários, de modo que a importância titularizada pelo
falecido deverá, obrigatoriamente, constar do inventário e da partilha.

7- Não sendo possível esclarecer a autoria, a propriedade e a origem dos
aportes realizados na conta corrente conjunta, deverá incidir a presunção de
que o saldo existente na conta corrente ao tempo do falecimento pertencia
a ambas as partes em igualdade de condições, razão pela qual o valor deve
ser dividido em quotas-parte idênticas.
8- Considerando que a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de que
a aplicação da pena de sonegados pressupõe a prova de dolo, fraude ou
má-fé, com ressalva pessoal de entendimento desta Relatora, não se afigura
razoável a aplicação da referida penalidade na hipótese em que a autoria,
propriedade e origem dos recursos existentes na conta corrente conjunta
mantida pelo autor da herança é duvidosa.
9- Recurso especial conhecido e parcialmente provido, com inversão da
sucumbência.

Portanto, uma das análises a ser feita é se esse montante a ser sacado respeita o direito de todos os sucessores.

IV – A questão relativa ao ITCD em Minas Gerais

Como já foi mencionado, o imposto de transmissão causa mortis é regulamentado por cada Estado. De modo que, caso a caso, deve-se fazer uma leitura da legislação estadual.

No caso de Minas Gerais, o Decreto nº 43.981/2005 estabelece isenção do imposto sobre a “remuneração oriunda da relação de trabalho ou a rendimento de aposentadoria ou pensão não recebido em vida pelo de cujus da fonte pagadora”. (art. 5º Decreto 43.981/2005). Sendo que, para o caso acima, não deve se considerar os saldos individuais de FGTS ou PIS/PASEP; restituições relativas a imposto de renda e demais tributos e verbas trabalhistas de caráter indenizatório.

Portanto, é importante que se saiba qual a natureza do numerário existente na conta corrente do de cujus, para que o co-titular da conta bancária tenha mais tranquilidade de realizar o saque frente ao Estado.

V – Conclusão

Se o falecido deixou numerário em conta bancária, a instituição bancária impedirá os herdeiros de realizarem o saque, salvo: a) se houver a nomeação de inventariante ou a abertura de inventário; b) se houver decisão judicial autorizando o saque.

Já se a conta for conjunta, sendo o falecido um dos cotitulares, o outro titular poderá sacar o numerário, em sendo a conta solidária. Só há duas preocupações para tanto: a) verificar se o montante é isento de ITCD, sob pena de se estar fraudando o Estado; b) verificar se os direitos dos sucessores estão sendo respeitados, sob pena de o beneficiário do saque ser cobrado judicialmente.

Na dúvida, é sensato que o interessado procure um advogado especializado para uma melhor avaliação.

A lei do superendividamento e os negócios imobiliários

ago 11, 2021

Recentemente, o governo publicou a chamada Lei do Superendividamento. A Lei nº 14.181/21, com vigência a partir do dia 1º de Julho de 2.021, inseriu dispositivos no Estatuto do Idoso e no Código de Defesa do Consumidor. O que pretendeu a lei foi oferecer uma solução a consumidores que não conseguem mais pagar as parcelas de seus empréstimos e crediários de maneira geral.

Além disso, a lei possui um forte impacto nos negócios imobiliários. Sobretudo naqueles em que o consumidor adquire imóvel na planta através de financiamento, seja com o banco, seja com o próprio construtor. E é sobre esse impacto nos contratos e nos negócios imobiliários que este artigo irá tratar.

I – O que a Lei do Superendividamento mudou ?

A Lei nº 14.181/21 alterou dispositivos do Código de Defesa do Consumidor e do Estatuto do Idoso, visando conferir maior segurança nas negociações que envolvem o consumidor e o idoso.

II – O que é superendividamento?

Para a lei, superendividamento é a impossibilidade manifesta de o consumidor, pessoa física, de boa-fé, pagar a totalidade de suas dívidas de consumo, exigíveis e vincendas, sem comprometer seu mínimo existencial, nos termos de sua regulamentação.

Quando se menciona “nos termos de sua regulamentação”, entende-se que a lei em questão será regulamentada ainda por outra legislação a ser criada.

Note, ainda, que a lei não se aplica àquele consumidor que agiu de má-fé ou em caso de fraude.

