Inundação no imóvel causada por chuvas: responsabilidade do locador ou locatário?

dez 26, 2018

Nos últimos dias, em inúmeras cidades do país, as chuvas causaram diversos prejuízos a donos de imóveis. Tanto imóveis comerciais quanto imóveis residenciais. A imprensa tem noticiado, e por vezes o faz, inundações decorrentes de fortes tempestades. Com as fortes chuvas, diversos imóveis sofrem inundação, fato que pode trazer prejuízos diversos aos moradores e comerciantes, tanto na esfera patrimonial quanto na esfera moral. Diante disso, este breve artigo pretende tratar de uma questão que por vezes gera dúvida: de quem é a responsabilidade pelos danos advindos destas inundações: do locador ou do locatário? Tema que será abordado em tópicos, para maior compreensão. I – Locador deve entregar o imóvel ao locatário para o fim que se destina Para tratar do questionamento acima,  antes é preciso esclarecer que dentre as diversas obrigações do locador (art. 22, Lei nº 8.245/91), está a de “entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina”. Conjuntamente com esta obrigação, é preciso ter em mente que o locador deve agir com boa-fé na entrega do imóvel ao locatário. Ora, como proprietário do imóvel, o locador conhece a fundo suas características e seus problemas. De forma que, ao entregar o imóvel para locação, deve ele informar ao locatário as atuais condições do imóvel. Isto pode ser feito através de uma cláusula contratual ou até mesmo de uma vistoria, detalhando as características do imóvel. II – Quando o locador entrega um imóvel com vícios ao locatário Caso o locador entregue ao locatário um imóvel que apresente vícios que não foram identificados quando da assinatura do contrato, pode o locatário romper com a locação sem pagar a multa contratual. Adicionalmente, tem o locatário o direito de pleitear indenização por perdas e danos incorridos em virtude da entrega do imóvel de maneira incompatível com o uso esperado. Mas caso o locatário já tenha entrado no imóvel locado e só então percebe que o imóvel não é adequado para seu uso, pode ele ingressar com uma ação para obrigar o locador a colocar o imóvel em condições para o uso que se destina. II – Mantenha o locador informado sobre o imóvel locado Ao mesmo tempo que deve o locatário ser informado das condições reais do imóvel, quando de sua locação, deve o locatário sempre informar ao locador sobre eventuais problemas ocorridos no imóvel. Caso haja o rompimento de uma tubulação, por exemplo, deve o locatário manter o locador informado. Recomenda-se que isto seja feito por escrito (whatsapp e e-mail valem, mas peça a confirmação da leitura). Esta informação demonstra a boa-fé do locatário e também mostra ao locador a necessidade de manutenção no imóvel. De forma que se faz relevante. III – Inundação decorrente de evento da natureza: de quem é a responsabilidade? As inundações decorrentes de eventos da natureza são juridicamente consideradas casos fortuitos. São, por assim dizer, questões que fogem do controle das partes. Situações que o locador não pode controlar. Elas simplesmente acontecem. Quando ocorre caso fortuito e não fica comprovado que o locador teve culpa no dano causado, a jurisprudência de Minas Gerais tem o entendimento de que não há que se falar em condenação no pagamento de indenização pelo locador:
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. LOCAÇÃO. DESLIZAMENTO. DESABAMENTO PARCIAL DO IMÓVEL. CAUÇÃO. RESTITUIÇÃO. PAGAMENTO NÃO COMPROVADO. CASO FORTUITO. DANOS MATERIAIS. NÃO CABIMENTO. Ao autor cabe provar os fatos constitutivos do seu direito. Não comprovado o pagamento de caução, não há que se falar em sua restituição. Restando demonstrado a ocorrência de caso fortuito e inexistindo prova acerca da culpa do locador pelo desabamento de parte do imóvel, incabível a sua condenação no pagamento de indenização pelos prejuízos sofridos pela locatária.  (TJMG –  Apelação Cível  1.0024.12.051503-6/001, Relator(a): Des.(a) Estevão Lucchesi , 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 16/11/2017, publicação da súmula em 24/11/2017)
Portanto, em se tratando de questão alheia ao controle das partes, esta situação não gera dever de indenizar nem ao locador, nem ao locatário.
Mas é preciso que cada situação seja avaliada em suas minúcias, pois qualquer detalhe pode influenciar no entendimento do julgador. A questão, portanto, requer sempre a atenção de um profissional especializado na matéria para a melhor orientação jurídica.

