A segurança nas transações imobiliárias e a obtenção das certidões

mar 28, 2024

I – Por que tirar certidões?

            Quem trabalha no mercado imobiliário ou quem já teve a experiência de negociar imóveis provavelmente já ouviu falar da importância da minuciosa análise documental, notadamente da obtenção das certidões para uma transação segura. Esse é o conhecido procedimento da due diligence imobiliária. Nessa análise, é possível por exemplo verificar se os vendedores possuem alguma dívida que pode atingir o imóvel negociado.

            Assim, grosso modo se o vendedor estiver vendendo um único imóvel de quinhentos mil reais e se, no trâmite dessa transação, ele tiver uma dívida de um milhão de reais, a justiça pode decretar fraudulenta essa venda e desfazer o negócio.

            Por esse motivo, ao longo do tempo se tornou praxe a obtenção de inúmeras certidões do imóvel e da pessoa do vendedor e seu cônjuge para mostrar a boa-fé daquele comprador do imóvel.

            Mas ao longo do tempo, a legislação vem sofrendo inúmeras alterações para que tudo (dívidas, execuções, etc) esteja transcrito na matrícula do imóvel. Por esse entendimento, se não estiver na matrícula, deve-se entender que o imóvel está livre para ser vendido.

            No entanto, esse contexto não é simples. O direito não é uma ciência exata, depende de inúmeras interpretações. E neste artigo a ideia é explicar um pouco como tem funcionado essa questão junto ao judiciário.

II – Um breve histórico para a compreensão do tema

            O Código de Processo Civil de 1973, que não está mais em vigor, estabelecia que “considera-se em fraude de execução a alienação ou oneração de bens quando, ao tempo da alienação ou oneração, corria contra o devedor demanda capaz de reduzi-lo à insolvência”.[1]

            De forma direta, no momento da venda do imóvel não pode o vendedor ter contra ele ação capaz de reduzi-lo à insolvência. Leia-se: o vendedor deve ter outros bens que garantam suas dívidas. Caso ele só tenha aquele bem ou caso a dívida seja superior ao patrimônio, a venda em questão será considerada fraudulenta e poderá ser anulada.

            Por esse motivo, passou a ser importante a investigação da vida do vendedor no momento da venda, para averiguar a existência de ação capaz de levar o vendedor à insolvência.

            Com o passar do tempo, em 2009 o STJ editou a Súmula nº 375, cujo trecho segue descrito:

O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.

            A partir de então, para que fosse reconhecida a fraude no negócio, seria necessário: (i) o registro da penhora do bem alienado ou (ii) prova de má-fé do terceiro adquirente.

            No primeiro caso, passou a ser necessário ao credor registrar a penhora na matrícula do imóvel. De modo que o imóvel vendido com o registro da penhora na matrícula implicaria em fraude.

            No segundo caso, passou-se a exigir a prova de má-fé do terceiro adquirente. Ou seja, para o reconhecimento da fraude, seria preciso provar a má-fé do comprador. Mas como isso funciona na prática?

            A justiça passou a entender pela necessidade de o comprador de determinado bem examinar minuciosamente a documentação do bem para não incorrer em fraude:

 EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS DE TERCEIROS – ALIENAÇÃO DE IMÓVEL NO CURSO DE AÇÃO DE EXECUÇÃO CAPAZ DE REDUZIR O DEVEDOR À INSOLVÊNCIA – AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DE TAL FATO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL – SÚMULA 375 DO STJ – MÁ-FÉ DO ADQUIRENTE – COMPROVAÇÃO – FRAUDE À EXECUÇÃO CONFIGURADA. – Nos termos da Súmula nº 375 do Superior Tribunal de Justiça: “O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente” – O adquirente de um bem qualquer deve, antes de finalizar a realização do negócio jurídico, procurar informações relevantes acerca da real situação do referido bem – Está demonstrada a má-fé do terceiro adquirente que expressamente dispensa a apresentação de certidões de distribuição cível e de protestos no domicílio do alienante e no local do imóvel[2].

            Firmou-se o entendimento da necessidade de obtenção de certidões dos vendedores, tanto no domicílio do vendedor quanto no domicílio do imóvel.

            A necessidade de obtenção das certidões perdurou por anos, até que a Lei nº 13.097/2015 inaugurou o chamado princípio da concentração dos atos na matrícula do imóvel.

            Veja-se o texto do art. 54, §1º da referida lei:

§ 1º Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no registro de imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.

            Trocando em miúdos, o texto quer dizer que qualquer alegação de fraude só valeria se houvesse a anotação (averbação ou registro) na matrícula do imóvel. Neste sentido, passou-se a privilegiar a concentração dos atos na matrícula. Ou seja, todas as situações, para que fossem consideradas, deveriam estar na matrícula do imóvel.

            Foi louvável a vinda dessa legislação. Pretendeu-se, com isso, dispensar a obtenção de tantas certidões nas negociações de imóveis.

            No entanto, a Lei da Concentração dos Atos na Matrícula veio no dia 19/01/2015. Logo no dia 16/03/2015 entrou em vigor o novo Código de Processo Civil, que estabeleceu, o seguinte:

Art. 792. A alienação ou a oneração de bem é considerada fraude à execução: IV – quando, ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência;

            Portanto, apesar da louvável iniciativa da concentração dos atos na matrícula do imóvel, o Código de Processo Civil retrocedeu com o entendimento de que qualquer ação capaz de reduzir o vendedor à insolvência seria considerada fraude. Com isso, continuou sendo necessário a obtenção das certidões.

            Mais recentemente, em 2022, a Lei nº 14.382/22 alterou a Lei de Concentração dos Atos na Matrícula e estabeleceu o seguinte[3]:

§ 2º Para a validade ou eficácia dos negócios jurídicos a que se refere o caput deste artigo ou para a caracterização da boa-fé do terceiro adquirente de imóvel ou beneficiário de direito real, não serão exigidas:

I – a obtenção prévia de quaisquer documentos ou certidões além daqueles requeridos nos termos do § 2º do art. 1º da Lei nº 7.433, de 18 de dezembro de 1985; e

II – a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais.”

Com isso, a partir de 2022 a lei passou a dispensar a exigência das certidões forenses ou de distribuidores judiciais. São aquelas certidões dos tribunais (Justiça Estadual, Justiça Federal e Justiça do Trabalho). A única exigência que ficou foi a obtenção das certidões fiscais (União, Estado e Município), de propriedade e de ônus reais[4].

E mais recentemente, no dia 20/03/2024, a Lei nº 14.825/24 alterou a Lei de Concentração dos Atos na Matrícula do Imóvel trazendo o seguinte:

“Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:

V – averbação, mediante decisão judicial, de qualquer tipo de constrição judicial incidente sobre o imóvel ou sobre o patrimônio do titular do imóvel, inclusive a proveniente de ação de improbidade administrativa ou a oriunda de hipoteca judiciária.”

            Portanto, o que ocorreu foi o reforço da concentração dos atos na matrícula do imóvel. Mas daí vem a seguinte pergunta: com toda essa evolução para a concentração dos atos na matrícula, deve-se deixar de tirar as certidões?

III – Deve-se dispensar as certidões?

            Inicialmente, é preciso esclarecer que o tema não é pacífico. Há aqueles que defendem a dispensa das certidões forenses considerando a alteração trazida pela Lei nº 14.382/22. Há, no entanto, aqueles que, como eu, avaliam as mudanças com mais cautela. Assim, a resposta à pergunta proposta pode ser dividida em dois tópicos: a) as certidões dos distribuidores forenses e b) as certidões fiscais.

