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Entenda o projeto de lei do “distrato” de imóveis

Recentemente, jornais de todo o país noticiaram a aprovação, na Câmara dos Deputados, do Projeto de Lei nº 1220-A/2015, que visa disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano. O texto original foi alterado, tendo como Relator o deputado José Stédile.

O presente artigo pretende trazer ao leitor as inovações que o projeto de lei visa introduzir na legislação. Mas, claro, sem a pretensão de esgotar o tema.

E para facilitar a compreensão, favorecendo a didática do leitor, as modificações trazidas pelo Projeto de Lei serão abaixo indicadas, em tópicos:

  • Atraso de 180 dias: O primeiro destaque é para a questão do prazo de 180 dias, que o incorporador tem de carência para a entrega do imóvel. O texto prevê que caso esteja expresso no contrato, de forma clara e destacada, a possibilidade do atraso de 180 dias pelo incorporador, este fato não ocasionará a resolução do contrato por parte do adquirente, nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador. Questão esta, aliás, que já vinha sendo pacificada pela justiça. O que fez a lei foi deixar claro este entendimento.
  • Atraso superior a 180 dias com resolução do contrato: caso haja atraso superior aos 180 dias previstos, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, ele pode resolver o contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida em contrato. Tudo, em até 60 (sessenta) dias corridos da resolução. Devendo ainda ser corrigidos, na forma da lei.
  • Atraso superior a 180 dias sem resolução do contrato: caso a entrega do imóvel demore além dos 180 dias e não haja resolução do contrato por parte do adquirente, será a ele devida, na entrega do imóvel, indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, de maneira corrigida. Mas note que isto só ocorrerá para o adquirente adimplente.
  • Multa: A lei prevê, ainda, que a multa acima indicada não pode se acumular com a multa aplicada em caso de resolução do contrato.
  • Distrato ou resolução por inadimplemento: A lei acrescenta também o art. 67-A na lei de incorporação imobiliária, que estabelece que caso seja desfeito o contrato, mediante distrato ou resolução por inadimplemento total de obrigação do adquirente, haverá devolução de quantias por ele pagas, atualizadas, que serão deduzidas da integralidade da comissão de corretagem e, ainda, haverá penalidade no pagamento de 25% da quantia efetivamente paga.
  • Aluguel e encargos sobre o imóvel: E em função do período em que a unidade imobiliária esteve à disposição do adquirente, ele deverá ainda arcar com os impostos incidentes sobre o imóvel e as cotas condominiais e contribuições devidas a associação de moradores, e também ao valor correspondente ao período que usufruiu do imóvel a título de aluguel. E, ainda, demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas em contrato.
  • Compensação: Os débitos do adquirentes e as deduções acima demonstradas poderão ser pagos mediante compensação com a quantia a ser restituída.
  • Patrimônio de afetação: quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente. A lei prevê que, neste caso, a pena de 25% estabelecida possa chegar em até 50% da quantia paga.
  • Incorporação sem regime da afetação: caso a incorporação não esteja submetida ao regime de afetação, após as deduções admitidas, se houver remanescente a ser ressarcido ao adquirente, será realizado em parcela única, após o prazo de 180 dias do desfazimento do contrato.
  • Revenda da unidade: caso ocorra a revenda da unidade antes dos prazos estabelecidos (de 30 dias e de 180 dias), o valor remanescente devido ao adquirente será pago em até 30 (trinta) dias, devendo ser corrigido com base no índice estabelecido em contrato, aquele estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel.
  • Contratos firmados em estandes de venda/fora da sede do incorporador: A lei estabelece o prazo de 7 dias para que o adquirente se arrependa da compra, caso tenha sido realizada em estandes de venda e fora da sede do incorporador. Situação em que todos os valores eventualmente antecipados, bem como a comissão de corretagem, sejam devolvidos. Mas para que o adquirente tenha este direito, ele deve demonstrar este fato através de carta registrada com aviso de recebimento. Neste ponto, importante destacar que no Código de Defesa do Consumidor existe previsão semelhante para produtos adquiridos fora do estabelecimento comercial.
  • Condições diferentes mediante acordo: A lei permite que as partes possam estabelecer diferentes condições daquelas previstas na lei, mediante instrumento de distrato.
  • Resolução por fato imputado ao adquirente: Neste ponto, a lei cria regras para o ressarcimento de valores pagos pelo adquirente, estabelecendo alguns descontos, como valores correspondentes à eventual fruição do imóvel pelo adquirente (limitando a 1% ao mês sobre o valor atualizado do lote definido em contrato); montante devido por cláusula penal e despesas administrativas (incluindo-se arras ou sinal), limitando a um desconto de 10% do valor atualizado do contrato; encargos moratórias; débitos sobre impostos contribuições condominiais, associativas ou outras do tipo; comissão de corretagem, desde integrada ao preço do lote;
  • Prazo para o pagamento da restituição: A lei estabelece o prazo de até 12 parcelas mensais, para o pagamento da restituição a que se refere o tópico acima. O prazo inicial está descrito caso a caso na lei.
  • Nova venda: Após o “distrato” com o adquirente, somente será feito o registro de contrato de nova venda se ficar comprovado o início da restituição ao antigo adquirente, exceto se as partes houverem pactuado expressamente de forma diversa em distrato por elas assinado.

O projeto de lei passou na Câmara de Deputados. Agora está pendente de apreciação pelo Senado Federal. Caso a lei seja finalmente aprovada, as incorporadoras e os adquirentes terão regras mais claras a serem aplicadas aos negócios imobiliários. A esperança é de que haja maior segurança jurídica nas relações entre as partes, muito embora possam existir novas interpretações pelo poder judiciário.

 

 

 

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