Fellipe Duarte

Como negociar o potencial construtivo?

Assunto relevante é a possibilidade da venda do potencial construtivo. Trata-se de um benefício autorizado pela legislação federal, que pode ser regulamentado pela lei municipal. E a questão que vem à tona é: afinal, como negociar o potencial construtivo?

Para efeitos didáticos e como de costume, a matéria será tratada em tópicos. Iniciando-se pela explicação do que seria o potencial construtivo.

I – O que é potencial construtivo?

A legislação de cada Município estabelece questões como o zoneamento do Município e o coeficiente de aproveitamento de determinada região. Assim, o “tamanho” da construção de determinado imóvel dependerá da localização do imóvel.

Suponha que em determinado Municípío, a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo estabelece o coeficiente de aproveitamento básico (C.A básico) 1. De modo que o proprietário tem o direito de construir uma edificação que conte com área construída computável máxima igual a do respectivo terreno. Dessa forma, um imóvel com área de terreno de 1.000 metros quadrados localizado em área que tenha o C.A igual a 1 poderá ter uma edificação com 1.000 metros quadrados de área computável (sem contar com outras regras urbanísticas específicas).

Se esse mesmo imóvel tiver em área cujo C.A básico seja 1 e cujo C.A. máximo seja 2, o proprietário poderá aprovar uma edificação de 2.000 metros quadrados de área computável, considerando que 1.000 metros quadrados serão aprovados sem ônus adicional, por estar dentro do limite do coeficiente de aproveitamento. Os outros 1.000 metros quadrados serão aprovados por conta desse coeficiente de aproveitamento máximo 2 (potencial adicional).

Essa área excedente (que supera o potencial construtivo) só será aprovada pelo Município caso seja pago, à Prefeitura, o que se chama “Outorga Onerosa”. Trata-se, portanto, de uma contrapartida financeira.

Pois bem. Verificado o contexto acima, a Transferência do Direito de Construir ou a Transferência do Potencial Construtivo nada mais é que “uma permissão para que esse potencial construtivo básico seja utilizado em outro local ou vendido para outros imóveis localizados na cidade que, por sua vez, ao invés de pagar a outorga onerosa para a Prefeitura Municipal, utiliza esse potencial construtivo negociado diretamente com o proprietário do bem tombado para construir a área que excede o potencial básico permitido no imóvel receptor. (ALMEIDA, 2019)

Verificado o que é o potencial construtivo, passa-se a explicitar quando é possível vendê-lo.

II – Quem pode vender o potencial construtivo?

Verifica-se no art. 35 do Estatuto da Cidade o seguinte:

Art. 35.Lei municipal, baseada no plano diretor, poderá autorizar o proprietário de imóvel urbano, privado ou público, a exercer em outro local, ou alienar, mediante escritura pública, o direito de construir previsto no plano diretor ou em legislação urbanística dele decorrente, quando o referido imóvel for considerado necessário para fins de:

I – implantação de equipamentos urbanos e comunitários;

II – preservação, quando o imóvel for considerado de interesse histórico, ambiental, paisagístico, social ou cultural;

III – servir a programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social.

§ 1o A mesma faculdade poderá ser concedida ao proprietário que doar ao Poder Público seu imóvel, ou parte dele, para os fins previstos nos incisos I a III do caput.

§ 2o A lei municipal referida no caput estabelecerá as condições relativas à aplicação da transferência do direito de construir.

Desta forma, o Município vai legislar sobre o tema. Mas note que a legislação federal autoriza que seja possível a regulamentação da transferência do potencial construtivo nos casos acima. O que mais se vê, na prática, é a utilização da transferência do direito de construir no caso de imóveis tombados.

De modo que se o imóvel de determinado proprietário foi tombado, ele pode transferir seu potencial construtivo a terceiros. Trata-se, em que pese as críticas da doutrina, de um incentivo ao proprietário do imóvel tombado para gerar recursos financeiros.

III – Como funciona a venda do potencial construtivo?