A – As certidões dos distribuidores forenses

            Como já foi verificado, a lei deixou claro que não é mais necessário a exigência da obtenção das certidões forenses para a constatação da boa-fé do terceiro adquirente. Partindo-se desse pressuposto, poderíamos incialmente concluir pela sua desnecessidade.

No entanto, quando se pesquisa as inúmeras decisões dos tribunais do país, é comum nos depararmos com decisões contrárias a esse entendimento. Veja-se, por exemplo, o entendimento da justiça do trabalho de presunção absoluta de fraude:

AGRAVO DE PETIÇÃO. FRAUDE À EXECUÇÃO. AFASTAMENTO DA SÚMULA 375 DO STJ. APLICAÇÃO DO ART. 185 DO CTN À EXECUÇÃO TRABALHISTA. PRESUNÇÃO ABSOLUTA DE FRAUDE. INSCRIÇÃO DA DÍVIDA NO BNDT OU EXISTÊNCIA DE RESTRIÇÕES NO DETRAN. No Processo do Trabalho, na fase de execução, é aplicável subsidiariamente o microssistema de execução fiscal, tal como autorizado pelo art. 889 da CLT. Significa dizer que o entendimento contido na Súmula 375 do STJ deve ser afastado, porque na Justiça do Trabalho incide o disposto no art. 185 do CTN, o que não poderia ser diferente em razão da posição privilegiada do crédito trabalhista (art. 186 do CTN). O crédito trabalhista merece proteção contra atos de dilapidação do patrimônio do executado, de tal sorte que sobre a alienação de veículos a terceiro adquirente recai a presunção absoluta de fraude à execução quando a publicidade da dívida trabalhista foi anterior à venda, por meio da inscrição do devedor no BNDT ou da existência de restrições veiculares no DETRAN[5].

A justiça do trabalho, por vezes tem equiparado o crédito trabalhista ao crédito fiscal. Partindo-se daí, há decisões da justiça do trabalho que tem entendido que a mera inscrição do crédito no Banco Nacional de Devedores Trabalhistas presumiria fraude.

Com decisões como essas, ainda que anteriores às alterações da Lei nº 14.382/22, fica difícil defender a possibilidade de dispensa das certidões dos distribuidores para a segurança dos negócios imobiliários.

De forma teórica e acadêmica, deve-se privilegiar o princípio da concentração dos atos na matrícula do imóvel e defende-se esse entendimento. No entanto, em sentido prático e de mercado, recomenda-se que os operadores do mercado imobiliário continuem com as diligências de praxe, obtendo as certidões dos distribuidores.

Quanto aos casos das certidões fiscais, é preciso ressaltar que em momento algum a lei as dispensou para efeitos de comprovação da boa fé do adquirente, como será trazido em seguida.

B – As certidões fiscais

            Essas certidões não foram dispensadas pela lei. E aqui deve-se atentar para o seguinte entendimento: crédito tributário inscrito em dívida ativa gera presunção de fraude. Isso porque os tribunais assim têm entendido, veja-se:

TRIBUTÁRIO. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. FRAUDE À EXECUÇÃO. NEGÓCIO REALIZADO APÓS A INSCRIÇÃO EM DÍVIDA ATIVA. PRESUNÇÃO ABSOLUTA. BOA-FÉ DE TERCEIRO ADQUIRENTE. IRRELEVÂNCIA. MATÉRIA DECIDIDA EM RECURSO REPETITIVO. EXCEÇÃO DO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 185 DO CTN. VERIFICAÇÃO. NECESSIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO EM DESCONFORMIDADE COM O ENTENDIMENTO DESTA CORTE. […] 2. A Primeira Seção, no julgamento do REsp 1.141.990/PR, realizado na sistemática dos recursos repetitivos, decidiu que “a alienação efetivada antes da entrada em vigor da LC n.º 118/2005 (09.06.2005) presumia-se em fraude à execução se o negócio jurídico sucedesse a citação válida do devedor; posteriormente a 09.06.2005, consideram-se fraudulentas as alienações efetuadas pelo devedor fiscal após a inscrição do crédito tributário na dívida ativa”. 3. Nesse contexto, não há porque se averiguar a eventual boa-fé do adquirente, se ocorrida a hipótese legal caracterizadora da fraude, a qual só pode ser excepcionada no caso de terem sido reservados, pelo devedor, bens ou rendas suficientes ao total pagamento da dívida inscrita. 4. Esse entendimento se aplica também às hipóteses de alienações sucessivas, daí porque “considera-se fraudulenta a alienação, mesmo quando há transferências sucessivas do bem, feita após a inscrição do débito em dívida ativa, sendo desnecessário comprovar a má-fé do terceiro adquirente” (REsp 1.833.644/PB, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe 18/10/2019)[6]

            Em outras palavras, não é recomendável a dispensa das certidões fiscais do Município, do Estado e da União. Afinal, com a obtenção das certidões será possível averiguar se existe ou não débito inscrito na dívida ativa.

            Caso a certidão esteja negativa, o negócio pode ser realizado. Caso esteja positiva, é preciso se atentar se há ou não inscrição em dívida ativa. Caso haja, abre-se um alerta para o risco do negócio. Deve-se aprofundar na investigação, sob pena de colocar o negócio em risco.


[1] Art. 593, II, Lei 5.869/1973.

[2] TJ-MG – AC: 10208160006481001 Cruzília, Relator: Fernando Caldeira Brant, Data de Julgamento: 01/12/2021, Câmaras Cíveis / 20ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 02/12/2021.

[3] Art. 54, §2º, Lei nº 14.382/22.

[4] A própria Lei nº 14.382/22 passou a dispensar a certidão de ônus reais, incluindo o §11 na Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos): § 11. No âmbito do registro de imóveis, a certidão de inteiro teor da matrícula conterá a reprodução de todo seu conteúdo e será suficiente para fins de comprovação de propriedade, direitos, ônus reais e restrições sobre o imóvel, independentemente de certificação específica pelo oficial.      (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

[5] TRT-2 10005446720215020029 SP, Relator: MARCIO MENDES GRANCONATO, 16ª Turma – Cadeira 2, Data de Publicação: 23/11/2021.

[6] STJ – AgInt no REsp: 1820873 RS 2019/0172341-2, Relator: BENEDITO GONÇALVES, Data de Julgamento: 25/04/2023, T1 – PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/05/2023.

Como fica a herança para filhos fora do casamento?

out 24, 2023

A discussão sobre herança sempre gera dúvidas. E são tantas as mudanças, que até o profissional que está acostumado com a prática do direito das sucessões pode se confundir, sobretudo se esse profissional não estiver atualizado.

Dentre as recentíssimas mudanças, pode-se mencionar a possibilidade da legislação passar a permitir aos Estados a cobrança de impostos (ITCD) progressivos (apesar de já ser dessa forma em alguns Estados, Estados como Minas Gerais possuem uma alíquota fixa) de acordo com o patrimônio do falecido. Uma das alterações propostas na Reforma Tributária. Não é a toa que famílias têm corrido para realizarem doações, veja a notícia publicada pela Folha de São Paulo aqui.

Outra alteração que recentemente foi aprovada pela comissão da Câmara dos Deputados é a igualdade no recebimento da herança entre irmãos unilaterais e bilaterais. A questão será melhor explicada em seguida.

I – Como é hoje o direito de herança entre irmãos dentro e fora do casamento?

Hoje, irmãos dentro de um mesmo casamento (irmãos bilaterais) recebem a herança por igual. Já quando a herança deve ser paga a irmãos dentro e fora do casamento, o art. 1.841, do Código Civil estabelece o seguinte:

Art. 1.841. Concorrendo à herança do falecido irmãos bilaterais com irmãos unilaterais, cada um destes herdará metade do que cada um daqueles herdar.