III – As cláusulas nulas de pleno direito

O Código de Defesa do Consumidor já possuía, em seu art. 51, algumas cláusulas que, se previstas em contratos, seriam nulas de pleno direito. Ou seja, abusivas.

Como se não bastasse, a lei do superendividamento passou também a prever como cláusulas abusivas aquelas:

  • que condicionem ou limitem, ao consumidor, o acesso ao poder judiciário;
  • que estabeleçam prazos de carência em caso de impontualidade das prestações mensais ou impeçam o restabelecimento integral dos direitos do consumidor e de seus meios de pagamento a partir da purgação da mora ou do acordo com os credores.

Portanto, se o consumidor pretender quitar os atrasados ou antecipar a dívida, o construtor não poderá estabelecer prazos de carência para que ele o faça.

IV – O que o construtor ou o intermediário deve informar ao consumidor?

O construtor/incorporador ou o intermediário daquela negociação deve, quando da oferta do serviço ou do produto, informar:

  • o custo efetivo total e a descrição dos elementos que o compõem;
  • a taxa efetiva mensal de juros, bem como a taxa dos juros de mora e o total de encargos, de qualquer natureza, previstos para o atraso no pagamento;
  • o montante das prestações e o prazo de validade da oferta, que deve ser, no mínimo, de 2 (dois) dias;
  • o nome e o endereço, inclusive o eletrônico, do fornecedor;
  • o direito do consumidor à liquidação antecipada e não onerosa do débito, nos termos do § 2º do art. 52 deste Código e da regulamentação em vigor.

Além dos itens acima, salienta-se que deve ainda ser respeitado o Código de Defesa do Consumidor, que, em seu art. 52, traz outros tantos itens a serem respeitados.

V – O que não pode ser feito na oferta de crédito ao consumidor?

A lei traz, ainda, situações proibidas na oferta de crédito ao consumidor:

  • indicar que a operação de crédito poderá ser concluída sem consulta a serviços de proteção ao crédito ou sem avaliação da situação financeira do consumidor;
  • ocultar ou dificultar a compreensão sobre os ônus e os riscos da contratação do crédito ou da venda a prazo;
  • assediar ou pressionar o consumidor para contratar o fornecimento de produto, serviço ou crédito, principalmente se se tratar de consumidor idoso, analfabeto, doente ou em estado de vulnerabilidade agravada ou se a contratação envolver prêmio;
  • V – condicionar o atendimento de pretensões do consumidor ou o início de tratativas à renúncia ou à desistência de demandas judiciais, ao pagamento de honorários advocatícios ou a depósitos judiciais.

Portanto, na oferta de crédito ao consumidor, antes mesmo da contratação do serviço ou do produto, o fornecedor e seu intermediário, devem agir de forma responsável, sempre a) considerando a idade do consumidor, informar e esclarecer sobre a natureza e a modalidade do crédito oferecido, sobre todos os custos incidentes e sobre as consequências do inadimplemento; b) avaliar, de forma responsável, as condições de crédito do consumidor, através de análise de informações disponíveis em banco de dados de proteção ao crédito, sempre observando a lei de proteção de dados; c) informar a identidade do agente financiador e entregar ao consumidor a cópia do contrato de crédito.

Caso o fornecedor descumpra as obrigações acima, ele está sujeito a ação judicial, a ser proposta pelo consumidor, para a redução dos juros, dos encargos ou de qualquer acréscimo ao principal e, ainda, a dilatação de prazo de pagamento previsto no contrato original.

Além, é claro, de o consumidor ter direito à indenização por perdas e danos, patrimoniais e morais.

VI – A cobrança ou o débito de conta contestada pelo consumidor

Outra questão que trouxe a legislação foi proibir o fornecedor do serviço cobrar créditos relativos a qualquer quantia previamente contestada pelo consumidor, enquanto não solucionada a controvérsia.

VII – A conciliação no superendividamento

A lei trouxe, ainda, a possibilidade de o consumidor iniciar o processo de repactuação de dívidas, objetivando a realização de audiência de conciliação para a solução da questão.

Trata-se de um processo judicial no qual o consumidor apresentará proposta de plano de pagamento preservando seu mínimo existencial. A questão será resolvida com todos (consumidor e credores) presentes em audiência de conciliação.

Interessante observar que a lei estabeleceu que, caso o credor não compareça injustificadamente na conciliação, a dívida não poderá ser cobrada do consumidor.

