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Como funciona a sublocação de imóvel?

A sublocação de imóvel ocorre quando o locatário subloca para um terceiro o imóvel ou parte dele. Em suma, o proprietário do imóvel aluga para o inquilino. Este, por sua vez, subloca para um terceiro. Parte do imóvel ou todo o imóvel.

E em nome da didática e para facilitar o entendimento, este texto será exposto em itens.

1. Forma da sublocação

É importante observar que a sublocação deve ser expressamente autorizada, por escrito, pelo locador, conforme diz a Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato):

Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

Portanto, na hipótese de existir sublocação do imóvel sem o consentimento prévio do locador, é plenamente viável que tanto a locação quanto a sublocação sejam desfeitas.

Neste sentido, caso pretenda o locador autorizar a sublocação do imóvel pelo locatário, é preciso que se insira no contrato de locação cláusula com esta permissão expressa. Ou, ainda, caso a locação já esteja em vigor, é possível permitir a sublocação ao locatário através da realização de um termo aditivo ao contrato de locação, com cláusula expressa neste sentido.

2. O valor da sublocação

Quanto ao valor da sublocação, a lei estabelece que seu valor não pode ser superior ao valor da locação, conforme o art. 21 da Lei do Inquilinato. Sendo que se este valor-limite não for respeitado, a lei autoriza que o sublocatário reduza o aluguel até seus limites.

3. A rescisão da locação

Cumpre, ainda, salientar que caso haja a rescisão da locação, a sublocação também será desfeita. Sendo que fica assegurado direito de indenização do sublocatário contra o sublocador (art. 15, Lei 8.245/91).

4. A responsabilidade do sublocatário

Em hipótese de sublocação, o sublocatário não fica isento de responsabilidades. Segundo o art. 16 da Lei do Inquilinato:

Art. 16. O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide.

Ou seja, o locador pode cobrar do sublocatário as importâncias que este ficar devendo do locatário, de forma subsidiária. Sendo que o sublocatário pode ser cobrado após ter sido o locatário cobrado.

Situação que pode ocorrer é a sublocação do imóvel sem a expressa autorização do locador. Imaginando pequeno o risco da descoberta da sublocação pelo locador, alguns locatários podem vir a sublocar o imóvel de maneira clandestina. E para que isto não ocorra, o locador pode inserir no contrato cláusula que o permita vistoriar o imóvel de tempos em tempos. Antes das vistorias, deve o locador notificar o locatário com 24h de antecedência. Lembrando que as vistorias devem ser realizadas levando-se em conta a disponibilidade do locatário. Deve haver, sobretudo, boa-fé para que não se dificulte a locação.

5. As regras da sublocação

Outra questão a ser observada é que as regras aplicadas nas sublocações são as mesmas da locação (art. 14, Lei 8.245/91). Sendo que sublocar um imóvel em desacordo com as cláusulas do contrato original pode resultar no cancelamento do acordo. E por caracterizar uma infração contratual, o proprietário do imóvel pode ingressar na Justiça com uma ação de despejo.

Muito embora a legislação exija a forma escrita para a sublocação, ainda existem pessoas que tratam da questão de forma verbal. No entanto, aconselha-se que as sublocações sejam sempre autorizadas e realizadas por escrito. Isto fará com que as partes não tenham problemas no futuro.

6. O direito de preferência na sublocação

É sabido que na locação de imóveis, o locatário tem preferência na compra do imóvel. No caso da sublocação, assim estabelece a lei:

Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.

Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.

A preferência é dada ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. E caso existam vários pretendentes, deve ser aplicada a regra da preferência ao locatário mais antigo e, caso sejam da mesma data, ao mais idoso. Tudo, conforme a lei.

 

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