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Inundação no imóvel causada por chuvas: responsabilidade do locador ou locatário?

Nos últimos dias, em inúmeras cidades do país, as chuvas causaram diversos prejuízos a donos de imóveis. Tanto imóveis comerciais quanto imóveis residenciais. A imprensa tem noticiado, e por vezes o faz, inundações decorrentes de fortes tempestades.

Com as fortes chuvas, diversos imóveis sofrem inundação, fato que pode trazer prejuízos diversos aos moradores e comerciantes, tanto na esfera patrimonial quanto na esfera moral.

Diante disso, este breve artigo pretende tratar de uma questão que por vezes gera dúvida: de quem é a responsabilidade pelos danos advindos destas inundações: do locador ou do locatário?

Tema que será abordado em tópicos, para maior compreensão.

I – Locador deve entregar o imóvel ao locatário para o fim que se destina

Para tratar do questionamento acima,  antes é preciso esclarecer que dentre as diversas obrigações do locador (art. 22, Lei nº 8.245/91), está a de “entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina”. Conjuntamente com esta obrigação, é preciso ter em mente que o locador deve agir com boa-fé na entrega do imóvel ao locatário.

Ora, como proprietário do imóvel, o locador conhece a fundo suas características e seus problemas. De forma que, ao entregar o imóvel para locação, deve ele informar ao locatário as atuais condições do imóvel. Isto pode ser feito através de uma cláusula contratual ou até mesmo de uma vistoria, detalhando as características do imóvel.

II – Quando o locador entrega um imóvel com vícios ao locatário

Caso o locador entregue ao locatário um imóvel que apresente vícios que não foram identificados quando da assinatura do contrato, pode o locatário romper com a locação sem pagar a multa contratual.

Adicionalmente, tem o locatário o direito de pleitear indenização por perdas e danos incorridos em virtude da entrega do imóvel de maneira incompatível com o uso esperado.

Mas caso o locatário já tenha entrado no imóvel locado e só então percebe que o imóvel não é adequado para seu uso, pode ele ingressar com uma ação para obrigar o locador a colocar o imóvel em condições para o uso que se destina.

II – Mantenha o locador informado sobre o imóvel locado

Ao mesmo tempo que deve o locatário ser informado das condições reais do imóvel, quando de sua locação, deve o locatário sempre informar ao locador sobre eventuais problemas ocorridos no imóvel. Caso haja o rompimento de uma tubulação, por exemplo, deve o locatário manter o locador informado. Recomenda-se que isto seja feito por escrito (whatsapp e e-mail valem, mas peça a confirmação da leitura).

Esta informação demonstra a boa-fé do locatário e também mostra ao locador a necessidade de manutenção no imóvel. De forma que se faz relevante.

III – Inundação decorrente de evento da natureza: de quem é a responsabilidade?

As inundações decorrentes de eventos da natureza são juridicamente consideradas casos fortuitos. São, por assim dizer, questões que fogem do controle das partes. Situações que o locador não pode controlar. Elas simplesmente acontecem.

Quando ocorre caso fortuito e não fica comprovado que o locador teve culpa no dano causado, a jurisprudência de Minas Gerais tem o entendimento de que não há que se falar em condenação no pagamento de indenização pelo locador:

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. LOCAÇÃO. DESLIZAMENTO. DESABAMENTO PARCIAL DO IMÓVEL. CAUÇÃO. RESTITUIÇÃO. PAGAMENTO NÃO COMPROVADO. CASO FORTUITO. DANOS MATERIAIS. NÃO CABIMENTO. Ao autor cabe provar os fatos constitutivos do seu direito. Não comprovado o pagamento de caução, não há que se falar em sua restituição. Restando demonstrado a ocorrência de caso fortuito e inexistindo prova acerca da culpa do locador pelo desabamento de parte do imóvel, incabível a sua condenação no pagamento de indenização pelos prejuízos sofridos pela locatária.  (TJMG –  Apelação Cível  1.0024.12.051503-6/001, Relator(a): Des.(a) Estevão Lucchesi , 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 16/11/2017, publicação da súmula em 24/11/2017)
Portanto, em se tratando de questão alheia ao controle das partes, esta situação não gera dever de indenizar nem ao locador, nem ao locatário.
Mas é preciso que cada situação seja avaliada em suas minúcias, pois qualquer detalhe pode influenciar no entendimento do julgador. A questão, portanto, requer sempre a atenção de um profissional especializado na matéria para a melhor orientação jurídica.

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