VIII – O idoso

A modificação da lei no Estatuto do Idoso foi no sentido de inserir na lei que “Não constitui crime a negativa de crédito motivada por superendividamento do idoso”.

IX – Conclusão

A vinda da lei do superendividamento foi louvável, pois traz um afago ao consumidor que tem passado por dificuldades em quitar suas dívidas. Espera-se, portanto, que sua aplicação prática contribua para o fomento do mercado, sempre com transparência e boa-fé nas relações de consumo.

O IGP-M e a pandemia nas locações de imóveis

jun 17, 2021

A crise desencadeada pela pandemia do coronavírus trouxe uma grande reviravolta no mercado imobiliário nacional. Na esfera da construção civil, ocorreu substancial aumento nos materiais de construção[1]; na esfera das aquisições de imóveis, já se noticiou certa preocupação com eventual redução nos contratos de compra e venda de imóveis[2]; já na esfera das locações, é de conhecimento geral que inúmeros locatários e locadores realizaram acordos para manter suas relações locatícias de pé, inclusive com reduções nos alugueis.

Além das questões acima, chama a atenção especificamente o reajuste praticado nas locações de imóveis. A Lei do Inquilinato prevê que os contratos de locação de imóveis podem ser reajustado, deixando a critério das partes estabelecer o índice de reajuste[3].

A prática mostra que o índice regularmente utilizado para o reajuste das locações de imóveis é o Índice Geral de Preços de Mercado, publicado pela Fundação Getúlio Vargas (IGP-M). Trata-se de indicador composto por três outros indicadores: Índice de Preços ao Produtor Amplo de Mercado, que representa os preços do atacado (IPA-M), Índice de Preços ao Consumidor Mercado, que corresponde à inflação no varejo (IPC-M) e Índice Nacional de Custo da Construção Mercado, que afere os custos do setor de construções habitacionais (INCC-M), com pesos de 60%, 30% e 10%, respectivamente[4].

O IGP-M é, portanto, reajustado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas e fornece uma visão sobre as oscilações da economia dentro do mês.

Ocorre que, com a pandemia do coronavírus, percebeu-se um aumento substancial do IGP-M nos últimos meses. Se em dezembro de 2019 – antes da pandemia – o acumulado do ano girava em torno de 9% [5], o acumulado no mês de abril de 2021 chegou a 37,06%.

Esse aumento tem gerado inúmeras discussões entre as partes nas locações de imóveis, pois agora, além de acordos sobre os valores de alugueis, os locatários precisam suportar um reajuste altíssimo do aluguel.

Com toda essa questão, locadores e locatários iniciaram acordos nos mais diversos sentidos. Alguns optaram por alterar o IGP-M por índice diverso, mais realista. Outros optam pelo não reajuste, diante da pandemia do coronavírus. Outros, ainda, estabeleceram percentuais diversos, com base em outros critérios.

Há, no entanto, quem tenha procurado o poder judiciário para discutir a questão. Em uma dessas ocorrências, houve autorização judicial para a substituição do IGP-M para o IPCA[6].

Mais recentemente veio à tona o Projeto de Lei 1026/21, que tramita na Câmara dos Deputados, determinando que o reajuste dos contratos de aluguel comercial e residencial não poderá ser superior à inflação oficial do país, medida pelo IPCA[7]. Há, ainda, o Projeto de Lei 1806/21 sobre o mesmo assunto tramitando no Senado Federal.

A ideia é que seja fixado um índice específico para esses reajustes, já que atualmente a lei deixa a cargo das partes a negociação sobre qual índice deve ser levado em conta para efeitos desses reajustes.

Apesar da existência dos projetos de lei, enquanto não se tornem efetivamente lei, recomenda-se fortemente que as partes estabeleçam índice distinto para esses reajustes. Recomenda-se, portanto, que isso seja realizado através de termo aditivo a esses contratos.

