Fellipe Duarte

A locação comercial e a impenhorabilidade do bem de família do fiador

Questão que recentemente foi decidida no âmbito do Supremo Tribunal Federal e que merece atenção especial neste espaço é quanto à penhorabilidade ou não do bem de família do fiador em locação de imóvel comercial.
Trocando em miúdos, em uma locação de imóvel existem diversos meios de garantia, dentre os quais a fiança. Assim, na locação de imóvel caso o locatário não arque com o pagamento dos débitos do aluguel, o fiador deve fazê-lo.
Mas imagine-se que este fiador só possua um bem imóvel, em que resida com a família (bem de família). Neste caso, será que este único bem pode ser penhorado para garantir a locação?
Bom, para melhor elucidação vale a análise do art. 3º, VII da Lei nº 8.009/90, a chamada lei da impenhorabilidade do bem de família, vejamos:

Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

Portanto, pelo que descreve a lei a regra é que em qualquer processo é impenhorável o bem de família, exceto, especificamente, no caso de obrigação decorrente de fiança em contrato de locação.
Pois bem, esta era a regra. A de que nas locações de imóvel o fiador poderia vir a ter seu bem penhorado, ainda que fosse o bem de família.
Inclusive, existe Súmula do STJ no sentido de que “É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação”. (Súmula 549, STJ).
Ocorre que recentemente o Supremo Tribunal Federal decidiu modificar este entendimento quanto às locações comerciais, no julgamento do Recurso Especial nº 605.709.
Para o tribunal, precedentes judiciais que permitem penhorar bem de família do fiador na locação residencial não se estendem aos casos envolvendo inquilinos comerciais, pois a livre iniciativa não pode colocar em detrimento o direito fundamental à moradia.
Ou seja, o tribunal resolveu proteger o direito à moradia do fiador. De forma que à partir da decisão proferida pelo STF é aconselhável aos locadores de imóveis comerciais que, ao se utilizarem da fiança como garantia, exijam que o fiador possua mais de um imóvel. Se antes alguns já adotavam esta prática, agora isto se torna ainda mais relevante.
 
 

Compartilhe

6 comentários em “A locação comercial e a impenhorabilidade do bem de família do fiador”

  1. Quer dizer que para fiança de imóveis comerciais não pode e para fiança de imóveis residenciais pode? Não parece isso uma grande contradição? Afinal, teoricamente, o fiador comercial é mais abastado que um fiador residencial! Como podem distinguir a necessidade de moradia de um fiador comercial de um residencial? As mesmas leis e argumentos que reconhecem a proteção ao primeiro, também não são para o segundo? Ambos não precisam e têm o direito de moradia? Será que por analogia, pode-se requerer o mesmo para os fiadores residenciais? A lei é retroativa ou só vale para novos processos de execução?

    1. Fellipe Simões Duarte

      Prezado, a crítica que se faz é justamente quanto à insegurança jurídica instaurada pelo STF.
      Originariamente, com a lei 8009, a regra era pela penhorabilidade do “bem de família” do fiador, em qualquer tipo de locação (residencial ou comercial); em 2005 o STF mudou este entendimento com a promulgação da Emenda Constitucional 26, que incluiu o direito à moradia no rol dos direitos sociais da Constituição, razão pela qual entendeu-se pela inconstitucionalidade do inciso VII do art. 3º da 8009, voltando o bem de família do fiador a ser impenhorável.
      E mais atualmente este novo posicionamento do STF, pela impenhorabilidade do bem de família do fiador. Não se trata de uma lei, mas de entendimento do tribunal. Portanto, a orientação ao locador é de cautela nas fianças comerciais. Uma vez criado este precedente, sua aplicação pode se dar em outros processos.
      Com relação a locação residencial, teríamos dois direitos à moradia em conflito: o direito à moradia dos fiadores e o direito à moradia dos locatários de imóveis residenciais. No meu entender, o direito dos locatários deve prevalecer sobre os direitos dos fiadores.

  2. Carlos Augusto Soares

    Caro Fellipe.
    Seu esclarecimento me deixou mais tranquilo . Por causa dessa crise infindável fui despejado de uma loja que era a minha fonte de renda. Sem recursos tive
    Amargar uma ação de cobrança e sem condições de honrar, vi a ação atingir meu fiador que era minha tia no unico imóvel que ela tinha. Infelizmente ela faleceu e a ação foi arquivada. Mas hoje ela foi retomada com a abertura de inventário por parte da Imobiliária, o que trouxe de volta o pesadelo! Com o novo entendimento fico mais tranquilo de que posso evitar essa cobrança e a venda do imóvel que é o unico imovel e moradia de minha prima com seus filhos e netos! Tentarei honrar o compromisso um dia, mas não é justo que seja a qualquer preço.

    1. Fellipe Simões Duarte

      Prezado Carlos, a decisão do STF abre um grande precedente para a defesa do fiador, que por sua vez pode se utilizar dos argumentos utilizados pelo tribunal para opor a impenhorabilidade do bem de família. Justa ou não, creio que seja sim um alívio para aqueles que se encontram nesta situação. Espero que a questão pela qual estão passando seja solucionada da melhor maneira possível. Boa sorte!

  3. Mauro F. Címola

    Prezado Felipe, tenho um caso em família parecido com este, ou seja um primo meu que é o único filho, cujo pai é falecido e mãe viva ficou com 50% após o inventário do imóvel ao qual reside com sua mãe é dois filhos, acontece que o mesmo foi fiador de locação de imóvel comercial, o responsável pela locação não pagou os aluguéis deixando uma dívida alta e o mesmo teve 50% ou seja sua parte do imóvel penhorada, diante disto pergunto: cabe recurso ao STF, o mesmo tem chances? de ganhar? e ainda caso perca como dar-se-á a venda já que a mãe (minha tia) que nada tem a ver com a história tem 50% do imóvel?

    1. Fellipe Simões Duarte

      Prezado Mauro, para saber se cabe ou não recurso só mesmo avaliando a situação. Peça a ele que leve a um advogado para que seja feita uma avaliação sobre a possibilidade de recurso. O mesmo quanto à possibilidade de ganhar. No direito existem muitas variáveis que devem ser consideradas para uma boa defesa. Quanto à possibilidade de venda da parte da mãe (sua tia), creio que a situação continuará a mesma. Ou seja, sua tia manterá os mesmos 50% que antes já tinha, de forma que a penhora de parte do imóvel não prejudicará a parte que cabe à sua tia. No entanto, certamente se sobre a outra parte do imóvel não houvesse a penhora seria mais fácil a venda, de forma que todos os proprietários fariam a transação e o comprador se tornaria dono de todo o imóvel.

Deixe um comentário

O seu endereço de e-mail não será publicado. Campos obrigatórios são marcados com *

Idiomas
Iniciar o chat
💬Precisa de ajuda?
Olá 👋🏼
Como podemos te ajudar?