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O que é ganho de capital e por que preciso conhecê-lo?

No dia a dia, milhares de pessoas negociam imóveis. Pessoas e empresas compram, vendem, doam, permutam, etc. A este respeito, tenho tratado neste espaço, de maneira frequente, de questões afetas ao mercado imobiliário. Sobretudo de questões afetas aos cuidados na compra e venda, a relações locatícias, etc.

Por outro lado, questão que não pode fugir ao conhecimento de quem negocia imóveis é sobre o ganho de capital, que muitas vezes não é devidamente observado pelos negociantes.

Neste sentido, o presente artigo pretende explicar o que é o chamado Imposto de Renda sobre o Lucro Imobiliário ou Ganho de Capital e por que é importante seu conhecimento. Neste artigo o imposto só será abordado no que diz respeito a pessoas físicas.

E como de costume o presente artigo será abordado em tópicos, para uma melhor didática.

I – O QUE É O LUCRO IMOBILIÁRIO OU GANHO DE CAPITAL?

O Lucro Imobiliário ou Ganho de Capital é o imposto de renda que incide sobre o lucro imobiliário que o vendedor aufere com a venda do bem. Ou seja, se um imóvel é comprado por um determinado valor e, depois de um tempo, vendido pelo mesmo valor, não há que se falar em lucro imobiliário.

Por outro lado, se um imóvel é adquirido por um determinado valor e, após um tempo, vendido por valor superior, em regra é devido o imposto. A seguir, passa-se a tratar do cálculo do imposto.

II – QUAL O VALOR E COMO CALCULAR O GANHO DE CAPITAL?

Para pessoa física, o ganho de capital obedece a tabela seguinte:

Imóveis até R$ 5.000.000,00 = alíquota de 15%

Sobre a parcela do ganho que exceder R$ 5.000.000,00 e não ultrapassar R$ 10.000.000,00 = 17,5%

Sobre a parcela do ganho que exceder R$ 10.000.000,00 e não ultrapassar R$ 30.000.000,00 = 20%

Sobre a parcela do ganho que ultrapassar R$ 30.000.000,00 = 30%

Para efeitos de cálculo, observe o exemplo abaixo:

Aquisição do imóvel: R$ 100.000,00

Venda do imóvel: R$ 150.000,00

Diferença (compra – venda): R$ 50.000,00

15% sobre R$ 50.000,00 = R$ 7.500,00

III – QUAL É O PRAZO PARA O PAGAMENTO DO IMPOSTO?

O pagamento deve ser efetuado até o último dia útil do mÊs subsequente àquele em que o ganho ou parcela houver sido recebido, se o alienante residir no Brasil ou se for pessoa jurídica que resida no exterior; ou na data da percepção do ganho, se o alienante for pessoa física não residente no Brasil; se o alienante for residente no exterior, a responsabilidade pela retenção e pagamento do imposto é do adquirente, caso seja residente ou domiciliado no Brasil ou do procurador do adquirente, quando este for residente ou domiciliado no exterior.

IV – HÁ ISENÇÃO?

Neste ponto, interessante explicar sobre algumas isenções trazidas pela lei, quais sejam:

a) São isentos do imposto de renda todas as operações em que o ganho de capital seja inferior a R$ 35.000,00 (art. 22, II Lei nº 9.250/95);

b) Também há isenção quando a venda for efetuada por igual valor ou inferior a R$ 440.000,00 desde que seja o único imóvel do vendedor (comercial ou residencial) e não tenha ocorrido nenhuma transação desse tipo nos últimos 5 (cinco) anos (art. 23, Lei nº 9.250/95).

c) Se o produto da venda do imóvel antigo for utilizado para aquisição de novo imóvel em até 180 dias, da data do contrato antigo. Só para imóveis residenciais e gozar uma vez a cada 5 anos.

Atenção: Se a compra do novo imóvel for anterior a venda do antigo, não há isenção, conforme Instrução Normativa SRF nº 599/2015.

V – CONCLUSÃO

As questões acima se aplicam somente a pessoas físicas. A tributação para pessoas jurídicas é diferente, mas não foi objeto do presente artigo.

Conhecer e saber calcular o imposto de renda sobre o ganho de capital é fundamental, pois muitas vezes as pessoas compram e vendem imóveis sem observar estas questões. O que pode gerar futuros problemas com o fisco.

 

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