NOTAS:

[1] Notícia retirada de https://estadodeminas.lugarcerto.com.br/app/noticia/noticias/2021/03/22/interna_noticias,50823/aumento-no-custo-de-materiais-de-construcao-pressiona-preco-dos-imovei.shtml

[2] Veja em https://www.migalhas.com.br/depeso/328641/a-influencia-da-pandemia-no-mercado-imobiliario

[3] Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

[4] https://einvestidor.estadao.com.br/educacao-financeira/igp-m-o-que-e-e-como-funciona

[5] https://portal.fgv.br/noticias/igp-m-acelera-209-dezembro-2019-aponta-fgv-ibre?utm_source=portal-fgv&utm_medium=fgvnoticias&utm_campaign=fgvnoticias-2020-01-30

[6] https://www.migalhas.com.br/quentes/346318/juiza-autoriza-alteracao-de-reajuste-de-aluguel-de-igp-m-para-ipca

[7] https://www.conjur.com.br/2021-abr-16/projeto-limita-reajustes-aluguel-residencial-comercial-ipca

Como autenticar documentos digitais no cartório?

jun 09, 2021

O leitor habitual deste BLOG provavelmente conhece a predileção deste autor por temas ligados à tecnologia. Sobretudo àqueles que se relacionam com o universo jurídico, notadamente o Direito Notarial e Registral Imobiliário.

A pandemia do coronavírus, como por vezes explicitado neste espaço, fomentou ainda mais a utilização da tecnologia no universo jurídico. Não bastassem os processos eletrônicos, que já são de conhecimento de boa parte dos advogados, o funcionamento dos cartórios e questões relacionadas à documentação passaram por uma evolução significativa na utilização da tecnologia.

I – Breve histórico da utilização da tecnologia no âmbito dos cartórios

Trazendo um breve histórico da matéria, desde o ano de 2001 a legislação reconhece aos documentos eletrônicos com certificação digital a mesma presunção de veracidade que o Código Civil atribuiu a documentos físicos, em relação a seus signatários. O que ocorreu, à época, com a Medida Provisória nº 2.200, reeditada pelas Medidas Provisórias números 2.200-1 e 2.200-2, respectivamente em 27 de julho e 24 de agosto de 2001.

Conforme o art. 10, §1º da MP 2.200-2, as declarações constantes dos documentos em forma eletrônica produzidos com a utilização de processo de certificação disponibilizado pela ICP-Brasil (Infraestrutura de Chaves Públicas – Brasil) presumem-se verdadeiros entre os signatários.

Já no ano de 2006, a Lei Federal nº 11.382 trouxe a chamada penhora on-line, passando a permitir as penhoras de numerário e averbações de penhoras de imóveis e móveis por meio eletrônico (art. 837, Código de Processo Civil).

Em 2015, o Provimento nº 47 do Conselho Nacional de Justiça criou a obrigatoriedade de haver, em cada Estado e no Distrito Federal, Centrais de Serviços Eletrônicos Compartilhados (SREI) para fins de intercâmbio de documentos entre os Registros de Imóveis, o Poder Judiciário, a Administração Pública e os usuários.

Mais recentemente, em 2019, com o Provimento 89 do Conselho Nacional de Justiça, houve a regulamentação do Código Nacional de Matrículas, o Sistema de Registros Eletrônicos de Imóveis e o Serviço de Atendimento Eletrônico Compartilhado (SAEC).

Até aqui, dentro do universo dos cartórios, percebe-se que a maior evolução tecnológica foi a dos cartórios de registro de imóveis.

Com a publicação, em 20 de março de 2020, do Provimento 91 do CNJ (normativa que tratou da suspensão ou redução do atendimento presencial ao público pelas serventias extrajudiciais) e a publicação dos Provimentos 92 e 93, passou a ser possível o envio eletrônico dos documentos necessários para a lavratura de registros de nascimentos e de óbito no período de emergência em saúde pública de importância nacional (ESPIN).

 Ato contínuo, com os Provimentos números 94 e 95, o Conselho Nacional de Justiça trouxe à baila a questão do funcionamento dos serviços notariais e de registro durante o período de Emergência em Saúde Pública de Importância Nacional (ESPIN), em decorrência da infecção humana pelo novo Coronavírus.

Nesta oportunidade, regulamentou-se a possibilidade de os oficiais dos Registros de Imóveis recepcionarem os chamados títulos nato-digitais e digitalizados com padrões técnicos, encaminhados digitalmente, por meio das centrais de serviços eletrônicos compartilhados.

Em seguida, com o Provimento nº 97 o Conselho Nacional de Justiça regulamentou os procedimentos de intimação nos tabelionatos de protestos de títulos visando a redução dos riscos de contaminação com o novo vírus. O Provimento nº 98 dispôs sobre os pagamentos dos emolumentos através dos meios eletrônicos, dentre os quais boleto bancário, cartão de crédito e débito, etc.