Para um melhor entendimento, observe o esquema seguinte:

O mesmo pai ou a mesma mãe tem os filhos A e B com uma pessoa e o filho C com outra pessoa. Mas todos os três são filhos daquele pai. A diferença é que A e B são irmãos bilaterais. C é irmão unilateral.

Com a distribuição acima, a atual legislação estabelece que se A receber R$ 100.000,00 de herança, C terá direito à metade, ou seja R$ 50.000,00. Isso porque o irmão unilateral receberá a metade a ser devida ao irmão bilateral.

II – Como ficará o direito de herança entre irmãos dentro e fora do casamento?

Caso o Projeto de Lei nº 7.722/2017 seja realmente aprovado, ele vai mudar o texto do art. 1.841, do Código Civil, para o seguinte:

Art. 1.841. Concorrendo à herança do falecido irmãos bilaterais com irmãos unilaterais, cada um destes herdará em partes iguais

Ou seja, em nosso exemplo acima os três irmãos (A e B bilaterais e C unilateral) herdarão em igualdade de condições.

III – Qual o motivo da alteração?

No texto do projeto, a justificativa apresentada é constitucional. Afinal, o art. 226, §6º da Constituição Federal estabelece que os filhos havidos ou não da relação do casamento terão os mesmos direitos, proibidas quaisquer designações discriminatórias relativas à filiação.

Mas é importante salientar que, até a redação do presente artigo, o Código Civil ainda não foi alterado. Sendo certo que ainda vai depender de alguns trâmites legislativos para que a alteração surta efeito.

Como lidar com os defeitos da construção do imóvel?

abr 12, 2023

Quando se adquire um imóvel na planta de uma construtora, esse adquirente muitas vezes está realizando seu sonho. O sonho de ter a casa própria. Da assinatura desse contrato inicial até a entrega das chaves, é sabido que as partes passam por uma burocracia em que, muitas vezes, é necessária a contratação de profissional jurídico/burocrático.

Como se não bastasse toda a burocracia inicial, pode ser que ocorram problemas após a entrega do imóvel. Chamo, aqui, a atenção para os vícios construtivos. São defeitos da construção que podem causar prejuízos aos adquirentes.

Imagine-se, por exemplo, um imóvel novo que conta com uma infiltração recorrente, que pode chegar a gerar prejuízos na saúde do morador. Ou, ainda, um imóvel com problemas em sua fundação, situação que pode levar a insegurança na moradia.

A abordagem dos vícios construtivos junto à construtora é necessária para que o adquirente tenha um produto com qualidade e segurança. Mas é preciso ter clareza sobre onde exatamente está o vício. Afinal, a construção de um edifício é tarefa complexa, que envolve diversos profissionais, prestadores de serviço e fornecedores.

Neste breve artigo, serão trazidas algumas questões sobre os vícios construtivos.

I – O que é o vício construtivo

De maneira geral, são aqueles defeitos da construção. Como exemplo, cita-se a utilização de acabamento defeituoso, má qualidade de materiais empregados na obra, etc.

II – Vício aparente

O vício aparente é aquele de fácil constatação. Ou seja, pelo simples olhar é possível identificar o defeito.

III – Vício oculto

Vício oculto é aquele que não se constata facilmente. Que se manifesta após certo tempo de uso do produto. Imagine-se a utilização de um encanamento furado. Ao longo do tempo, a constatação desse defeito só será feita com a utilização do imóvel, ocorrendo infiltração.

IV – Qual o prazo de garantia da obra?

Com relação à existência de vícios construtivos, a legislação estabelece alguns critérios para a obtenção da garantia.

Inicialmente, o art. 618, do Código Civil, estabelece que “nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo”.

E continua, em seu parágrafo, que “decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito”.

Pela leitura do dispositivo, tem-se que a reclamação com relação ao vício deve ser realizada em até 180 (cento e oitenta) dias após o aparecimento do defeito.

Mas quando se trata de adquirente que compra o imóvel para seu uso, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, que garante ao adquirente que o prazo para que ele reclame do vício começa a contar do momento em que fica evidenciado o defeito (art. 26, § 3º, do Código de Defesa do Consumidor).

Assim, do ponto de vista do consumidor, a construtora deve observar os prazos para sanar os vícios construtivos. Mas do ponto de vista de ambos – tanto do construtor quanto do consumidor – é importante observar as normas técnicas relativas àquele contexto. Passa-se, portanto, a tratar dessa questão.

V – NBR 17.170 – Prazos e diretrizes da construção civil

Inicialmente, é preciso esclarecer que a norma técnica não tem força de lei. Ou seja, não se pode vincular a solução jurídica ao que menciona a norma técnica. No entanto, trata-se de um importante instrumento que norteia as construtoras para a realização da obra.

E é neste sentido que, em dezembro do ano de 2.022, foi lançada a NBR 17.170, da ABNT, em evento que contou com a participação de diversas entidades representativas dos setores da construção civil. A referida norma técnica trouxe diretrizes para que o mercado estabeleça condições, prazos e garantias em edificações. O documento foi elaborado pelo Comitê Brasileiro de Construção Civil (ABNT/CB-02), pela comissão de estudos de Garantias das Edificações.

A norma técnica passa a nortear os prazos de garantia tecnicamente recomendados relativos aos defeitos. Os prazos trazidos pela norma são de 1, 3 e 5 anos, conforme a espécie do vício. A título de exemplo, com relação a desgaste e rupturas de suportes de pisos elevados em ambientes internos e externos e estrutura para pisos de vidro, a norma traz o prazo tecnicamente recomendado de 3 (três) anos. Já com relação aos rodapés, a norma recomenda o prazo de 1 (um) ano.

A norma é rica em detalhes técnicos e foi um grande avanço para a classe da construção civil e, ainda, um documento que também servirá para nortear o consumidor ao tratar de questões relativas a vícios construtivos.

VI – Mas o que fazer diante de um vício construtivo?

Ao receber o imóvel, o recomendável é sempre que o consumidor procure a construtora para que solucione a questão do defeito de forma amigável. Caso essa conversa inicial não seja possível, recomenda-se encaminhar à construtora uma notificação extrajudicial para que as tratativas sejam iniciadas fora da justiça.

A notificação serve para mostrar a boa-fé do consumidor (que ele está tentando, de fato, solucionar o problema) e para documentar a tentativa da solução.

Uma outra sugestão, caso a questão mereça uma mediação mais profissional, é a utilização dos mediadores judiciais dos tribunais de justiça, através de um procedimento de reclamação pré-processual. Nesse procedimento, não se está iniciando um processo, apenas se vai utilizar um mediador do tribunal para que as partes cheguem a um acordo.

Somente em último caso é recomendável a utilização do poder judiciário.

No mais, recomenda-se fortemente que o interessado (seja o consumidor, seja a construtora) procure um advogado especialista na área para que tenha condições de lidar com a situação de modo a não ter prejuízo.

Como formalizar uma união estável? (inclui provimento 141, CNJ)

mar 29, 2023

O casamento é um instituto antigo, tendo sido sempre muito debatido. Seja sua relação com os filhos (alimentos, visita, etc), seja a questão do regime de bens (no divórcio, quem tem direito aos bens?).

Com o passar do tempo, a convivência entre duas pessoas (de sexos opostos ou do mesmo sexo) tem tomado novos contornos na jurisprudência e na legislação. Isso porque essa convivência nem sempre se torna um casamento. Pode ser um namoro (contrato de namoro) ou, ainda, uma união estável.

No que diz respeito à união estável, trata-se da relação entre duas pessoas que se caracteriza como uma convivência pública, contínua e duradoura que tem o objetivo de constituição familiar. Lembrando que não há prazo mínimo de tempo para que uma relação se caracterize como união estável.