A primeira questão a ser observada para a venda do potencial construtivo é a legislação do Município onde está localizado o imóvel. Para efeitos de exemplo, será aqui utilizada a legislação do Município de Juiz de Fora/MG.

No Município, atualmente existe a Lei Complementar nº 65/2017, que dispõe sobre a transferência do direito de construir de imóveis protegidos por tombamento. Existe, ainda, o decreto nº 14.713/2021, que regulamenta a lei municipal.

A primeira questão que vem à tona é que a transferência do potencial construtivo deve ser realizada através de escritura pública no tabelionato de notas (art. 1º, Lei Complementar Municipal 65/2017; art. 108, Código Civil).

Observe que para a lavratura da respectiva escritura devem ser recolhidos os tributos eventualmente devidos (art. 14, LC 65/2017).

Então, basicamente o proprietário do imóvel tombado (imóvel gerador) assinará escritura pública com o proprietário do imóvel beneficiário.

Segundo a referida legislação Municipal, a escritura pública deverá ser averbada à margem da matrícula do imóvel gerador e, se houver indicação do imóvel beneficiário, suas informações também deverão ser averbadas à margem da respectiva matrícula (art. 14, parágrafo 1º, LC 65/17).

Também serão averbadas, na forma indicada acima, as certidões da transferência do direito de construir do imóvel protegido, constando o saldo remanescente.

Na hipótese de não se constar o imóvel beneficiário na respectiva escritura pública, poderá o registrador obstar seu registro/averbação por força do art. 14, parágrafo 3º da LC 65/2017.

No caso do Município de Juiz de Fora/MG, para que ocorra a transferência do potencial construtivo de imóveis tombados é preciso que antes haja aprovação pelo Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Cultural (COMPACC), conforme será explicitado no tópico seguinte.

IV – Qual o procedimento para a transferência do potencial construtivo junto à Prefeitura?

Conforme já mencionado, o procedimento para a transferência do potencial construtivo vai depender da previsão da legislação de cada Município.

Como no Município de Juiz de Fora a legislação se refere à venda do potencial construtivo de imóveis tombados, aquele que teve seu imóvel tombado deve observar o seguinte procedimento para a transferência do direito de construir.

Para que seja permitida a transferência do potencial construtivo, antes é preciso que a questão seja submetida à análise do Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Cultural (COMPACC) (art. 10 e seguintes, decreto municipal nº 14713/21).

Para tanto, o interessado deve submeter ao órgão um requerimento específico, com a apresentação de algumas documentações.

A legislação prevê que o órgão competente realizará vistoria com a finalidade de dimensionar o uso do recurso.

Após a vistoria, o COMPACC solicitará ao requerente a apresentação de um plano de ação que discriminará a proposta de utilização dos recursos oriundos da venda de potencial.

Será, ainda, expedido um laudo técnico de vistoria, pelo Departamento de Memória e Patrimônio Cultural, atestando o estado de conservação do imóvel gerador, com indicação da possibilidade da transferência integral ou parcial do potencial construtivo.

Após cumprido todo o procedimento, caso seja deferido o pedido, o órgão responsável emitirá a certidão de transferência do direito de construir.

Lembrando que essas regras vão variar a depender do Município da localidade dos imóveis.

V – Conclusão

Os proprietários que tiveram seus imóveis tombados pelo poder público têm, à disposição, uma forma interessante de tentar obter alguma compensação financeira com a venda do potencial construtivo de seu imóvel.

Para tanto, tendo em vista a riqueza de detalhes técnico jurídicos das legislações, recomenda-se que o interessado procure um profissional especializado para uma assessoria assertiva.

BIBLIOGRAFIA:

ALMEIDA, Marcelo Manhães de. TDC – Transferência do Direito de Construir: a real dimensão deste instrumento para proprietários de bens tombados. in: Direito IMobiliário e Urbanístico, temas atuais. LEVY, Wilson. 7.ed. Indaiatuba, SP: Editora Foco, 2019.

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