Já o Provimento nº 99 prorrogou a vigência dos Provimentos números 91, 93, 94 95 e 97 para o prazo do dia 31 de maio de 2.020. Prazo este mais uma vez prorrogado para 14 de junho pelo Provimento nº 101, do dia 27 de maio de 2.020. E, ainda, prorrogado para 31 de dezembro de 2.020 pelo Provimento nº 105 do CNJ.

Diante da movimentação do Conselho Nacional de Justiça, possibilitando e regulamentando a recepção pelos Cartórios de Registro de Imóveis de títulos nato-digitais e digitalizados, alguns Estados começaram a regulamentar os atos notariais à distância. Citem-se como exemplo o Estado de São Paulo, com o já revogado Provimento nº 12/2020, e Minas Gerais, com a já revogada Portaria nº 6.405/CGJ/MG, que instituiu o Projeto-Piloto para a recepção de requisições e para a realização de atos notariais e de registro, em meio digital.

Ocorre que, mais recentemente, foi publicado o Provimento nº 100 do Conselho Nacional de Justiça, que regulamentou em âmbito nacional os atos notariais à distância, revogando todas as normativas a ele anteriores, por força de seu art. 38.

Com a vinda do Provimento nº 100 do CNJ, passou-se a permitir a prática de atos notariais eletrônicos utilizando o sistema e-Notariado, oportunamente criado e mantido pelo Colégio Notarial do Brasil.

Verificado o breve histórico acima, percebe-se que, dentre todas as serventias extrajudiciais, a que mais demorou a se desenvolver no campo da tecnologia foi o Tabelionato de Notas.

II – A recente virada tecnológica do Tabelionato de Notas

Embora tendo uma evolução tecnológica tardia, atualmente existe fundamento jurídico para vários serviços de maneira eletrônica nos Tabelionatos de Notas, a exemplo da possibilidade de lavratura de escrituras públicas à distância (vide a regulamentação do Provimento nº 100 do Conselho Nacional de Justiça). Portanto, é possível comprar e vender imóveis, se divorciar, assinar procurações públicas e até fazer um inventário, tudo sem sair de casa.

No entanto, sem maiores divagações importa em tratar da possibilidade de autenticação de documentos digitais, questão da qual se atenta no tópico seguinte.

III – A autenticação de documentos digitais

Certamente o leitor já passou pela experiência de ir até um Tabelionato de Notas e pedir ao funcionário para autenticar determinado documento físico – lembre-se que autenticação de documento não é o mesmo que o reconhecimento de firma (da assinatura).

Com a evolução tecnológica dos Tabelionatos de Notas, agora é possível também realizar a autenticação de documentos digitais.

O Provimento nº 100 do Conselho Nacional de Justiça regulamentou a Central Notarial de Autenticação Digital (CENAD), que já está disponível no e-Notariado, gerido pelo Colégio Notarial do Brasil – Conselho Federal (CNB/CF), entidade que reúne os Cartórios de Notas do país.

É possível autenticar o documento originariamente físico – caso em que o cartório digitaliza o documento – ou o documento digital. De modo que, após o documento ser autenticado pela Cenad, ele poderá ser enviado eletronicamente a órgãos públicos e a outras pessoas, tendo o mesmo valor que o documento original.

IV – Como autenticar documentos digitais no cartório?

Para autenticar documentos digitais é preciso que o interessado procure um Tabelionato de Notas e envie o documento por e-mail (caso o original seja digital). Se o documento a ser autenticado for impresso, deve-se levá-lo ao cartório para que seja digitalizado e autenticado.

Realizada a autenticação notarial, a plataforma gera um registro com os dados do responsável pela autenticação, data e hora de sua assinatura e código de verificação. O interessado receberá do responsável pela autenticação um arquivo PDF assinado digitalmente pelo cartório. Toda essa operação é assegurada pela tecnologia Blockchain.

Como vai funcionar o regime de atualização patrimonial?

jun 04, 2021

A tributação de imóveis no país é assunto que, de forma recorrente, preocupa os proprietários e possuidores de imóveis. Diversos são os tributos que recaem sobre os imóveis: itbi, iptu, itr, ir, etc. Dentre todos esses, um dos que “doem” no bolso de proprietários de imóveis é o imposto de renda sobre o ganho de capital, também conhecido como lucro imobiliário.

