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Imóvel adquirido em leilão: quem paga o IPTU?

Com a crise financeira do país, muitas empresas e pessoas estão tendo dificuldades em arcar com suas despesas. Razão pela qual estas empresas e pessoas estão perdendo seus imóveis na justiça, através de leilões judiciais de imóveis.

No entanto, em uma situação de crise nem todos saem perdendo. O investidor que estiver capitalizado no momento da crise tem uma grande vantagem, pois pode adquirir imóveis em valores e condições favoráveis através da arrematação do imóvel em leilões.

E em se tratando de leilão de imóvel, dúvida muito comum é quanto ao pagamento do IPTU que incide sobre o imóvel: afinal, quem deve pagar o IPTU do imóvel adquirido em leilão?

Pois bem, antes de responder a esta questão é preciso esclarecer que quando da comunicação do leilão será expedido um edital que dará conhecimento aos interessados acerca do leilão daquele bem imóvel. Neste edital deverá conter menção da existência de ônus, recurso ou processo pendente sobre os bens a serem leiloados, conforme art. 886, VI do Código de Processo Civil. Razão pela qual constará do edital qualquer ônus que venha a incidir sobre o imóvel, por exemplo.

Bom, e para que a leitura se faça de uma forma didática, vamos separar a questão em três situações distintas: a) o IPTU que incide sobre o imóvel antes da arrematação (do termo de arrematação); b) o IPTU que incide sobre o imóvel após a arrematação (termo de arrematação) e antes do efetivo registro da carta de arrematação no Cartório de Registro de Imóvel competente; c) o IPTU que incide após o efetivo registro da carta de arrematação.

Adiante, cada situação será vista separadamente.

a) o IPTU que incide sobre o imóvel antes da arrematação (do termo de arremataçã0);

Quanto ao IPTU que incide sobre o imóvel antes de sua efetiva arrematação, a justiça entende que em regra aquele que arremata o imóvel o adquire livre de qualquer ônus. Entende-se, pois, que nos termos do art. 130, parágrafo único, do CTN, ocorrendo a arrematação em hasta pública, o arrematante adquire o imóvel livre de quaisquer ônus, porquanto a sub-rogação ocorre sobre o valor arrecadado, vale dizer, ocorre uma sub-rogação real, e não pessoal. Assim, o valor do débito tributário deve ser abatido do produto da arrecadação.

Porém, caso esteja expresso no edital que o imóvel possui débitos de IPTU, deve o arrematante assumi-los, conforme entendimento pacificado do Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual “o caput do art. 130 do CTN deve ser interpretado conjuntamente com o seu parágrafo único. Nenhuma dúvida de que a sub-rogação do parágrafo único não exclui a responsabilidade do proprietário anterior à transferência imobiliária. Tal raciocínio há de ser aplicado na sub-rogação do caput, devendo a interpretação sistemática prevalecer sobre a isolada.” (AgInt no AREsp 942.940/RJ, julgado em 15/08/2017).

Toda esta questão foi confirmada pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais, conforme julgado abaixo:

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO FISCAL – IPTU – EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE – MATÉRIAS DE ORDEM PÚBLICA QUE NÃO DEMANDAM DILAÇÃO PROBATÓRIA – ILEGITIMIDADE PASSIVA – ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL EM HASTA PÚBLICA – SUB-ROGAÇÃO DO TRIBUTO NO PREÇO DA ARREMATAÇÃO – MENÇÃO EXPRESSA NO EDITAL DE QUE O IMÓVEL POSSUI DÉBITOS TRIBUTÁRIOS – RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE – ALIENANTE – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA.
1 – O objeto da exceção de pré-executividade cinge-se às questões referentes aos pressupostos processuais, legitimidade de parte e interesse de agir, bem como àquelas referentes aos caracteres do título executivo, quais sejam, certeza, liquidez e exigibilidade, desde que haja prova pré-constituída dos fatos trazidos pelo excipiente, não se admitindo, portanto, dilação probatória.
2 – Nos termos do art. 130, parágrafo único, do CTN, ocorrendo a arrematação em hasta pública, o arrematante adquire o imóvel livre de quaisquer ônus, porquanto a sub-rogação ocorre sobre o valor arrecadado, vale dizer, ocorre uma sub-rogação real, e não pessoal. Assim, o valor do débito tributário deve ser abatido do produto da arrecadação.
3 – Todavia, havendo menção expressa no edital de hasta pública de que o imóvel possui débito relativo ao não recolhimento do IPTU, o STJ firmou posicionamento no sentido de que o arrematante não pode se valer do disposto no art. 130, parágrafo único, do CTN, de forma que será responsável pelo adimplemento do crédito tributário, porquanto adstrito ao pré-estabelecido no edital (art. 686, V, do CPC/73; art. 886, VI, do CPC/15) e tratando-se de obrigação propter rem.
4 – Segundo posicionamento do Superior Tribunal de Justiça, “o caput do art. 130 do CTN deve ser interpretado conjuntamente com o seu parágrafo único. Nenhuma dúvida de que a sub-rogação do parágrafo único não exclui a responsabilidade do proprietário anterior à transferência imobiliária. Tal raciocínio há de ser aplicado na sub-rogação do caput, devendo a interpretação sistemática prevalecer sobre a isolada.” (AgInt no AREsp 942.940/RJ, julgado em 15/08/2017).
5 – Destarte, consoante precedente supra, na sub-rogação tributária prevista no art. 130, do CTN não se opera a substituição pura e simples do alienante pelo adquirente, mas sim a inserção deste, quando não houver a sub-rogação real no caso de alienação judicial, na relação jurídico-tributária, tratando-se de “responsabilidade solidária, cumulativa e não excludente , em que a sucessão no débito tributário há de ser neutra em relação à garantia do credor fiscal, não podendo este ser manietado quanto à cobrança do devedor original pela transmissão privada de dívida sem a sua concordância.” (AgInt no AREsp 942.940/RJ, julgado em 15/08/2017).
6 – Em suma, a eventual incidência da norma de responsabilidade por sucessão pela alienação de bem imóvel não afasta a sujeição passiva do alienante.  (TJMG –  Agravo de Instrumento-Cv  1.0024.04.199190-2/001, Relator(a): Des.(a) Jair Varão , 3ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 09/11/2017,)
Portanto, é importante que o interessado na arrematação do imóvel antes verifique a íntegra do edital do leilão.

b) o IPTU que incide sobre o imóvel após a arrematação (termo de arrematação) e antes do efetivo registro da carta de arrematação no Cartório de Registro de Imóvel competente

Muitas vezes o adquirente arremata o imóvel em hasta pública, mas ocorre a demora na emissão do mandado de arrematação pelo juiz competente. Situação muito comum em um país em que a justiça é morosa.

Neste sentido, o Código de Processo Civil, em seu art. 903 assegura que “qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado (…)”.

Entende-se, portanto, que após o momento da arrematação ela se considera perfeita. Portanto, em que pese a morosidade na emissão do mandado de arrematação para seu efetivo registro no cartório de registro de imóveis, o entendimento é que os créditos de IPTU cujos fatos geradores são posteriores à arrematação devem ser suportados pelo arrematante.

Aliás, neste sentido é o entendimento do Tribunal de Justiça de Minas Gerais:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. TRIBUTÁRIO. EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. TCR. IMÓVEL ARREMATADO EM HASTA PÚBLICA. FATO GERADOR POSTERIOR. SUJEITO PASSIVO. ARREMATANTE. RECURSO DESPROVIDO.
1. O crédito tributário decorrente de IPTU e TCR, cujo fato gerador afigura-se posterior a arrematação em hasta pública de imóvel tem como sujeito passivo o adquirente (arrematante).
2. Recurso não provido.  (TJMG –  Apelação Cível  1.0024.10.156063-9/001, Relator(a): Des.(a) Jair Varão , 3ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 29/08/2013, publicação da súmula em 06/09/2013)

Razão pela qual ainda que haja a demora no registro do título oriundo da arrematação em hasta pública, deve o arrematante diligenciar no sentido do pagamento do IPTU incidente sobre o imóvel, sob pena de ser responsabilizado através de execução fiscal.

c) o IPTU que incide após o efetivo registro da carta de arrematação

Quanto a este não restam dúvidas que uma vez arrematado e registrada a carta de arrematação do imóvel, o arrematante se tornará o proprietário. Razão pela qual deve arcar com todos os débitos de IPTU que passarem a incidir sobre o imóvel.

Por fim, o procedimento de leilão de imóvel é um procedimento complexo, sendo que tanto o investidor interessado quanto aquele que está perdendo o bem devem  ser acompanhados por um advogado especialista em Direito Imobiliário, sob pena de prejuízos.

 

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