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O direito de preferência do locatário na alienação fiduciária

Questão relevante a ser tratada é sobre o direito de preferência do locatário na locação de imóveis quando o imóvel está gravado com alienação fiduciária. Para demonstrar a questão, é preciso antes explicar do que se trata o direito de preferência do locatário.

Nas locações de imóveis o locatário possui direito de preferência para adquirir o imóvel locado. Ou seja, caso pretenda o proprietário vender o imóvel, é preciso que antes ele ofereça ao locatário. Tudo, nos termos do art. 27, vejamos:

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Portanto, para a venda do imóvel é preciso que o proprietário ofereça ao locatário em iguais condições com terceiros. O locatário, por sua vez, tem o prazo de 30 dias para se manifestar sobre a compra do imóvel. Isto, de maneira inequívoca.

Pois bem, resta agora demonstrar do que se trata a alienação fiduciária de bem imóvel. De maneira direta, é uma espécie de garantia comumente utilizada no mercado imobiliário. A alienação fiduciária em garantia transfere ao credor o domínio resolúvel e a posse indireta da coisa alienada. O devedor se torna possuidor direto.

Para melhor entendimento, aquele que adquire o imóvel pode utiliza-lo, mas o imóvel ficará gravado com a cláusula da alienação fiduciária. Como consequência, caso aquele que tenha adquirido o bem não pague as prestações do financiamento, o imóvel retorna para a propriedade do banco. Que, por sua vez, pode leva-lo a leilão.

É importante observar que este procedimento de retomada do imóvel é muito eficiente e rápido. Sobre este procedimento, veja-se um artigo em meu blog (https://fellipeduarte.adv.br/2017/11/27/entenda-o-procedimento-da-alienacao-fiduciaria-de-imovel-apos-a-lei-13-465-17/).

Ultrapassada a questão introdutória, é preciso observar algumas questões específicas referentes a locação do imóvel objeto de alienação fiduciária, senão vejamos.

Quando o locador não cumpre com o pagamento das prestações do financiamento imobiliário, pelo regime da alienação fiduciária a propriedade se consolida nas mãos do credor fiduciário (o banco, por exemplo).

Da consolidação, em regra a locação poderá ser denunciada no prazo de 30 dias para desocupação. Mas o contrato poderá ser denunciado no prazo de 90 dias da consolidação na propriedade do fiduciário, caso se este tiver aquiescido. Porém, para a aplicação do prazo de 90 dias é preciso que esta condição esteja especificada em cláusula contratual (art. 27, §7º da Lei 9.514/97).

Outra questão que deve ser observada é que, caso haja locação de imóvel ou sua prorrogação por prazo superior a um ano, sem a concordância por escrito do fiduciário, esta situação será considerada ineficaz e sem qualquer efeito perante o fiduciário. O que significa que caso não haja concordância do fiduciário, se o locador não pagar as prestações do financiamento o fiduciário poderá denunciar o contrato de locação, conforme demonstrado acima.

Lado outro, se o contrato de locação estiver registrado no cartório de registro de imóveis, o fiduciário será obrigado a observar todas as suas condições. Inclusive, aquele que adquirir o imóvel em público leilão deverá observar o contrato em todos os seus termos.

Aqui, abre-se um parêntese para uma questão importante: como fica o direito de preferência do locatário nestes casos? Com a consolidação na propriedade do fiduciário e a realização de público leilão, o locatário não tem direito de preferência.

Ocorre que após quitado o imóvel pelo devedor fiduciante, caso sejam observados os requisitos legais, terá o locatário seu direito de preferência.

Retornando à questão do registro do contrato de locação, os registradores têm exigido algumas condições para seu registro.

A primeira, é que se conste, no bojo do contrato, cláusula específica informando que o imóvel está sob alienação fiduciária e que, por isso, não haveria direito de preferência enquanto estiver alienado (art. 23, parágrafo único, Lei 8.245/91).

A segunda exigência é a de que se conste, no contrato de locação, cláusula com o seguinte teor: “se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário”.

Ademais, conforme a jurisprudência, para o registro de contrato de locação com cláusula de vigência superior a um ano, é preciso que haja a anuência do credor fiduciário, conforme art. 37-B da Lei 9.514/97 e jurisprudência:

“Registro de imóveis – Dúvida – Contrato de locação com clausula de vigência superior a um ano – Alienação fiduciária sobre o imóvel locado – Necessidade a anuênciadocredorfiduciárioparaoregistrodalocação-Artigo37Bda Lei nº 9.514/97. Recusa do oficial adequada Recurso não provido” (Conselho Superior da Magistratura, na Apelaçãono 0065836-57.2013.8.26.0100).

E não é demais lembrar que para que o futuro adquirente respeite o contrato de locação até seu término, é preciso que esteja expresso no contrato cláusula de vigência e que seja averbado na matrícula do imóvel.

Diante das considerações feitas, é preciso que o interessado em alugar um imóvel o faça com cautela, de maneira que durante a negociação o interessado procure estudar a documentação referente ao imóvel.

E quanto ao credor fiduciário, caso não queira correr o risco da locação, deverá impor como condição à alienação fiduciária o cancelamento do registro da locação antes da constituição da garantia fiduciária. Caso não o faça, correrá o risco de se submeter aos dispositivos da locação do imóvel.

 

 

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