Essa união estável pode não estar formalizada por documento algum. Dessa forma, será considerada união estável de fato.

Mas essa união estável pode ter sido formalizada através de escritura pública, junto ao tabelionato de notas. E na oportunidade, as partes a formalizam determinando um regime de bens específico. É o momento em que se estabelece de quem será o patrimônio numa eventual dissolução dessa união.

Existem diversos regimes de bens, que em regra, são de escolha do casal (há exceções). Uma vez realizada a união estável e escolhido o regime de bens, pode ser que no curso dessa união estável os companheiros decidam por alterar esse regime.

Verificada essa questão inicial, passa-se a tratar de algumas questões relativas a união estável e a alteração do regime de bens no curso dessa união.

I – Como fazer uma união estável?

Conforme já mencionado, se os conviventes não formalizam a união estável através de documentos, essa é uma união estável de fato. E qualquer reconhecimento posterior, por um dos conviventes, poderá ser obtido na via judicial.

Há, no entanto, outras formas de formalização dessa união estável.

A – Escritura Pública

É possível que os conviventes formalizem a união estável através de escritura pública junto ao tabelionato de notas (cartório de notas). Trata-se da escritura pública declaratória de união estável.

É essa a situação mais praticada, até então, por aqueles que formalizam união estável.

B – Termo declaratório de reconhecimento de união estável

Recentemente, o Provimento 141 do Conselho Nacional de Justiça regulamentou a possibilidade de realização, junto ao Cartório de Registro Civil de Pessoas Naturais, do termo de reconhecimento de união estável.

Trata-se de uma declaração, por escrito, de ambos os companheiros perante o cartório de registro civil de pessoas naturais, com a indicação de todas as cláusulas, incluindo-se o regime de bens escolhido.

Esse termo será realizado pelos companheiros em qualquer cartório de registro civil (aqui, não há o que chamamos de competência territorial).

Lembrando que esse termo depende do requerimento de ambos os companheiros. Não basta que só um o faça.

Se já houver um termo realizado, o oficial de registro civil não poderá lavrar outro termo.

II – Como dar mais segurança à união estável celebrada?

Tanto a escritura pública declaratória de união estável quanto o termo declaratório de união estável poderão, mas não necessariamente, serão registrados no “Livro E” (art. 1º-A, §3º, Provimento 141, CNJ)

O registro do título no Livro E certamente vai dar maior segurança aos conviventes, à medida que isso vai gerar conhecimento a terceiros (publicidade). Mas, afinal, o que seria o Livro E?

No cartório de registro civil das pessoas naturais há diversos livros, onde serão registrados os atos praticados.

O Livro E é aquele onde serão feitos os registros de sentenças declaratórias de reconhecimento e dissolução de união estável, bem como de termos declaratórios e das escrituras declaratórias (art. 94-A, Lei 6015/73).

O registro no Livro E dependerá de requerimento de ambos os companheiros e deve ser feito onde os companheiros têm ou tiveram sua última residência (repare que aqui existe o que chamamos de competência territorial).

Para que seja feito esse registro, o registrador civil deve observar os requisitos previstos no Provimento 141, do CNJ.

III – Como alterar o regime de bens da união estável?

Pode ser que, após a formalização da união estável, os companheiros pretendam alterar o regime de bens escolhido. O que poderá, também, ser feito diretamente junto ao cartório de registro civil.

Para tanto, os companheiros devem formalizar o pedido pessoalmente ou por meio de procuração por instrumento público.

Caso qualquer dos companheiros seja interditado, essa alteração terá de ser feita na justiça.

Essa alteração poderá ser solicitada em qualquer cartório de registro civil (não há competência territorial).

Existe a possibilidade de essa alteração de regime de bens envolver proposta de partilha de bens. Situação em que os companheiros devem necessariamente estar acompanhados de advogado ou defensor público, pois aqui a complexidade do procedimento aumenta.

IV – Conclusão

A lei 14.382/22 trouxe inovações no registro civil de pessoas naturais. Até então, não havia uma norma regulamentadora mostrando como aplicar essas alterações. A norma foi então editada em todo o país, com o Provimento 141, do Conselho Nacional de Justiça, que alterou o provimento 37.

A norma é muito recente e sua aplicação prática e interpretação passarão, ainda, por um amadurecimento dos registradores civis e da jurisprudência.

Portanto, recomenda-se sempre que essas questões junto ao registro civil das pessoas naturais ou ao tabelionato de notas sejam assessoradas por um advogado especializado em direito notarial e registral, para que não haja prejuízo para o interessado.

Entenda o novo Minha Casa Minha Vida – MP 1162/2023

mar 22, 2023

Talvez o leitor já tenha conhecimento do novo “velho” Programa Minha Casa Minha Vida, do atual governo. Novo porque conta com novas regras. Velho, porque retoma a nomenclatura antes utilizada pelo governo.

Sabe-se que o governo Bolsonaro substituiu o Programa Minha Casa Minha Vida pelo Programa Casa Verde Amarela, trazido pela Lei 14.118/21. Tendo sido, agora, trocado o governo, voltamos ao Programa Minha Casa Minha Vida. Que será trazido por meio da Medida Provisória 1162/2023 (atualmente, na comissão mista do congresso nacional).

Mas quais serão as novas regras?

I – Quais os objetivos do programa?

Dentre os objetivos do programa estão o de ampliar a oferta de moradias para atender às necessidades habitacionais, principalmente da população de baixa renda e promover a melhoria de moradias existentes para reparar as inadequações habitacionais.

A intenção, como se sabe, é o estímulo do mercado imobiliário para a população de baixa renda. Gerando, com isso, o estímulo da economia.

II – A quem o programa se destina

O programa se destina àquelas famílias que vivem em área urbana que possuem renda mensal bruta de até R$ 8.000,00. E àquelas famílias que vivem em área rural com renda anual de até R$ 96.000,00.

No cômputo da renda mensal bruta, não serão considerados benefícios temporários de natureza indenizatória, assistencial ou previdenciária (auxílio-doença, auxílio-acidente, seguro-desemprego, benefício de prestação continuada, etc).

Mas atenção, o programa poderá ser concedido apenas uma vez para cada beneficiário, podendo ser cumulado com os descontos habitacionais e utilização de recursos do FGTS.

O programa não pode ser concedido se o interessado já for titular de contrato de financiamento utilizado com recursos do FGTS ou em condições equivalentes às do Sistema Financeiro da Habitação (art. 9º, I); se o interessado já for dono do próprio imóvel com abastecimento de água, esgotamento sanitário e com energia elétrica regular (art. 9º, II); ou tenha recebido, nos últimos 10 anos, benefícios similares do governo (art. 9º, III).

III – A mulher como prioridade

O novo programa beneficia a mulher, já que os contratos formalizados no âmbito do Minha Casa Minha Vida serão formalizados preferencialmente no nome da mulher. Caso ela seja a “chefe de família”, esses contratos poderão ser assinados sem a participação do marido. De modo que aqui, a lei afasta a necessidade do que chamamos de outorga uxória (arts. 1.647, 1.648, 1.649, do Código Civil).

Aliás, quando do registro do contrato de financiamento junto ao cartório de registro de imóveis, a lei dispensa a exigência de dados relativos ao cônjuge ou ao companheiro e ao regime de bens.

IV – Cautelas para o financiamento

Recentemente, a Folha de São Paulo noticiou recente recorde de inadimplência na faixa 1 do Programa Minha Casa, Minha Vida (veja aqui). Portanto, uma dica prática é que o interessado nesses financiamentos se organize e tome suas decisões com o pé no chão, para evitar problemas.