I – Como funciona o Imposto de Renda sobre lucro imobiliário?

Explique-se. Quando se adquire um imóvel por determinado valor e se vende por um valor maior, paga-se um percentual sobre o ganho de capital auferido com aquele imóvel. Essa questão existe em virtude da Lei Federal nº 9.250/95, com alterações da Lei Federal nº 11.196/2005 e 13.259/2016. Lembrando que há, ainda, a regulamentação através da Instrução Normativa nº 599, de 28 de dezembro de 2005, da Receita Federal.

Assim, toma-se como exemplo a pessoa (física) que adquire um imóvel por R$ 500.000,00 e o vende, após um tempo, por R$ 700.000,00. Ela auferiu um ganho de capital de R$ 200.000,00. E é justamente sobre esse ganho que incidirá 15% de imposto de renda.

No caso das pessoas físicas, essa alíquota é progressiva, de acordo com a regra seguinte:

“ Art. 21. O ganho de capital percebido por pessoa física em decorrência da alienação de bens e direitos de qualquer natureza sujeita-se à incidência do imposto sobre a renda, com as seguintes alíquotas:

I – 15% (quinze por cento) sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais);

II – 17,5% (dezessete inteiros e cinco décimos por cento) sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais) e não ultrapassar R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais);

III – 20% (vinte por cento) sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais) e não ultrapassar R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais); e

IV – 22,5% (vinte e dois inteiros e cinco décimos por cento) sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais).

No caso da pessoa jurídica, as regras são outras. Mas essa questão não será abordada no presente artigo.

II – Como vai funcionar o regime de atualização patrimonial?

Verificado rapidamente o funcionamento do ganho de capital das pessoas físicas, passa-se a tratar especificamente do chamado regime de atualização patrimonial.

Tramita no Congresso Nacional o Projeto de Lei nº 458/2021, de autoria do Senador Roberto Rocha, que, se aprovado, vai trazer o regime de atualização patrimonial (REAP) “para declaração voluntária de bens ou cessões de direitos de origem lícita, referentes a bens móveis ou imóveis, declarados incorretamente ou com valores desatualizados, por residentes ou domiciliados no país”. O PL foi apensado (unido) ao então existente PL 7323/2017 na Câmara dos Deputados, que também já tratava do REAP.

Portanto, trocando em miúdos, será permitido ao proprietário do imóvel atualizar seu valor declarado pagando, quando da atualização de valor, imposto de renda sobre esse aumento patrimonial com a alíquota de 3% sobre a diferença (art. 2º, § 5º).

Segundo o art. 2º do PL, será possível a atualização de valor de bens adquiridos com recursos de origem lícita até 31 de dezembro de 2020. O que será feito através do preenchimento da Declaração de Ajuste Anual do Imposto sobre a Renda da Pessoa Física.

Assim, se o PL se tornar lei, o contribuinte poderá continuar se submetendo ao pagamento do imposto sobre o ganho de capital quando de sua venda ou, como opção, poderá atualizar o valor do imóvel com uma alíquota mais atrativa.

É bom lembrar que o REAP poderá ser aplicado também a bens móveis, como veículos, aeronaves e embarcações; a ativos intangíveis de qualquer natureza, como marcas, copyright, software, know-how, patentes, etc; a operações de empréstimo com pessoa física e jurídica; recursos, bens ou direitos de qualquer natureza, integralizados em empresas sob a forma de ações, integralização de capital, etc.

Quais os cuidados para a compra de um imóvel rural?

maio 03, 2021

A compra de imóvel no Brasil envolve uma série de cuidados, como a verificação de diversas certidões para que haja segurança jurídica na aquisição. No caso dos imóveis rurais, os cuidados são ainda mais necessários, pois a legislação traz uma série de peculiaridades.

Desta forma, no presente artigo, sem a pretensão de se esgotar o tema, serão trazidos alguns cuidados necessários antes de se adquirir um imóvel rural.

1 – Verifique a matrícula do imóvel

Essa regra serve para todo e qualquer imóvel. Todos os imóveis possuem um registro no Cartório de Registro de Imóveis de sua competência. A primeira questão a ser verificada é retirar, no cartório em questão, uma certidão da matrícula daquele imóvel e verificar: primeiro, se o imóvel pertence a quem realmente o está vendendo.