Como regularizar um imóvel sem registro?

dez 04, 2018

É de conhecimento de muitos que a grande maioria de imóveis do país está irregular. E isto ocorre porque grande parte das pessoas não sabe que no Brasil, para que uma pessoa seja realmente a proprietária do imóvel, é preciso realizar sua escritura e seu registro. Este artigo, portanto, tem o condão de demonstrar algumas formas de regularizar um imóvel que se encontra irregular. Antes de mostrar as formas para sua regularização, é importante explicar como funciona a compra e venda e o registro de imóveis no país, a seguir. I – COMO FUNCIONA A COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS? Ao adquirir um imóvel, o mais importante é que o interessado analise a matrícula do imóvel. Este documento pode ser obtido por qualquer pessoa no cartório de registro de imóveis onde está registrado o imóvel. Neste documento é possível saber o histórico do imóvel (quem foram os antigos proprietários, se o imóvel já foi dado em garantia, se está penhorado, etc) e quem é efetivamente seu proprietário. Ao confirmar o verdadeiro proprietário do imóvel, supondo que seja possível sua aquisição, é preciso que as partes assinem uma Escritura Pública de Compra e Venda no cartório de notas. Depois, é preciso que esta escritura seja levada ao cartório de Registro de Imóveis, para seu efetivo registro. Observe que o comprador do imóvel só será efetivamente seu proprietário após o devido registro desta escritura, conforme o art. 1.245 do Código Civil. Isso porque enquanto não se registra esta escritura, o vendedor continua sendo o dono do imóvel. Portanto, aquele contrato particular de promessa ou compromisso de compra e venda não tem valor na compra e venda de imóveis. Trata-se apenas de uma promessa por parte do vendedor. De forma que existe um risco muito grande para o adquirente que “compra” imóveis somente através destes documentos. Existem diversas nuances interessantes sobre este tema, o que poderá ser abordado em futuro artigo. Neste, a proposta é tratar da regularização destes imóveis. II – MAS AFINAL, COMO REGULARIZAR ESTES IMÓVEIS? A regularização de um imóvel “irregular” sempre dependerá de uma análise minuciosa da documentação do imóvel e de sua situação. Mas a seguir serão abordadas algumas formas de regularizar imóveis. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA Existem situações em que o comprador celebra com o vendedor um contrato particular de promessa de compra e venda no qual o vendedor se compromete a vender determinado imóvel para aquele comprador. Normalmente a posse do imóvel é transferida ao comprador no momento da assinatura destes instrumentos. Ou seja, normalmente esse documento é assinado e logo em seguida o comprador pega as chaves e toma posse do imóvel. No entanto, a escritura pública e o registro somente serão feitos após o pagamento total do imóvel, que muitas vezes é financiado. Pois bem, mas existem situações em que o comprador quita todo o imóvel e, ao procurar o vendedor, este não lhe outorga a Escritura Pública. Ou se esquiva de responder ao comprador, ou simplesmente não toma iniciativa de assinar a escritura. Situação que gera prejuízo ao comprador, pois apesar de ele ter a posse sobre o imóvel, ele ainda não é seu proprietário. Nestes casos é possível que o comprador ajuíze uma ação de adjudicação compulsória em face do promitente vendedor. O objetivo é que ao final desta ação judicial o juiz dê uma sentença que substitua a Escritura Pública para que seja levada a Registro no Cartório de Registro de Imóveis e para que, efetivamente, o comprador se torne seu proprietário. Mas é importante que a situação em questão seja analisada, pois para que seja possível este