Entenda a reintegração de posse “humanizada” do Ministro Barroso

nov 16, 2022

No dia 31/10/2022 o Ministro Luis Roberto Barroso, do Supremo Tribunal Federal, tomou uma decisão inédita, segundo a grande mídia: a de “humanizar”qualquer reintegração de posse no Brasil.

A revista Veja assim noticiou:

O ministro Luís Roberto Barroso, do Supremo Tribunal Federal, decidiu nesta segunda-feira, 31, de uma forma inédita no país, humanizar qualquer reintegração de posse no Brasil (Revista Veja, acesse aqui)

A decisão tomou tal repercussão que virou objeto da fake news, fazendo com que circulasse a falsa notícia de que Barroso acabara com a propriedade privada no Brasil.

A notícia tomou ainda maior peso, pois foi divulgada logo após as eleições. O que fez com que os desavisados leitores relacionassem a suposta “perda da propriedade privada” à ideologia do governo eleito. O que, por óbvio, não é real.

No presente texto, a questão será esclarecida.

I – A ação que culminou na decisão de Barroso

No ano de 2.021, o PSOL ajuizou a ADPF 828 (Arguição de Descumprimento de Preceito Fundamental) com o objetivo de garantir os direitos à moradia e à saúde de pessoas em condição de vulnerabilidade.

Um dos pedidos da ação foi a imediata suspensão de todos os processos (e todas as medidas) de despejos, desocupações, reintegração de posse, etc enquanto persistissem os efeitos da crise do coronavírus.

O pedido de suspensão foi feito sob o argumento de que o direito à moradia está diretamente relacionado à proteção da saúde, tendo em vista que a moradia é essencial para o isolamento social. Defendeu-se, portanto, que diante de excepcional situação, os direitos de propriedade e de posse deveriam ser ponderados com a proteção da vida e da saúde das populações vulneráveis.

II – Entenda o contexto das decisões tomadas no processo

No processo em questão, algumas decisões foram tomadas relativas tanto às desocupações de imóveis urbanos e rurais, quanto aos pedidos de liminares em despejos.

De forma geral, nas primeiras decisões foi permitida a suspensão dessas desocupações para proteger o direito à moradia dos ocupantes. Em seguida, trecho de algumas decisões tomadas no início do processo:

Ocupações anteriores à pandemia:

suspender pelo prazo de 6 (seis) meses as medidas administrativas ou judiciais que resultem em despejos, desocupações, remoções forçadas ou reintegrações de posse de natureza coletiva em imóveis que sirvam de moradia ou que representem área produtiva pelo trabalho individual ou familiar de populações vulneráveis, nos casos de ocupações anteriores a 20 de março de 2020, quando do início da vigência do estado de calamidade pública.”

Ocupações posteriores à pandemia:

“suspender pelo prazo de 6 (seis) meses as medidas administrativas ou judiciais que resultem em despejos, desocupações, remoções forçadas ou reintegrações de posse de natureza coletiva em imóveis que sirvam de moradia ou que representem área produtiva pelo trabalho individual ou familiar de populações vulneráveis, nos casos de ocupações anteriores a 20 de março de 2020, quando do início da vigência do estado de calamidade pública.”

“com relação às ocupações ocorridas após o marco temporal de 20 de março de 2020, referido acima, que sirvam de moradia para populações vulneráveis, o poder público poderá atuar a fim de evitar a sua consolidação, desde que as pessoas sejam levadas para abrigos públicos ou que de outra forma se assegure a elas moradia adequada.”

“suspender pelo prazo de 6 (seis) meses, a contar da presente decisão, a possibilidade de concessão de despejo liminar sumário, sem a audiência da parte contrária (art. 59, §1º, da Lei nº 8.425/1991), nos casos de locações residenciais em que o locatário seja pessoa vulnerável, mantida a possibilidade da ação de despejo por falta de pagamento, com observância do rito normal e contraditório.”

No curso do processo, os efeitos de algumas decisões foram prorrogados.

III – O que foi decidido no dia 31/10/2022?

Ultrapassadas as questões acima, a decisão que deu o que falar na mídia recentemente foi o deferimento parcial de uma liminar para determinar a adoção de um regime de transição para a retomada da execução de decisões suspensas, nos termos seguintes:

(a) Determino que os Tribunais de Justiça e os Tribunais Regionais Federais instalem, imediatamente, comissões de conflitos fundiários que possam servir de apoio operacional aos juízes e, principalmente nesse primeiro momento, elaborar a estratégia de retomada da execução de decisões suspensas pela presente ação, de maneira gradual e escalonada;

(b) Determino a realização de inspeções judiciais e de audiências de mediação pelas comissões de conflitos fundiários, como etapa prévia e necessária às ordens de desocupação coletiva, inclusive em relação àquelas cujos mandados já tenham sido expedidos. As audiências devem contar com a participação do Ministério Público e da Defensoria Pública nos locais em que esta estiver estruturada, bem como, quando for o caso, dos órgãos responsáveis pela política agrária e urbana da União, Estados, Distrito Federal e Municípios onde se situe a área do litígio, nos termos do art. 565 do Código de Processo Civil e do art. 2º, § 4º, da Lei nº 14.216/2021.

(c) Determino que as medidas administrativas que possam resultar em remoções coletivas de pessoas vulneráveis (i) sejam realizadas mediante a ciência prévia e oitiva dos representantes das comunidades afetadas; (ii) sejam antecedidas de prazo mínimo razoável para a desocupação pela população envolvida; (iii) garantam o encaminhamento das pessoas em situação de vulnerabilidade social para abrigos públicos (ou local com condições dignas) ou adotem outra medida eficaz para resguardar o direito à moradia, vedando-se, em qualquer caso, a separação de membros de uma mesma família. Autorizo, por fim, a imediata retomada do regime legal para desocupação de imóvel urbano em ações de despejo (Lei nº 8.245/1991, art. 59, § 1º, I, II, V, VII, VIII e IX).

Assim, trocando em miúdos foi determinado que os tribunais instalem comissões de conflitos fundiários, bem como, no caso dos imóveis com ocupações coletivas, para que previamente a essas retomadas sejam realizadas audiências de conciliação.

Ou seja, em momento algum houve supressão da propriedade privada, tampouco se pretendeu dificultar a retomada dessas posses. Na realidade, pretendeu a decisão possibilitar a retomada dos imóveis de forma cautelosa, como ressaltou o ministro:

“Ainda que no cenário atual a manutenção integral da medida cautelar não se justifique, volto a registrar que a retomada das reintegrações de posse deve se dar de forma responsável, cautelosa e com respeito aos direitos fundamentais em jogo. Por isso, em atenção a todos os interesses em disputa, é preciso estabelecer um regime de transição para a progressiva retomada das reintegrações de posse” (Leia mais em: https://veja.abril.com.br/coluna/matheus-leitao/barroso-toma-decisao-inedita-sobre-reintegracoes-de-posses/)

https://veja.abril.com.br/coluna/matheus-leitao/barroso-toma-decisao-inedita-sobre-reintegracoes-de-posses/

Como o PL das garantias vai aquecer o mercado imobiliário?

out 25, 2022

Atualmente, tramita na Câmara dos Deputados o Projeto de Lei nº 4188/2021, o chamado “marco legal das garantias imobiliárias”.

Trata-se de projeto de lei que, se aprovado permitirá, dentre outras questões, a utilização de um mesmo imóvel como garantia em diferentes operações de financiamento.

Sabe-se que, em desacordo com a realidade, a mídia tem noticiado duras críticas ao projeto (veja aqui e aqui). Questão que oportunamente será tratada ao longo do presente texto.