Afinal, só o proprietário pode vender o imóvel. Caso quem lhe pretenda vender não seja o proprietário (aquele que consta na matrícula), provavelmente ele só tem a posse do imóvel. E certamente não pode, sozinho, realizar essa venda.

A segunda questão que se pode observar na matrícula e no contrato de promessa de compra e venda desse imóvel é se o imóvel que vai ser vendido respeita a fração mínima de parcelamento. Questão que será melhor explicada em seguida.

Aliado a matrícula, é preciso verificar uma série de certidões, como a CND da Receita Federal, a Certidão de quitação do ITR (Imposto territorial rural), dentre outras.

2 – Observe a Fração Mínima de Parcelamento

A fração mínima de parcelamento é a menor área que um imóvel rural pode ser parcelado em determinada região. Em Juiz de Fora/MG, por exemplo, a fração mínima é de 2 hectares, o que corresponde a 20 mil metros quadrados. Portanto, só se pode vender e registrar o tamanho que corresponde a esta medida.

O leitor pode estar se perguntando como as pessoas compram e vendem imóveis rurais com metragem inferior a este tamanho. Vamos tentar esclarecer.

Regra geral, a compra e venda somente ocorre quando é lavrada a Escritura Pública no Tabelionato de Notas. Afinal, pela regra do art. 108 do Código Civil, “não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”. Esse montante, atualmente, é cerca de R$ 33.000,00. E dificilmente existem, no país, imóveis com valores inferiores a este.

Portanto, esses contratos particulares intitulados “Contrato de Compra e Venda” na verdade são verdadeiras promessas de compra e venda. Significa dizer que nesses contratos as partes prometem vender, não vendem efetivamente. Porque a venda somente ocorre na escritura pública.

Nesses contratos, nos casos dos imóveis rurais, as partes prometem vender imóveis rurais com áreas inferiores à fração mínima de parcelamento. Ocorre que esse negócio não pode ser efetivado no Tabelionato de Notas, pelo fato de o negócio estar desrespeitando a fração mínima de parcelamento, que está prevista nos art. 65 da Lei Federal 4.504/1964 (Estatuto da Terra) e art. 8º da Lei Federal 5.868/1972.

Portanto, negócios como esses são inseguros do ponto de vista jurídico. Com o contrato particular se transmite a posse. Porém o registro continua em nome do proprietário originário.

3 – O georreferenciamento

Com o fim de se evitar a sobreposição de imóveis rurais, é necessário que o proprietário do imóvel rural realize um procedimento chamado georreferenciamento.

Trata-se de um procedimento que visa definir a forma, a dimensão e a localização, através de levantamento topográfico que toma as coordenadas geográficas do imóvel conhecidas em um dado sistema de referência.

O georreferenciamento é realizado por um engenheiro especializado em topografia rural e é obrigatório a todos os imóveis rurais.

Portanto, é importante observar se o imóvel a ser adquirido já foi georreferenciado. E caso não tenha sido, é preciso observar os prazos legais pra que seja realizado o georreferenciamento. Os prazos foram estabelecidos originariamente pelo Decreto 4.449/2002.

Os prazos para o georreferenciamento são:

20/11/2021 para imóveis com áreaa de 25 a menos de 100 hectares;

20/11/2025 para os imóveis com área inferior a 25 hectares.

Atente-se para o fato de que, caso já tenha se esgotado o prazo para o georreferenciamento de determinado imóvel, o registro da compra e venda somente será efetivado caso seja antes realizado o georreferenciamento daquele imóvel.

Portanto, é preciso verificar essa questão antes de se adquirir um imóvel rural.

4 – A questão ambiental

Uma das questões mais relevantes quando se fala em imóvel rural é verificar as questões ambientais que o envolvem.

A) CAR – Cadastro Ambiental Rural

A primeira delas é observar se determinado imóvel foi inscrito no chamado Cadastro Ambiental Rural. Vulgarmente conhecido como CAR. O CAR é um registro público eletrônico obrigatório para todos os imóveis rurais. E tem como finalidade integrar as informações ambientais referentes à situação das áreas de preservação permanente, das áreas de reserva legal, das florestas e dos remanescentes de vegetação nativa, das áreas de uso restrito e das áreas consolidadas das propriedades e posses rurais do país.

Visto o que é o CAR, pergunta-se: qual seria o prejuízo de o imóvel rural não possuir o cadastro?