procedimento junto ao poder judiciário alguns requisitos devem ser observados. USUCAPIÃO A famosa usucapião (veja bem, não é usucampeão) é uma forma de se adquirir a propriedade de um bem através de sua posse prolongada no tempo. Ou seja, se a pessoa se mantiver na posse de um determinado bem durante um determinado tempo, é possível que ela adquira sua propriedade. Mas não é qualquer posse. Essa posse deve ser mansa e pacífica. É de dizer que o proprietário ou outra pessoa não podem reclamar da posse do imóvel. O possuidor com intenção de entrar com a usucapião não pode ser contestado em sua posse. Existem diversas espécies de usucapião, cada qual com seus requisitos específicos. Detalhes que não serão objeto deste artigo, que se destina tão-somente a demonstrar algumas formas de regularização de imóveis. Importante, ainda, esclarecer que imóveis públicos não podem ser usucapidos. Portanto, quem reside em um imóvel do Município ou do Estado, por exemplo, não pode se tornar o proprietário desse imóvel através da usucapião. USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL A famosa usucapião administrativa, aquela que pode ser feita no cartório, é uma novidade no mundo jurídico e ainda objeto de muitas discussões entre os juristas. Discussões em seu procedimento, que ainda é novo. No entanto, trata-se de uma forma de adquirir a propriedade mais célere que aquela que tramita na justiça. E engana-se aquele que pensa que é um procedimento simples, por se tratar de procedimento que não envolve o poder judiciário. Trata-se de um procedimento complexo com diversos requisitos legais. Razão pela qual deve ser elaborada por um advogado especialista no assunto. REURB A Reurb é uma novidade trazida pela Lei 13.465/17. Trata-se do processo que inclui medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais com a finalidade de incorporar os núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes. Este procedimento pode ser promovido pelo interessado (proprietário de lotes ou terrenos) ou mesmo pelo poder público. De forma que existem outros legitimados ativos arrolados na lei. Portanto, através da REURB é possível regularizar núcleos urbanos informais. CONCLUSÃO O risco de adquirir um imóvel e não efetivar seu devido registro é enorme para o adquirente do imóvel. Não é incomum situações de pessoas que compram um imóvel por “contrato de compra e venda” (contrato particular) e, após determinado tempo, se veem tolhidas em seu direito de proprietário por conta de uma futura penhora ou indisponibilidade sobre aquele imóvel. Afinal, estes documentos não transferem propriedade, apenas a posse. Portanto, é altamente recomendável que o interessado regularize sua situação.

Prorrogado prazo de exigência de georreferenciamento

mar 29, 2018

O georreferenciamento é o mapeamento de um imóvel rural referenciando os vértices de seu perímetro ao Sistema Geodésico Brasileiro, definindo sua área e sua posição geográfica. E serve para a regularização registral dos imóveis rurais, segundo a legislação (Lei 10.267/01 e Decretos 4.449/02 e 5.570/05). No dia 16 de março de 2018, o Decreto Federal nº. 9.311/18, prorrogou para 20 de novembro de 2018 o prazo que exige a apresentação da certificação do georreferenciamento para imóveis rurais acima de 100 hectares nos casos de desmembramento, parcelamento, remembramento e em qualquer situação de transferência de imóvel rural. Confira, abaixo, a tabela de prazos trazidos pelo referido decreto:
Tabela:

ÁREA

PRAZO*

PRAZO INICIAL

250 ou mais

 

Vigente

100 ou mais

15 anos

20/11/2018

25 ou mais

20 anos

20/11/2023

Abaixo de 25 hectares

22 anos

20/11/2025

  *início de contagem dos prazos fixados em 20 de novembro de 2003