Mas inicialmente, passa-se a explicar, de forma sintética, do que realmente trata o projeto de lei e por que sua entrada em vigor fomentará ainda mais o mercado imobiliário brasileiro.

I – Como funcionam as garantias imobiliárias?

Como de praxe, os textos deste BLOG são de caráter informativo. Estão longe de se tratar de um estudo técnico-jurídico e de aprofundamentos mais complexos.

Existem diversas garantias imobiliárias na legislação do país. As garantias reais e as garantias fidejussórias. A primeiras basicamente se apoiam no bem. As segundas se apoiam na pessoa.

Como garantias fidejussórias, citem-se a fiança, o aval e a caução. São garantias comumente, mas não só, utilizadas na locação de imóveis. Como garantias reais, citem-se a hipoteca e a alienação fiduciária de bem imóvel. Estas são comumente, mas não só, utilizadas no financiamento imobiliário.

Aquele que adquire um imóvel através de financiamento normalmente se submete a uma garantia real, como a hipoteca e a alienação fiduciária de imóvel.

De longe, sem que seja necessário recorrer a qualquer base de dados, sabe-se que a garantia real mais utilizada pelas instituições financeiras é a alienação fiduciária. Para um maior aprofundamento do tema, clique aqui e leia um texto sobre o instituto.

Basicamente, aquele que “adquire” um imóvel em financiamento fica como devedor do banco (quando o financiamento é realizado com a instituição financeira). O banco, por sua vez. fica como credor.

Uma vez quitado o financiamento, a propriedade plena vai para o adquirente do imóvel. Caso ele fique inadimplente, ocorre um procedimento extrajudicial de retomada do bem (os detalhes desse procedimento podem ser verificados no link acima).

II – O que vai mudar com a entrada em vigor do Projeto de Lei?

O projeto de lei é rico em detalhes, mas é possível destacar algumas questões interessantes, conforme se verifica em seguida.

a) A criação da instituição gestora de garantia – IGG

O PL cria a instituição credora de garantia (IGG). A IGG será responsável por, dentre outras questões, gerir administrativamente as garantias constituídas sobre bens móveis ou imóveis e realizar a interconexão com as instituições financeiras.

O detalhamento do funcionamento do IGG será ainda regulamentado pelo Conselho Monetário Nacional.

b) O contrato de gestão de garantias

Com a aprovação do PL, a contratação da garantia será realizada através da assinatura do chamado contrato de gestão de garantias. Instrumento assinado entre a instituição gestora de garantia e a pessoa (física ou jurídica) prestadora do serviço.

No contrato, algumas questões deverão estar presentes, como a natureza da garantia, os serviços prestados, as condições da garantia, o valor máximo de crédito que poderão ser vinculados às garantias prestadas, o prazo de vigência do contrato, dentre outros (art. 5º, §§1º e 3º).

b) A possibilidade de dar um imóvel como garantia em mais de um financiamento 

Com a aprovação do PL, uma das leis que será alterada é a Lei nº 9.514/97 (Lei da Alienação Fiduciária de Imóvel). Uma das alterações na alienação fiduciária é a possibilidade de utilizar um mesmo imóvel para garantir mais de um financiamento.

Aliás, o PL permite que o credor utilize o procedimento de retomada do imóvel nos casos em que existirem sobre o imóvel mais de um credor.

c) A possibilidade de execução extrajudicial dos créditos garantidos por hipoteca

Com a vinda da alienação fiduciária de imóvel, em que é possível que o credor cobre a dívida sem entrar na justiça, o instituto da hipoteca caiu em desuso.

Isso porque, ao contrário da alienação fiduciária, o credor da hipoteca tem de ajuizar uma ação na justiça para cobrança dos créditos hipotecários.

Caso o PL avance, será possível que esses créditos garantidos por hipoteca sejam cobrados de forma extrajudicial. Ou seja, sem necessidade de ajuizamento de ação.

III – Por que não faz sentido o que a mídia tem noticiado?

No dia 18/06/2022, o jornal Estadão publicou:

Em 1º de junho de 2022, a Câmara dos Deputados aprovou o projeto de lei (PL) 4.188/21, que institui um marco legal para o uso de garantias destinadas à obtenção de crédito. Se aprovado, o texto vai permitir, entre outros pontos, que um imóvel dado como garantia de uma dívida seja penhorado, mesmo que seja o único bem da família – hoje, existe a impenhorabilidade desse tipo de bem.

Outros canais de notícia, assim como o jornal Estadão, noticiaram que a aprovação do PL permitirá que a pessoa perca seu único imóvel, tratado como bem de família.

Na realidade, antes mesmo da aprovação do Projeto de Lei, se uma pessoa financia um imóvel e o dá como garantia (na alienação fiduciária, por exemplo), essa pessoa já pode perder seu imóvel, ainda que seja considerado bem de família.

Neste sentido, veja-se o que tem entendido a justiça:

EMENTA: AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL E ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL C/C TUTELA DE URGÊNCIA – IMPENHORABILIDADE – BEM DE FAMÍLIA – GARANTIA OFERECIDA PELOS PROPRIETÁRIOS DO IMÓVEL – PROTEÇÃO AFASTADA. Ao ser dado em garantia fiduciária, o imóvel perde a impenhorabilidade decorrente da proteção oriunda do bem de família, disposta na Lei nº 8.009/1990.

(TJ-MG – AC: 10000170555122003 MG, Relator: Claret de Moraes, Data de Julgamento: 23/11/2021, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 26/11/2021)

Em diversos julgados tem se entendido que, se o interessado oferece seu bem de família como garantia de determinado financiamento, ele automaticamente abre mão da proteção de seu bem de família.

Apesar de essa questão não estar clara na legislação, esse tem sido o entendimento da justiça. Diversos julgados têm trazido essa interpretação.

É claro que, como toda legislação, o PL possui seus pontos positivos e negativos.

Portanto, o leitor de jornais deve sempre fazer uma leitura crítica do que é noticiado.

IV – O que esperar do futuro?

O presente texto foi escrito no dia 25/10/2022. Assim, a expectativa é que o projeto de lei das garantias seja votado após as eleições. E, como toda nova legislação, dependerá de algumas regulamentações para que seja efetivamente utilizado no mercado.

Do ponto de vista do mercado imobiliário, trata-se de uma inovação que, espera-se, fomentará as negociações imobiliárias. De longe, o simples fato de se possibilitar a utilização de um imóvel para garantir mais de um financiamento será um grande passo para a economia.

Como funciona a tokenização de imóveis?

ago 10, 2022

O mercado evoluiu. A tecnologia evoluiu! São tantas palavras e “metodologias” novas utilizadas no mercado imobiliário e na vida que podem até confundir: tokenização, blockchain, NFTs, metaverso, etc. Essas nomenclaturas possuem diferentes significados e podem ser aplicadas em diversas realidades, como é o caso do mercado imobiliário.

Neste sentido, no presente artigo passaremos a abordar alguns desses conceitos e sua aplicação no mercado imobiliário. Informação se extrema relevância tanto para pessoas que compram e vendem imóveis quanto para empresas e corretores de imóveis.

I – Blockchain e bitcoin

Imagine a seguinte situação: José, Carlos e Eduardo criam uma moeda própria em arquivos de imagem. De modo que cada arquivo de imagem seja equivalente a um real. José precisa transferir tantos arquivos de imagem (equivalentes a reais) para Eduardo, e o faz por e-mail. E assim são feitas diversas transferências desse “dinheiro” em forma de arquivo de imagem. Uma hora José ficará sem arquivos de imagem em sua máquina. E o que garante que José apagou os arquivos de imagem de sua máquina?

Ilustrado o exemplo acima, como garantir a segurança dessas transferências? É aí que entra a blockchain!