A ausência de inscrição do imóvel no CAR poderá acarretar restrição ao acesso do proprietário a alguns benefícios previstos na lei, como:

– Possibilidade de regularização das Áreas de Proteção Permanente (APP) e/ou Reserva Legal e vegetação natural suprimida ou alterada até 22/07/2008 no imóvel rural, sem autuação por infração administrativa ou crime ambiental (art. 59§ 2º c/c § 4º, Lei Federal nº 12.651/12);

– Obtenção de crédito agrícola, em todas as suas modalidades, com taxas de juros menores, bem como limites e prazos maiores que o praticado no mercado (art. 41, inciso II, alínea ‘a’, Lei Federal nº 12.651/12);

– Contratação do seguro agrícola em condições melhores que as praticadas no mercado (art. 41, inciso II, alínea ‘b’, Lei Federal nº 12.651/12);

– Dedução das Áreas de Preservação Permanente, de Reserva Legal e de uso restrito base de cálculo do Imposto sobre a Propriedade Territorial RuralITR, gerando créditos tributários (art. 41, inciso II, alínea ‘c’, Lei Federal nº 12.651/12);

– Linhas de financiamento para atender iniciativas de preservação voluntária de vegetação nativa, proteção de espécies da flora nativa ameaçadas de extinção, manejo florestal e agroflorestal sustentável realizados na propriedade ou posse rural, ou recuperação de áreas degradadas (art. 41, inciso II, alínea ‘e’, Lei Federal nº 12.651/12);

– Isenção de impostos para os principais insumos e equipamentos, tais como: fio de arame, postes de madeira tratada, bombas d’água, trado de perfuração do solo, dentre outros utilizados para os processos de recuperação e manutenção das Áreas de Preservação Permanente, de Reserva Legal e de uso restrito (art. 41, inciso II, alínea ‘f’, Lei Federal nº 12.651/12), e; 

– Suspensão de sanções em função de infrações administrativas por supressão irregular de vegetação em áreas de APP, Reserva Legal e de uso restrito, cometidas até 22/07/2008 (art. 14§ 2º, Lei Federal nº 12.651/12).

Portanto, este é outro ponto relevante a ser verificado pelo interessado em adquirir imóvel rural.

B) Área de Preservação Permanente

Não é incomum que dentro de imóveis rurais existam Áreas de Preservação Permanente. As chamadas APPs estão previstas do Código Florestal e são áreas protegidas, cobertas ou não por vegetação nativa, com a função ambiental de preservar os recursos hídricos, a paisagem, a estabilidade geológica e a biodiversidade, facilitar o fluxo gênico de fauna e flora, proteger o solo e assegurar o bem-estar das populações humanas (art. 3º, II Lei 12.651/12).

As áreas de preservação permanente são tratadas pelo art. 4º e seguintes do Código Florestal e são extremamente relevantes. O adquirente do imóvel rural deve observar se no imóvel que pretende adquirir existe área de preservação permanente e, principalmente, se existem construções ilegais nessas áreas.

A título de exemplo, cite-se um imóvel com um curso d’água de menos de 10 metros de largura que passa pelo imóvel rural. Segundo a lei, a faixa de 30 metros desse curso d’água é considerada APP e não se pode intervir nela sem a autorização do órgão ambiental competente (dependendo da intervenção, é considerado crime pela lei de crimes ambientais).

Caso tenha algo tenha sido construído nessa APP pelo promitente vendedor do imóvel, é preciso observar quando foi realizada a construção, sob pena de o adquirente daquele imóvel responder pelo passivo ambiental. Afinal, a obrigação ambiental é obrigação propter em, o que significa dizer que acompanha a coisa.

C) Autuações ambientais

Outra questão ambiental relevante é verificar se o proprietário daquele imóvel possui autuações ambientais nos órgãos ambientais competentes, como o IBAMA, o órgão ambiental federal e o órgão ambiental municipal. Caso existentes, deve-se verificar como ficariam eventuais multas incidentes sobre o imóvel e constar essas questões em contrato.

CONCLUSÃO

As questões acima são só alguns dos cuidados que se deve ter com esse tipo de aquisição. É preciso ressaltar que a compra de um imóvel rural é ainda mais complexa que a aquisição de imóveis urbanos e deve envolver uma atenção especial, sobretudo por um advogado especialista em direito imobiliário com conhecimento em imóveis rurais.