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Um dos proprietários de um imóvel pode vender sua parte a outro sem dar preferência aos demais?

Muitas vezes a propriedade de determinado imóvel fica partilhada entre um conjunto de pessoas, de forma que várias pessoas ficam como co-proprietários do imóvel. É o caso, por exemplo, de quando ocorre a partilha em inventário, em que vários herdeiros se tornam proprietários de um único imóvel, ou de vários imóveis em condomínio.

Nesses casos, quando um dos co-proprietários pretende vender sua parte para terceiros, normalmente é preciso dar a preferência na compra de sua parte aos demais co-proprietários. Ou seja, antes de se oferecer a uma pessoa estranha, é preciso que se ofereça aos demais proprietários. De forma que a venda a terceiros só será possível caso os demais proprietários não tenham interesse na compra.

Desta forma, o direito de preferência mencionado se aplica quando o bem é indivisível, nos termos do art. 504 do Código Civil, senão vejamos:

Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.

Em outras palavras, caso o interessado na venda de sua parte o faça sem antes oferecer aos demais co-proprietários, o co-proprietário prejudicado pode entrar na justiça e “adquirir” para si a parte vendida a estranhos, depositando o equivalente em juízo.

Ultrapassada a explicação do dispositivo acima, surge uma dúvida: e se um dos proprietários quiser vender sua parte para outro co-proprietário, pode?

Em resposta a esta indagação, colaciono recente julgado do Superior Tribunal de Justiça (STJ), segundo o qual:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO SOBRE IMÓVEL INDIVISÍVEL. DIREITO DE PREFERÊNCIA. INTERPRETAÇÃO DO ART. 504 DO CÓDIGO CIVIL. APLICAÇÃO APENAS À ALIENAÇÃO DA FRAÇÃO IDEAL A ESTRANHOS E NÃO A CONDÔMINOS. NORMA RESTRITIVA DE DIREITOS. INTERPRETAÇÃO TAMBÉM RESTRITIVA. EXEGESE LITERAL E TELEOLÓGICA DESTA E DE OUTRAS NORMAS DO SISTEMA A ESTABELECER SEMELHANTE DISPOSIÇÃO. 1. Controvérsia em torno do direito de preferência na venda de fração ideal de imóvel indivisível em condomínio a outros condôminos, em face do disposto no art. 504 do Código Civil. 2. A exegese do enunciado normativo do art. 504, “caput”, do CC, denota que o direito de preferência ali regulado contempla a hipótese fática em que um dos condôminos vende parte do bem condominiado a estranhos, omitindo-se de o oferecer aos demais cotitulares interessados. 3. Interpretação restritiva desse dispositivo legal por representar restrição ao direito de propriedade e à liberdade de contratar, notadamente, de dispor do bem objeto do domínio, alienando-o a quem o condômino bem entenda. 4. A concorrência estabelecida entre os condôminos, prevista no parágrafo único do art. 504 do CC, preferindo aquele que possua benfeitorias de maior valor ou, em segundo plano, aquele que detenha a maior fração condominiada, somente incidirá quando a premissa para o exercício do direito de preferência constante no caput desse dispositivo legal tenha sido verificada, ou seja, quando, alienada a fração ideal do imóvel a um estranho, não se tenha ofertado previamente aos demais condôminos tanto por tanto. 5. Não há direito potestativo de preferência na hipótese em que um dos condôminos aliena sua fração ideal para outro condômino, já que não se fez ingressar na compropriedade pessoa estranha ao grupo condominial, razão pela qual fora erigida a preempção ou preferência. 6. Exegese sistemático-teleológica das disposições do Código Civil à luz do princípio da autonomia privada. 7. Precedentes específicos da 3ª e 4ª Turmas do STJ. 8. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

(STJ – REsp: 1526125 SP 2015/0074967-9, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 17/04/2018, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/04/2018)

O julgado acima foi no sentido de que o direito de preferência não se aplica à venda de fração ideal a co-proprietário. Em palavras diversas, a justiça interpretou o art. 504 do Código Civil de maneira restritiva, de forma que a preferência só se aplica quando o co-proprietário oferece sua parte a terceiros, estranhos ao imóvel. Já quanto à venda para outros condôminos, o dispositivo da lei civil não se aplicaria.

Portanto, de acordo com a leitura da jurisprudência acima, conclui-se que quando existem vários proprietários de um determinado imóvel, um deles pode livremente oferecer sua parte a outro, sem que respeite a preferência dos demais. Tudo, nos termos da decisão acima.

Não obstante, em que pese a decisão do STJ, nosso posicionamento é no sentido de que é sempre sensato que um dos proprietários notifique os demais de sua intenção de venda. Desta forma, ele dá a todos a oportunidade de adquirirem sua parte do imóvel. Situação, inclusive, que demonstra transparência entre as partes.

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