De forma grosseira, a blockchain usa cálculos matemáticos para transferir coisas (criptomoeda, bitcoin, etc) de um ponto a outro com segurança. A blockchain utiliza um cálculo matemático que “retira” da origem (apaga) aquela informação para conferir segurança ao negócio. A segurança é conferida à medida que a rede blockchain é descentralizada em todos os computadores. Ou seja, não basta que um dos computadores envolvidos seja “destruído” ou hackeado. Daí a segurança conferida pela blockchain.

Já o bitcoin é uma das centenas de criptomoedas atualmente existentes.

II – Token

O token utiliza toda a infraestrutura da blockchain que garante a segurança e a rastreabilidade nas transações. Trata-se, grosso modo, de um contrato inteligente programado através de uma linha de programação que cria um ativo dentro dessa rede.

E como a blockchain permite o fracionamento das coisas, o token representa um pedaço do que se registrou na blockchain. O que permite, a depender da situação, fracionar o token em diversas frações.

Portanto, com toda essa tecnologia, hoje é possível comprar um “pedaço do todo”. Sendo possível, portanto, a aquisição de parte de um imóvel.

III – Smart contracts

Também de forma simples, os smart contracts são sistemas de contratos utilizados para executar transações automaticamente sem a necessidade de uma empresa, governo ou entidade para intermediar.

Nos contratos tradicionais, se uma das partes o descumpre a outra precisa se utilizar de meios para seu cumprimento. Ou ela vai entrar na justiça para cobrar o que foi combinado, ou ela vai se utilizar de outros meios, como o protesto do contrato (se for o caso) junto ao cartório de protestos.

Já no smart contract isso não é necessário. Isso porque esse contrato estaria em uma blockchain e os contratantes não precisariam se utilizar das instituições tradicionais para validar a operação.

IV – A regulamentação da tokenização de imóveis

O Estado do Rio Grande do Sul saiu na frente na regulamentação da tokenização junto aos cartórios de registro de imóveis.

A Corregedoria Geral de Justiça do Rio Grande do Sul regulamentou a questão por meio do Provimento nº 38/2021.

Embora não seja uma legislação completa acerca da matéria, o provimento possibilitou aos tabeliães de notas do Rio Grande do Sul a lavrarem escrituras públicas de permuta de bens imóveis com contrapartida de tokens/criptoativos mediante algumas condições cumulativas. São elas:

I – declaração das partes de que reconhecem o conteúdo econômico dos tokens/criptoativos objeto da permuta, especificando no título o seu valor;

II – declaração das partes de que o conteúdo dos tokens/criptoativos envolvidos na permuta não representa direitos sobre o próprio imóvel permutado, seja no momento da permuta ou logo após, como conclusão do negócio jurídico representado no ato;

III- que o valor declarado para os tokens/criptoativos guarde razoável equivalência econômica em relação à avaliação do imóvel permutado;

IV – que os tokens/criptoativos envolvidos na permuta não tenham denominação ou endereço (link) de registro em blockchain que deem a entender que seu conteúdo se refira aos direitos de propriedade sobre o imóvel permutado.

Esses títulos específicos poderão, portanto, ser registrados junto ao cartório de registro de imóveis. No entanto, quando da avaliação do registrador (qualificação registral), deve-se observar o seguinte: a) quando do registro devem estar presentes os requisitos acima e deverão ser transcritos, pelo registrador, aqueles indicados nos incisos I e II; b) Esses atos notariais e registrais relativos a tokenização deverão necessariamente ser comunicados ao COAF (Provimento 88, CNJ).

V – O que esperar da tokenização de imóveis na prática?

Como a questão da tokenização de ativos imobiliários é muito recente, esse tema ainda está sendo muito debatido e está ainda sujeito a muita evolução.

No entanto, teoricamente a questão poderia ser aplicada de algumas maneiras. Mas observe que são apenas teorias a serem aprofundadas e discutidas.

Há um movimento no sentido de que seja criada uma “propriedade digital” em cima de uma “propriedade real” no registro de imóveis. De modo que a blockchain facilitaria essas transmissões de imóveis (ou de partes deles) com absoluta segurança.

Neste sentido, vide case real de uma idosa que adquiriu 20% de apartamento com NFT (https://g1.globo.com/rs/rio-grande-do-sul/noticia/2021/10/23/professora-de-82-anos-de-porto-alegre-compra-primeiro-apartamento-digitalizado-do-brasil.ghtml).

Há, ainda, uma expectativa de utilização dessa tecnologia nos investimentos imobiliários. A título de exemplo, imagine uma incorporadora que venda seu token para conferir benefícios (como se fosse um clube) para o adquirente. Indo ainda mais longe, poderíamos imaginar um empreendimento em multipropriedade imobiliária (leia aqui sobre multipropriedade) se utilizando dessa tecnologia.

VI – Conclusão

Verificada de maneira breve a questão relativa à tokenização de ativos imobiliários, cumpre ressaltar que embora existam cases isolados que deram certo, a matéria precisa ser regulamentada em âmbito federal.

Afinal de contas, a compra e venda de imóveis, no país, passa necessariamente pelo cartório de registro de imóveis. E os registradores e notários de forma geral devem respeitar estritamente a legislação.

Espera-se que a discussão evolua e fomente, ainda mais, o mercado imobiliário.

Adjudicação compulsória será feita no cartório

jun 04, 2022

O tema do momento no Direito Imobiliário brasileiro é a aprovação da Medida Provisória 1085/2021, que pretende a alteração de diversas legislações imobiliárias, notariais e registrais.

No momento da produção desse artigo, o texto da Medida Provisória foi remetido para veto ou sanção presidencial. Espera-se, claro, que seja sancionado.

O texto é rico em detalhes e altera diversas questões. Mas pretende-se tratar aqui da possibilidade da realização de adjudicação compulsória através do cartório.

Esse assunto já foi objeto de explanação neste BLOG, quando se abordou acerca do Projeto de Lei nº 10046/18, que retiraria a adjudicação compulsória da exclusividade do poder judiciário (leia aqui).

Mas agora a questão veio novamente à tona com a MP 1085/21, como será tratado em seguida.

I – O que é adjudicação compulsória?

Imagine-se que João celebra com Carlos um contrato de promessa de compra e venda relativo a um imóvel. De modo que João promete a venda desse imóvel para Carlos. Com o tempo, João some do mapa ou, ainda, deixa de assinar a escritura pública de compra e venda para a transmissão do imóvel para Carlos.

Sem que João assine a escritura pública de compra e venda para Carlos, não é possível a realização da compra e venda daquele imóvel. Resta a Carlos procurar o poder judiciário para solucionar seu problema.

Sem entrar no mérito de demais formas de regularização desse imóvel, um dos caminhos é o da adjudicação compulsória. Carlos, através de ação judicial, requer ao juízo que ordene a transmissão do imóvel. De modo que, grosso modo, a sentença teria força de escritura pública.

Pois com a entrada em vigor da MP 1085/21, passará a ser possível a realização desse procedimento nos cartórios, como será verificado em seguida.

II – Como se dará o procedimento no cartório?

O texto da MP insere o art. 216-B na Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), que possibilita a adjudicação compulsória extrajudicial. Poderão, assim, requerê-la, o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou ainda seus sucessores.

Para o procedimento, o pedido deve ser instruído com:

  • a) instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão;
  • b) prova do inadimplemento, ou seja, da não celebração do título de transmissão da propriedade no prazo de 15 dias da notificação;
  • c) ata notarial lavrada por tabelião de notas;
  • d) certidões dos distribuidores que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo aquele contrato objeto da adjudicação;
  • e) comprovante de pagamento do ITBI
  • f) procuração com poderes específicos

Apresentada a documentação junto ao registro de imóveis competente, o oficial procederá com o registro do domínio em nome do promitente comprador, servindo de título a respectiva promessa de compra e venda ou de cessão.

