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Como regularizar um imóvel sem registro?

É de conhecimento de muitos que a grande maioria de imóveis do país está irregular. E isto ocorre porque grande parte das pessoas não sabe que no Brasil, para que uma pessoa seja realmente a proprietária do imóvel, é preciso realizar sua escritura e seu registro. Este artigo, portanto, tem o condão de demonstrar algumas formas de regularizar um imóvel que se encontra irregular.

Antes de mostrar as formas para sua regularização, é importante explicar como funciona a compra e venda e o registro de imóveis no país, a seguir.

I – COMO FUNCIONA A COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS?

Ao adquirir um imóvel, o mais importante é que o interessado analise a matrícula do imóvel. Este documento pode ser obtido por qualquer pessoa no cartório de registro de imóveis onde está registrado o imóvel. Neste documento é possível saber o histórico do imóvel (quem foram os antigos proprietários, se o imóvel já foi dado em garantia, se está penhorado, etc) e quem é efetivamente seu proprietário.

Ao confirmar o verdadeiro proprietário do imóvel, supondo que seja possível sua aquisição, é preciso que as partes assinem uma Escritura Pública de Compra e Venda no cartório de notas. Depois, é preciso que esta escritura seja levada ao cartório de Registro de Imóveis, para seu efetivo registro.

Observe que o comprador do imóvel só será efetivamente seu proprietário após o devido registro desta escritura, conforme o art. 1.245 do Código Civil. Isso porque enquanto não se registra esta escritura, o vendedor continua sendo o dono do imóvel.

Portanto, aquele contrato particular de promessa ou compromisso de compra e venda não tem valor na compra e venda de imóveis. Trata-se apenas de uma promessa por parte do vendedor. De forma que existe um risco muito grande para o adquirente que “compra” imóveis somente através destes documentos.

Existem diversas nuances interessantes sobre este tema, o que poderá ser abordado em futuro artigo. Neste, a proposta é tratar da regularização destes imóveis.

II – MAS AFINAL, COMO REGULARIZAR ESTES IMÓVEIS?

A regularização de um imóvel “irregular” sempre dependerá de uma análise minuciosa da documentação do imóvel e de sua situação. Mas a seguir serão abordadas algumas formas de regularizar imóveis.

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

Existem situações em que o comprador celebra com o vendedor um contrato particular de promessa de compra e venda no qual o vendedor se compromete a vender determinado imóvel para aquele comprador.

Normalmente a posse do imóvel é transferida ao comprador no momento da assinatura destes instrumentos. Ou seja, normalmente esse documento é assinado e logo em seguida o comprador pega as chaves e toma posse do imóvel.

No entanto, a escritura pública e o registro somente serão feitos após o pagamento total do imóvel, que muitas vezes é financiado.

Pois bem, mas existem situações em que o comprador quita todo o imóvel e, ao procurar o vendedor, este não lhe outorga a Escritura Pública. Ou se esquiva de responder ao comprador, ou simplesmente não toma iniciativa de assinar a escritura.

Situação que gera prejuízo ao comprador, pois apesar de ele ter a posse sobre o imóvel, ele ainda não é seu proprietário.

Nestes casos é possível que o comprador ajuíze uma ação de adjudicação compulsória em face do promitente vendedor. O objetivo é que ao final desta ação judicial o juiz dê uma sentença que substitua a Escritura Pública para que seja levada a Registro no Cartório de Registro de Imóveis e para que, efetivamente, o comprador se torne seu proprietário.

Mas é importante que a situação em questão seja analisada, pois para que seja possível este procedimento junto ao poder judiciário alguns requisitos devem ser observados.

USUCAPIÃO

A famosa usucapião (veja bem, não é usucampeão) é uma forma de se adquirir a propriedade de um bem através de sua posse prolongada no tempo. Ou seja, se a pessoa se mantiver na posse de um determinado bem durante um determinado tempo, é possível que ela adquira sua propriedade. Mas não é qualquer posse. Essa posse deve ser mansa e pacífica. É de dizer que o proprietário ou outra pessoa não podem reclamar da posse do imóvel. O possuidor com intenção de entrar com a usucapião não pode ser contestado em sua posse.

Existem diversas espécies de usucapião, cada qual com seus requisitos específicos. Detalhes que não serão objeto deste artigo, que se destina tão-somente a demonstrar algumas formas de regularização de imóveis.

Importante, ainda, esclarecer que imóveis públicos não podem ser usucapidos. Portanto, quem reside em um imóvel do Município ou do Estado, por exemplo, não pode se tornar o proprietário desse imóvel através da usucapião.

USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL

A famosa usucapião administrativa, aquela que pode ser feita no cartório, é uma novidade no mundo jurídico e ainda objeto de muitas discussões entre os juristas. Discussões em seu procedimento, que ainda é novo.

No entanto, trata-se de uma forma de adquirir a propriedade mais célere que aquela que tramita na justiça. E engana-se aquele que pensa que é um procedimento simples, por se tratar de procedimento que não envolve o poder judiciário. Trata-se de um procedimento complexo com diversos requisitos legais. Razão pela qual deve ser elaborada por um advogado especialista no assunto.

REURB

A Reurb é uma novidade trazida pela Lei 13.465/17. Trata-se do processo que inclui medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais com a finalidade de incorporar os núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes.

Este procedimento pode ser promovido pelo interessado (proprietário de lotes ou terrenos) ou mesmo pelo poder público. De forma que existem outros legitimados ativos arrolados na lei.

Portanto, através da REURB é possível regularizar núcleos urbanos informais.

CONCLUSÃO

O risco de adquirir um imóvel e não efetivar seu devido registro é enorme para o adquirente do imóvel. Não é incomum situações de pessoas que compram um imóvel por “contrato de compra e venda” (contrato particular) e, após determinado tempo, se veem tolhidas em seu direito de proprietário por conta de uma futura penhora ou indisponibilidade sobre aquele imóvel. Afinal, estes documentos não transferem propriedade, apenas a posse.

Portanto, é altamente recomendável que o interessado regularize sua situação.

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