Como tudo que é realizado nos cartórios, qualquer desavença entre as partes poderá levar o procedimento ao judiciário. Portanto, em eventual conciliação a ser realizada no cartório, havendo impugnação, a questão passará a ser tratada pelo poder judiciário.

O tema provavelmente será regulamentado pelo CNJ e pelas Corregedorias dos Estados.

Trata-se, a nosso ver, de um grande avanço para a sociedade.

Fellipe Duarte é advogado especialista e com atuação exclusiva em Direito Imobiliário, Notarial e Registral. Presidente da Comissão de Direito Notarial e Registral da OAB/MG, subseção Juiz de Fora; co-autor das obras “O direito notarial e registral em artigos, vol IV”, Editora YK; “Atos eletrônicos em notas e registros” e “Questões atuais do direito ambiental: uma visão prática”, ambos do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário.

Comprei um lote irregular, e agora?

maio 27, 2022

O mercado imobiliário, sobretudo a venda de loteamentos, tem crescido bastante nos últimos anos. Segundo notícia do TERRA, o mercado de loteamentos cresceu quase 200% durante a pandemia do coronavírus[1]. Em outro canal de notícias datado de junho de 2021, observa-se que a pandemia reaqueceu o setor de terrenos e reduziu os lotes disponíveis[2]. Aliado a isso, em algumas localidades se percebe um grande crescimento, inclusive, de novos loteamentos.

Mas a aquisição de um terreno, seja em um loteamento, seja fora dele, pode deixar de ser um sonho e se tornar um verdadeiro horror. No próprio noticiário existem vários exemplos em que os adquirentes se deram mal. Cite-se caso de Contagem/MG, cuja operação embargou loteamento irregular[3] e de Piracicaba/SP[4].

Diante desse contexto, o presente artigo pretende informar ao leitor algumas questões relevantes a serem observadas antes da compra.

I – Como saber se o loteamento é regularizado?

Questão extremamente importante na aquisição de um lote dentro de um loteamento é observar a documentação do imóvel, em especial a matrícula do imóvel. Isso porque o loteamento, para ser vendido, tem de estar registrado, conforme dispõe o art. 37, da Lei nº 6.766/79:

Art. 37. É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado.

Outra questão importante, é verificar na matrícula se o imóvel já é urbano ou se ainda é rural. Sem pretender entrar em conceitos jurídicos mais complexos, grosso modo o interessado deve verificar na matrícula se aquele imóvel possui cadastro no INCRA (CCIR). Se possuir, para o parcelamento em lotes menores que a fração mínima de parcelamento, é preciso que haja a descaracterização de urbano para rural.

Essa questão é extremamente importante, pois a lei proíbe o parcelamento de imóveis rurais em áreas menores que a fração mínima de parcelamento[5]. Trocando em miúdos, se o interessado “comprar” por “contrato de compra e venda” (que, na realidade é uma promessa ou um compromisso) um lote de tamanho inferior à fração mencionada, o cartório não lavrará a escritura pública.

Além das questões acima, é preciso verificar se esse loteamento foi realmente aprovado pela Prefeitura Municipal. Para tanto, costuma existir a numeração do processo junto ao Município.

Existem, ainda, questões ambientais relevantes a serem observadas. Para o loteamento ser realizado o loteador deve cumprir todas as exigências ambientais necessárias, como a não intervenção em áreas ambientalmente sensíveis, a obtenção da outorga para os recursos hídricos, etc.

II – O que fazer se comprei um lote irregular?

Se o interessado perceber que assinou uma promessa de compra e venda de um lote em um loteamento irregular, é preciso avaliar especificamente quais as questões de irregularidades e as cláusulas contratuais.

Mas uma dica é que o interessado envie ao vendedor (ou à empresa do loteamento) uma notificação para que ela supra as irregularidades então existentes. Recomenda-se que a notificação seja realizada através de cartório, para maior segurança na resposta.

Caso não ocorra o suprimento das irregularidades, a depender das cláusulas contratuais e das irregularidades encontradas, deve-se pensar na resolução contratual por descumprimento por parte do loteador. Inclusive, com cobrança de multa a favor do adquirente.

III – Posso ficar com o lote irregular e regularizar posteriormente?

Pode ser que a aquisição do lote seja um sonho e que valha a pena o risco de continuar naquela situação. Mas antes é preciso salientar que a aceitação de um lote irregular pode ter consequências. Pode ser, por exemplo, que o verdadeiro proprietário do lote[6] tenha tantos problemas judiciais que a justiça mande penhorar ou torne indisponível seus bens. Situação que pode implicar em penhora do lote adquirido. Outro exemplo são eventuais danos ambientais existentes no lote.

Se mesmo assim for interessante manter o lote para futura regularização, existem alguns caminhos. Cito dois deles:a usucapião e a reurb.

Para a usucapião, o adquirente deve ter, sobre o lote, posse mansa, pacífica e com ânimo de dono. Deve-se comprovar essa posse com testemunhas, sob pena de não ser possível sua regularização. A usucapião pode ser realizada na justiça ou no cartório. Em ambos os casos, recomenda-se um advogado especialista na área.

A reurb é a regularização fundiária urbana. Não é um instituto novíssimo, mas tomou uma nova roupagem e nomenclatura com a entrada em vigor da lei nº 13.465/17. É um procedimento que tramita junto ao Município e que deságua no cartório de registro de imóveis. Como se trata de um procedimento multidisciplinar, o interessado vai precisar de um advogado especialista, um engenheiro civil, técnicos da área ambiental, etc.

Para ambas as soluções, não é recomendável a contratação de generalistas. Ambos os procedimentos são extremamente complexos e a legislação imobiliária, notarial e registral tem sofrido modificações constantes.

III – Conclusão

Antes da aquisição de qualquer imóvel, recomenda-se fortemente a consultoria prévia de um especialista. Afinal, as consequências posteriores podem ser muito mais onerosas e desgastantes ao interessado.

Fellipe Duarte é advogado especialista e com atuação exclusiva em Direito Imobiliário, Notarial e Registral. Presidente da Comissão de Direito Notarial e Registral da OAB/MG, subseção Juiz de Fora; co-autor das obras “O direito notarial e registral em artigos, vol IV”, Editora YK; “Atos eletrônicos em notas e registros” e “Questões atuais do direito ambiental: uma visão prática”, ambos do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário.

www.fellipeduarte.adv.br

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NOTAS:

[1] Mercado de loteamentos cresce quase 200% durante a pandemia:, disponível em: https://www.terra.com.br/noticias/dino/mercado-de-loteamentos-cresce-quase-200-durante-a-pandemia,3cac440888cdd56135d83c95544b26cba6nu714c.html

[2] https://noticias.r7.com/economia/pandemia-reaquece-setor-de-terrenos-e-reduz-lotes-disponiveis-20062021

[3] https://www.contagem.mg.gov.br/novoportal/operacao-autua-e-embarga-loteamento-clandestino-em-vargem-das-flores/

[4] https://g1.globo.com/sp/piracicaba-regiao/noticia/2021/09/16/forca-tarefa-inicia-fiscalizacao-de-loteamentos-clandestinos-e-identifica-23-obras-sem-supervisao-adequada-em-piracicaba.ghtml

[5] A fração mínima de parcelamento pode variar, de região para região. Há locais que a FMP é de 2 hectares. Ou seja, 20 mil metros quadrados.

[6] Proprietário é aquele que está na matrícula/registro do imóvel. O adquirente, por enquanto, só é o possuidor do lote.